김인만 굿멤버스 대표

부동산시장이 어렵다고 하지만 아직까지 부동산시장에서 대세는 서울이다.

서울이 좋고, 왠지 서울에 투자를 하고 싶다는 것이 많은 부동산 투자자들의 공통된 의견이다.

하지만 이제는 '인 서울'에 대한 무조건적 집착은 버려야 할 때가 다가오는 것 같다.

◆왜 '인 서울'인가?

먼저 우수한 학군과 학원가를 바탕으로 한 강남과 목동 부동산 열풍과 뉴타운, 한강르네상스 개발 등 굵직한 개발 호재들이 뒷받침이 되면서 서울 부동산가격 상승률이 가장 높았다.

또 주택보급률이 2010년 기준 97%로 전국평균 101.9%, 수도권 99%, 부산 99.9% 등 다른 시도 대비 가장 낮다.

신규주택을 공급할 수 있는 택지 역시 부족하다. 실제 향후 주택 공급을 예측할 수 있는 주택건설 인허가 실적을 보면, 2010년 기준 전국 38만6542건 중 서울은 6만9190건에 그쳐 향후에도 주택공급량이 크게 늘어나지는 않을 것이다.

향후 인구감소가 우려되는 상황에서 가장 인구밀집도가 높은 곳도 서울이다. 2010년 기준 인구밀도통계(명/㎢)를 보면 전국 평균 485.6명/㎢, 부산 4,452명/㎢, 경기도 1,119명/㎢이지만 서울은 16,188명/㎢으로 월등히 높은 인구밀도를 보이고 있다.

우리나라보다 앞섰지만 그래도 항상 비교되는 일본이 신도시 침체와 도심회귀 현상을 보이고 있기 때문에 서울 대세는 당연한 결과라 할 수 있다.

하지만 부동산의 시세는 과거, 현재, 미래가치까지 선반영된 결과이기 때문에 지금까지 대세였다고 해서 앞으로도 대세라는 공식은 더 이상 성립이 되지 않는다.

◆ 매매가 상승률 둔화

서울 지역의 부동산가격 상승을 이끌었던 굵직한 개발 호재들과 낮은 주택보급률, 높은 인구밀집도 등은 이미 기대치가 선반영이 되어 있는 만큼, 더 이상 호재로 작용하기는 어려워 보인다.

실제로 2001년부터 2010년까지 아파트가격 상승률을 살펴보면 전국 7.2%, 서울 10.1%, 부산 1.8%로 서울은 전국 평균 이상의 상승세를 기록했다.

특히 2001년부터 2008년까지는 전국평균 이상의 상승을 기록했는데, 2001년부터 2006년까지는 강남이, 2007년부터 2009년까지는 강북이 상승을 주도했다.

하지만 지난해부터 서울은 전국평균 이하의 상승률을 보이고 있는데 이런 흐름은 올들어서도 계속 이어지고 있다.

반면 부산은 2008년까지는 전국평균보다 낮았지만 2009년부터 상승해서 현재는 지방 부동산시장 상승을 부산이 이끌고 있다 해도 과언이 아니다.

이는 뉴타운 등의 개발호재나 인구밀집도, 낮은 주택보급률 등이 더 이상 서울부동산가격의 추가상승을 이끌기는 어려울 것이라는 의미이다.



◆ 인구성장률 하향세 지속

그렇다면 향후 서울 부동산가격이 다시 대세상승을 이끌 수 있는 여력은 충분한 것일까?

미래는 수많은 변수가 존재하는 신의 영역이기에 단정지을 수는 없지만 부동산가격을 결정하는 수요와 공급에서 한계가 있는 공급보다는 수요측면에서 알아보도록 하자.

인구성장률은 전국(-0.25%), 서울(-0.66%), 경기도(0.49%), 부산(-1.05%)로 서울이 부산보다는 높지만 전국평균 보다는 낮고 특히 +0.49%인 경기도와는 큰 차이를 보이고 있다.

또한 미래인구변화를 알아볼 수 있는 총인구예측을 보면 2011년 총인구는 전국(48,988,833명), 서울(10,038,905명), 경기도(11,817,528명), 부산(3,420,679명)이었지만, 2020년에는 전국(49,325,689명), 서울(9,895,548명), 경기도(13,107,376명), 부산(3,189,435명), 2030년 전국(48,634,571명), 서울(9,414,828명), 경기도(14,047,523명), 부산(2,898,998명)이다.

전체적인 하향흐름 속에 서울 역시 하향세가 지속되지만 반대로 경기도는 오히려 지속적인 상승을 할 것으로 예상된다.



◆ 가구수 상승폭도 전국평균보다 낮아

부동산의 미래를 예측하는데 있어 인구와 함께 가구수 변화도 중요하다.

