요즘 부동산시장에서 최대 화두는 단연 '전세난'이다. 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 올 들어 세 차례나 대책을 내놨다. 그런데도 전세난은 갈수록 심해지고 있다. '8.18 전·월세시장 안정대책' 이후 한달 새 서울·수도권 전셋값이 5조6000억원 넘게 뛴 것만 봐도 그렇다.

문제는 전세시장 불안이 가을 이사철에만 나타나는 일시적인 현상이 아니라 구조적인 것이라는 데 있다. 근본적인 처방이 없을 경우 전세난이 상당 기간 계속될 가능성이 크다는 얘기다.

일부에서는 현재의 전세난을 해결하기 위해서는 도시형 생활주택 등 주택 공급을 늘려야 한다고 주장한다. 정부 대책도 다세대 주택과 오피스텔 공급에 초점을 맞추고 있다. 집을 여러 채 가진 다주택자에게 세제 혜택을 주어 민간 임대사업 활성화를 유도하거나 정부가 직접 다세대주택을 매입해 공급하는 식이다. 정부는 최근 주거용 오피스텔에도 임대주택 수준의 세제 혜택을 주고 건설자금 지원을 확대하는 8.18 대책을 내놨다.

그러나 이것은 해법이 될 수 없다. 이유는 이렇다. 첫째 현재 공급이 달리는 것은 전세 수요자들이 선호하는 아파트다. 최근 전셋값이 많이 오른 것은 아파트이지 도시형 생활주택과 같은 다가구·다세대주택이 아니다. 국민은행 통계에 따르면 올 들어 아파트 전셋값은 12.1% 올랐지만 단독주택은 3.4%, 연립주택은 5.8%로 물가 상승률(8월 기준 5.3%) 수준에 머물렀다. 이처럼 수요자는 아파트 전세를 원하는 데도 정부는 다세대 주택이나 오피스텔 공급 확대에 치중하는 대책을 꺼내들기 일쑤다.

둘째 지금은 매매용 주택이 모자란 게 아니라 임대용 주택이 많이 부족한 편이다. 매매용 주택이 부족하다면 현재 7만가구가 넘는 미분양 아파트를 설명하기 어렵다. 전세난은 전세를 놓으려는 사람(전세 공급자)은 줄어드는 반면 전세를 얻으려는 사람(전세 수요자)은 늘어나는, 즉 수요와 공급의 불균형 때문에 야기된 측면이 많다. 주택만 늘린다고 전세시장 불안이 해소되지 않는다는 얘기다.

그렇다면 전세 공급자는 왜 줄고 있는 걸까. 집값 상승에 따른 시세 차익 기대감이 없다보니 굳이 집을 새로 사서 전세를 놓으려 하지 않아서다. 이미 다주택을 보유해 전세를 주고 있던 사람도 기존의 전세를 월세를 돌리는 경우가 적지 않다. 전세보다는 월세 수익률이 훨씬 높아서다.

전세 수요자 입장에서도 집값 추가 하락 기대감에 집을 살 능력이 있는 사람도 전세를 얻어려는 경향이 강하다. 수요는 많은 데 물건이 부족하면 가격이 뛸 수밖에 없는 것은 당연한 일이다. '번지수'를 잘못 짚은 대책은 효과를 낼 수 없다. 그런데도 정부는 땜질대책에 헛발질까지 하고 있으나 답답한 뿐이다.

건설부동산부 조철현 차장 choch@