[아시아경제 이은정 기자] 박원순 서울시장이 내년부터 본격 추진할 두꺼비하우징·마을공동체 등의 신도심재생사업에 대한 우려가 벌써부터 나오고 있다. 원주민 재정착 효과 등으로 부동산 시장의 공공성을 회복시킬 수 있다는 기대감에도 불구하고 낡은 주택과 기반시설 등 주거지 전체를 개선하는 효과를 거두긴 힘들다는 게 이유다.

당장 저소득층의 집 수리에 초점이 맞춰진 두꺼비하우징만 보더라도 그렇다. 두꺼비하우징은 낡은 집을 철거하는 대신 이를 개·보수해 주거환경을 개선하는 사업이다. 주민들이 사회적기업으로부터 저리의 대출을 활용해 수리비용을 마련한 뒤 나중에 갚는 형식으로 진행된다. 아파트 위주의 개발로 개발부담금을 감당하지 못해 원주민이 밀려나는 현재의 도심재생사업과 달리 원주민 주거권을 보호할 수 있다는 점이 최대 장점이다. 하지만 집 주인이 신청한 주택에 한해서 개·보수가 이뤄지기 때문에 마을 전체 기반시설을 조성하긴 물리적으로 어렵다. 두꺼비하우징 대상 동네라도 집 주인들의 적극적인 참여가 뒷받침되지 않는다면 여전히 낡은 주택가로 남을 수 밖에 없는 셈이다. 기존 저소득층의 주택 개·보수 지원 정책과 별반 다를 게 없다는 지적을 받는 것도 이같은 까닭에서다.

마을공동체는 주민이 주체가 돼 마을 생태계를 만들고 서울시가 이를 뒷받침하는 형식으로 진행된다. 낡은 주택 개선사업보다는 교육, 취업, 보육에 이르기까지 민생 전반에 걸친 커뮤니티 조성이 주된 사업이다. 따라서 지구단위설정 등 사업지 지정의 별도 절차 없이 진행된다. 서울시가 지구단위설정 등으로 사업 범위를 지정하며 주도적으로 이끄는 휴먼타운이나 과건 새마을운동과는 구별된다. 커뮤니티 조성 사업이 성공적으로 정착하면 도로 등 노후 기반시설도 개선 가능하다. 그러나 마을공동체사업 역시 민생 전반에 걸친 기반을 마을이 자체적으로 갖도록 하는데 초점이 맞춰진 만큼 기존 노후주택의 개·보수 효과는 크지 않다는 게 단점이다. 주민의 소통과 화합이 뒷받침되지 않는다면 단기성 전시사업에 그칠 수 있다는 것도 한계다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 "재개발은 개발이익이란 메리트가 있지만 두꺼비하우징 등은 수익 기대감 자체가 낮은데다 해당 주택이 아닌 곳은 이득을 못 볼 수 있다"며 "사업 추진여부를 놓고 찬성파와 반대파로 나뉠 여지가 있다"고 지적했다. 그는 또 "재건축·재개발 방식 보다는 원주민의 재정착률을 높일 수 있지만 주민 생활 수준이나 낡은 주택의 개선이 획기적으로 이뤄지지 않는 것도 단점"이라며 "지방정부가 사업을 뒷받침해야 하고 주민에게 실익이 있는 구조로 보완해야 도심재생효과를 거둘 수 있을 것"이라고 조언했다.

이은정 기자 mybang21@
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