총가구수 예측통계를 보면 2011년 전국(17,379,667가구), 서울(3,612,668), 경기도(3,985,289), 부산(1,231,611)에서 2020년 전국(19,011,815가구), 서울(3,844,190), 경기도(4,810,352), 부산(1,269,291)로 변화가 되는 것을 알 수 있다.

인구는 감소하지만 가구수는 늘어나는 셈인데, 인구감소로 인한 부동산시장의 급격한 하락은 크게 걱정하지 않아도 될 것 같다.

하지만 서울의 가구수 상승폭이 경기도나 전국평균보다는 낮고 인구도 소폭 감소한다는 점을 감안하면 향후 주택수요 증가폭이 크지 않을 수 있다는 해석도 가능하다. 서울이 대세라는 무조건적인 지지는 한번 더 고민을 해볼 필요가 있는 셈이다.



◆ 강남 3구 전입학생수의 지속 감소

서울지역 부동산가격 상승의 마중물 역할을 했던 강남, 목동의 교육수요 유입이 예전만 못한 상황이다.

교육 때문에 서울로 들어오는 학생보다 서울을 벗어나는 학생이 더 많아진 것인데 그 원인은 내신강화와 지방학교들의 약진 때문이다.

실제로 입시특구라고 불리는 강남, 서초, 송파, 양천, 노원 5개구의 전입 학생수가 최근 3년 동안 지속적으로 줄어들고 있다.

지방이 등록금도 싸고 사교육 부담도 적으며 특목고와 자율형사립고의 전형이 내신 중심으로 바뀌면서 입시특구의 학생들이 입학에서 불리하다는 인식이 확산되면서 굳이 비싼 부동산 비용을 무릅쓰고 이들 지역에 가서 공부하는 현상이 약해지고 있는 것이다.



◆일본 도쿄와는 인구밀도 등에서 달라

일본의 신도시 사례를 갖고 서울대세의 근거로 삼는 경우가 많은데 물론 틀린 말은 아니다.

먼저 살찌고 가장 나중에 빠진다는 '뱃살 이론'과 열에 의해 흰자와 노른자는 동시에 데워지지만 식을 때는 노른자가 아닌 흰자부터 먼저 식고 노른자가 가장 늦게 식는다는 '에그프라이 이론', 저수지물이 빠지면 외곽부터 빠지면서 가운데가 가장 늦게까지 물이 남아있다는 '저수지 이론' 등 모두 도심, 중심부는 상승기에는 먼저 상승하고 하락기에는 가장 늦게 하락한다는 의미로 도심의 중요성을 강조하는 내용이다.

일본신도시 몰락과 도심회귀를 보면서 우리나라 신도시의 부정적인 미래와 서울의 긍정적인 면을 부각시키고 있는데, 일본과 우리나라는 분명 차이가 있다.

일본 도쿄는 2,183 ㎢ 면적에 인구가 1200만명 정도인데 반해 서울은 605 ㎢면적에 인구는 1040만명 정도로 도쿄는 서울대비 면적은 3.5배지만 인구는 1.2배로 인구대비 면적이 크고 인구밀도는 서울보다 월등히 낮다.

도쿄의 면적을 우리나라의 현실에 맞춰보면 아래 그림과 같은 모양으로 일산신도시, 분당신도시까지 도쿄 영역권이라 볼 수 있으며 2000만명 정도 되는데 도쿄는 1200만명이니 인구밀도 차이가 존재한다.



참고로 일본의 실패신도시의 대표인 다마 신도시는 도쿄에서 30KM 정도 떨어져 있는데 우리나라에서 보자면 평택 정도의 입지라 볼 수 있다.

결국 우리나라 신도시를 일본 도쿄 외곽의 신도시와 단순 비교하는 것은 무리가 있고 오히려 1기신도시는 서울과 분리할 것이 아니라 동일영역으로 해석하는 것이 맞다.

분당에서 강남까지 가는 시간이 강북에서 강남으로 가는 시간보다 짧고 신분당선이 개통되면 체감거리는 더 짧아질 것이다.

광역교통여건이 점점 개선되기 때문에 향후 단순 물리적인 거리보다는 시간적인 거리가 점점 더 중요한 개념이 될 것이다.

뉴타운, 한강르네상스 등의 개발호재와 높은 인구밀도, 상대적으로 낮은 주택보급률, 도심회귀 등의 이유는 이미 2009년까지 높은 상승에 선반영된 부분이 많다.

또 인구, 가구변화를 감안하면 더 이상 서울이 수도권, 지방보다 무조건 더 높은 수익률을 안겨준다는 환상은 이제는 버려야 할 때가 다가오고 있다.

이제는 더 이상 대세분위기에 편승한 '묻지마'식 투자가 아니라 부동산시장과 경제흐름, 자신의 상황과 보유한 자금에 맞는 다양하고 적절한 투자전략이 필요한 시점이다.



김인만 굿멤버스 대표
<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>

김인만 굿멤버스 대표
<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>