이형배 세무사

"증여받은 상가건물을 5년 이내에 팔지 말라 했는데..." 이게 무슨 말인가? 하고 의문을 갖는 독자들이 많을 것이다.

이는 소득세법 제97조 제4항 내용으로 "거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 취득가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다."는 것으로 이월과세의 규정을 말하는 것이며 강제규정이다.

그러므로 배우자 등이 증여를 받게 되면 양도가액에서 차감하는 취득가액은 증여받은 당시 가액으로 인정받지 못하고 해당 부동산 등을 증여한 자가 취득한 때의 가액으로 하게 된다.

얼마 전 있었던 얘기다. 고객님이 "양도소득세 신고를 해야 하는데 세금이 많이 나오네요"라는 것이다.

무슨 사연인지 들어보니, 모(母)로부터 증여받은 상가건물이 있는데 모(母)와 증여계약을 체결하면서 상담받기를 "상가건물을 증여받은 후 5년 이내에 팔면 안됩니다"라고 하더라는 것이다.

고객님이 잘 이해가 되질 않아 물었더니 세금이 많이 나온다라는 얘기만 간략히 들었던 모양이다.

그래서 필자가 자료를 살펴보니 오히려 그 반대 현상이 벌어진 것이다.

즉, 상가건물을 증여받은 후 5년7개월 정도 지난 상황이었는데 양도소득세를 계산해보니 이월과세에 해당되지 않으므로 고객님이 증여받은 상가건물의 취득가액은 증여받은 당시(증여세를 신고ㆍ납부함)의 기준시가에 해당된 것이다.

그런데 문제는 그 상가건물을 모(母)가 취득했을 때의 취득가액이 기준시가보다 더 많았고 리모델링 공사까지 했던 것이다.

여기까지 잘 이해되지 않았다면 둘의 경우를 간략히 수치로 비교해보도록 하자.

(사 례)
- 모(母)의 부동산 취득시기: 2003년 12월1일
- 모(母)의 당초 취득가액 9000만원(취득세 등 650만원)
- 인테리어 공사비 700만원
- 모(母)로부터 부동산 증여받은 시기: 2005년 10월25일
- 증여당시 증여재산가액(기준시가) 6800만원(취득세 등 150만원, 증여세 0원)
- 부동산의 양도시기: 2011년 5월28일
- 부동산의 양도가액: 1억9000만원



위에서 보듯 ①의 경우가 ②의 경우보다 세금이 무려 절반 정도 절세할 수 있어 증여받은 후 5년 이후 양도하는 CASE가 더 불리한 반대 현상이 벌어진 것이다.

이는 취득가액을 어떤 가액으로 적용하느냐, 그리고 인테리어 비용을 인정하느냐 마느냐에 따라 달려있는 상황이 된 것이다.

결국 위 표는 증여받은 후 5년 이후 양도할 것이냐, 아니면 차라리 증여받은 후 5년 이내 양도해서 이월과세를 받을 것이냐 하는 판단은 수치를 비교해본 뒤 의사결정을 해야 함을 시사하고 있다.

따라서 판단 시 주의해야 할 것은 증여받은 후 5년 이내 양도하는 것이 항상 불리한 것이 아니라는 것이며, 위 사례에서 이미 확인되고 있다.

물론 전체적인 금액이 작아 이 정도 쯤이야 하고 생각하는 독자들도 계실 것이다. 그러나 금액의 단위가 이보다 10배가 된다면 세금 절세효과 또한 그 10배 이상이 될 수도 있다는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.

고객님도 어쩔 수 없이 양도소득세를 신고ㆍ납부하기로 했으나 참 아쉬움을 남긴 경우라 하겠다.

필자는 항상 고객님과 상담을 할 때 "어떤 행위를 하기 전 일부 수수료를 드리더라도 전문가의 상담을 꼭 받으세요"라고 말한다.

이 CASE도 미리 상담이 이뤄졌다면 절세할 수 있는 기회가 있었겠지만 안타깝게도 그러지 못했던 것이 아쉬울 뿐이다.


이형배 세무법인 온(서초지점) 대표
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