이진우 골드메이커 필진

필자는 강의나 교육할 때 철저히 예측이나 전망 등을 지양해왔지만 유독 강조하는 말이 있다.

국민의 삶의 질 향상 측면에서 평창 동계올림픽은 정말 중요하다는 것이다.

생산유발효과 20조4973억원, 부가가치효과 8조7546억원, 고용유발효과 23만명 등 숫자상의 경제적 효과도 크지만, 필자가 생각하는 진정한 동계 올림픽의 효과는 강원도가 수도권에서 2시간 생활권으로 바뀌게 된다는 사실이다.

먼저 인천국제공항과 평창을 잇는 고속철을 건설하는데 30억 달러를 투입할 계획이다.

또 몇년 째 지지부진하던 경기도 광주와 강원도 원주를 연결하는 제2 영동고속도로 건설 사업이 빠른 진척을 보일 것으로 기대된다.

게다가 지난 2009년 개통한 서울-춘천-양양을 연결하는 일명 동서간 고속도로의 미개통 구간인 동홍천에서 양양까지의 약 71㎞ 구간이 2015년에 개통될 예정이다.

현재 용문까지 개통되어 있는 중앙선 복선전철도 곧 원주까지의 개통이 임박해 보인다

이런 엄청난 호재 속에 독자들이 더 이상 나쁜 기획부동산에 "사기를 당했다"라는 얘기들이 없었으면 하는 마음에 기획부동산에 대해 심층 분석해본다.

◆'좋은' 기획부동산 vs '나쁜' 기획부동산

모든 기획부동산의 출발은 같다. 넓은 땅을 싸게 사서 인.허가 비용(분할비용, 공사비용 포함)을 들여 조그마한 땅으로 가공을 한 뒤 파는 것이다.

시작은 같으나 애초의 의도나 진행과정에서 '좋은'과 '나쁜' 기획부동산으로 나뉘어진다.

예전에는 해당 지자체에서 개념없이 허가를 내주었던 (판결 후)분할이 사회적인 문제가 되자 이제는 각 해당 지자체에서 실제로 '행위-개발행위허가'나 '산지전용허가'가 가능한 용도 지역 또는 ‘행위’가 가능한 산지 등에서만 분할 허가를 내주고 있다.

#좋은 기획 부동산
가장 중요한 메인 도로(계획상 도로-지목이 ‘임’인 상태에서)의 지목이 지목상 “도”로 바뀌는 시점은 일반적으로 최초의 허가가 나고 약 6개월 정도 소요된다.
그 후 2차 허가나 기타의 행위를 함에 따라 점차적으로 단지형 전원 주택지 또는 목적 행위에 따라 그 목적에 맞는 인.허가를 취득, 개발한다.

#나쁜 기획부동산
도로나 개별 구분등기로의 분할을 해 준다고 약정하나 개발자의 목적은 단지 토지를 매매하는데 있다. 최초의 허가 등을 득해 길을 만드는 것처럼 하지만 개발에 필요한 비용이나 노력, 시간 등을 전혀 투입하지 않는다. .

◆투자자들, 권리 위에서 깨어나라!

토지 투자는 열심히 공부하고, 주의하고, 직접 확인해야 한다.

특히 지목이나 형상이 임야인 경우에는 두 가지가 가장 관건이다.

우선 내 땅까지 도로(반드시 지목이 “도”여야 한다)가 있어야 한다.

또 소유권의 형태는 가급적 개별적 구분등기를 하는 것이 좋다. 당연한 얘기 같지만 내가 투자한 내 땅의 등기상 소유자가 본인이어야 한다.

이 두 가지만 주의하면 일단 '임야'인 토지 투자는 성공이다.

물론 경사도나 또 다른 위험이 있을 수 있지만 권리 행사 측면에서 가장 중요한 것은 이 두 가지이다,

나쁜 기획 부동산이 나쁜 이유가 바로 여기에 있다. 일반적으로 토지 매입을 하기에는 적은 금액을 가지고 있는 계층을 공략한다.

정말 삶의 질 향상 측면에서 서울과 시골에 두 채의 집을 갖는 멀티 헤비테이션 생활을 하고 싶어하는 선량한 국민을 속인다.

물론 그런 나쁜 기획부동산이 종횡무진 활약하는 걸 가장 방조한 사람은 바로 그런 토지를 매입한 투자자 본인이다.

본인이 소중한 재산권을 행사하면서 왜 빌라 투자나 경매 투자는 신발이 닳도록 임장 활동을 하면서 왜 토지는 투자 권유를 받으면 중요한 토지이용계획확인서와 지적도를 갖고 현장에 직접 가 볼 생각을 안 하는가.

이렇게 작은 수고만 했어도 "기획부동산에 당했다"라는 말은 사라질 것이다.

명심하자. “권리위에 잠자는 자는 보호받지 못한다”라는 것을….


이진우 소나무부동산 연구소장
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이진우 소나무부동산 연구소장
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