수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 상가나 오피스텔 투자를 할 때 "누구 명의로 하는게 좋은가?"라는 문의를 많이 받는다.

이는 누구의 명의로 해야 세금이 줄어들까라는 내용과 일맥상통한다.

몇가지 실전 사례를 통해 독자 여러분들의 이해를 돕고자 한다.

[실전사례소개 NO1]

대기업 연구원으로 종사하고 있는 허창(50·동작구 거주)씨는 연봉이 7000만원(평균 과세표준 3500만원)이다. 물론 허창씨는 기혼자다.

허씨가 그동안 모은 자금으로 노후를 위해 연간 1500만원의 임대소득이 발생하고 있는 단지내 상가(분양가 5억원)을 분양받은 후 부담해야 할 세금이 어떻게 늘어나는지를 살펴보기로 하자.

종합소득세 세율





사실 세금의 차이는 상가나 오피스텔의 계약자 명의를 부부 중 누구로 하느냐에 따라 달라지게 된다.

먼저 상가를 허씨 명의로 분양받을 경우에는 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(=3500만원+1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원 정도의 소득세를 내야 된다.

이제 상가를 허씨의 아내 명의로 취득할 경우를 알아보자. 허씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3500만원에 대해 15%의 세율이 적용돼 약 417만원 정도만 내면 된다.

아내 또한 상가임대소득 1500만원에 대해 15%의 세율이 적용돼 약 117만원 정도의 세금을 내게 된다. 결국 허씨 부부는 총 534만원 정도의 세금을 내게 된다.

따라서 상가를 아내 명의로 취득하면 근로소득이 있는 허창씨 명의로 취득할 때보다 144만원 정도의 세금을 절약할 수 있다.

또 합산소득 분리에 대한 단순 세율 차이뿐만 아니라 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있다.

허씨 명의 상가 취득 VS 배우자 명의 상가 취득




결론은 소득이 적은 배우자 명의로 상가나 오피스텔을 분양받는다면 소득세 절감 효과는 커진다.

그러나 상가나 오피스텔을 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생한다. 다만 부부간 증여세 비과세가 종전 3억원에서 6억원(10년이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대되면서 잘 활용하면 세금을 크게 절감할 수 있다.

부부간은 6억원까지 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다. 위 사례의 경우 분양가에 의해 증여세를 계산한다면 분양가가 5억원이므로 증여세는 걱정 안 해도 된다.

이와같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대목적으로 상가나 오피스텔을 취득할 경우에는 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 적은 배우자 명의로 분할해 취득하면 소득세를 절감할 수 있다.

또다른 절세방법을 살펴보면 부부공동명의가 있다.

2004년까지는 배우자와 생계를 같이하는 가족간 공동사업을 하면 부동산 임대소득, 사업소득 등을 통해 벌어들인 수입은 공동사업자 중 지분이 가장 큰 사람의 소득으로 보고 종합소득세를 과세했다.

이는 가족 간의 명의 분산을 통해 종합소득세 누진세율을 회피하는 것을 막기 위한 제도였다.

하지만 2005년부터는 가족 간에 공동사업을 하더라도 각자의 지분 또는 손익분배비율에 따라 각각 개별과세를 하고 있기 때문에 공동사업을 하는 것이 세금부담을 훨씬 줄이게 된다.

이처럼 가족 간의 합산과세제도가 개별과세제도로 변경됐기 때문에 높은 소득이 발생하고 있다면 단독명의의 사업보다는 소득이 적거나 없는 배우자와 공동사업을 하는 것이 세금부담을 훨씬 줄이게 된다.

[실전사례소개 NO2]

무역업을 하는 박경한(40·평촌 거주)씨의 연소득은 1억원. 최근에는 여유자금을 갖고 상가를 분양받아 연간 5000만원의 임대수익이 추가적으로 발생하고 있다.

상가를 배우자와 공동취득시 지분비율을 '박씨:배우자=6:4'로 공동사업을 한다면 아래와 같이 비교해 살펴볼 수 있다.

박씨 단독 상가 취득 VS 배우자와 공동 상가 취득







위의 계산처럼 부부 공동취득시에는 박씨 가족 전체의 세금이 450만원 줄어들게 된다.

물론 분양단계에서 배우자에게 40%의 지분을 증여하는 것이므로 증여세가 발생할 수 있다.

하지만 보유단계에서 발생하는 종합소득세가 절세되고, 누진세율 체계를 갖고 있는 재산세(종합부동세 제외) 역시 절세된다.

그리고 해당 상가를 처분하더라도 양도소득세가 줄어들 것이며, 이를 처분하지 않고 향후 상속이 개시된다고 해도 배우자 지분 만큼은 이미 남편 재산이 아니므로 상속세 과세대상에서 제외될 수 있다는 점도 명심하자.


장경철 상가114 이사
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장경철 상가114 이사
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