월세 소득공제 자격요건과 월세전환이율 계산법

[아시아경제 정선은 기자] # 최근 집주인에게 오른 전셋값을 월세로 돌리자는 권유를 받은 김모(40)씨는 월세 소득공제, 월세전환이율 등 월세용어가 익숙치 않다. 무주택자인 김씨에게 꼭 필요한 정보지만 이해하기 어렵다. 주변에서 연말이 다가오면 소득공제도 챙기고 반전세로 바꿀 땐 월세전환이율도 계산해 봐야 한다는데 김씨는 복잡하기만 하다.

"전세에서 월세로"

월세를 원하는 집주인이 늘어나면서 세입자들도 '월세살이' 전략을 꼼꼼히 세울 필요성이 커지고 있다.

최근 월세계약은 오른 전셋값을 월세로 돌리는 보증부월세(반전세)에서 많이 찾아볼 수 있다. 저금리 기조와 은퇴에 맞물려 집주인의 월세선호가 늘어난 탓이다. 세입자도 크게 오른 전셋값이 부담돼 반전세에 동의하는 모양새다.

국민은행 조사에 따르면 올해 5월 현재 전국 임대차 계약에서 월세(보증부월세와 순수월세의 합) 비중은 45.9%로 전년동기(44.1%)보다 1.8%포인트 증가, 월세 선호현상을 드러낸다. 전세가 계속 하향세를 보여 5월 현재 지난 1월(57%)보다 2.8%포인트 줄어든 54.2%를 기록한 것과 대비된다.

◇월세 소득공제, 월세전환이율 챙겨야
= 이같은 월세급증 추세 속에 세입자가 챙겨둘 만한 정보는 무엇이 있을까. 혜택 중 하나가 바로 소득공제다.

월세로 소득공제를 받는 조건은 비교적 까다로운 편이다. 총급여 3000만원이하 근로소득자 가운데 부양가족이 있는 무주택 세대주로 국민주택규모(전용 85㎡)이하 주택을 임차해야 한다. 정부의 세법 개정 추진으로 총급여 소득요건은 내년께 5000만원이하로 확대될 가능성이 크다.

소득공제액은 월세액의 40%까지 가능하다. 한도는 연간 300만원으로 월세공제액을 비롯 주택임차차입금 원리금상환액, 주택마련저축 공제액을 모두 합한 한도다. 만약 월세 외에 보증금을 지급했다면 임대차계약서에 확정일자를 받아둬야 소득공제를 받을 수 있다.

아울러 임대차계약서 주소지와 주민등록등본상 주소도 같아야 한다. 현금영수증, 계좌이체 증명서 등 증빙서류도 요구된다. 관리비는 소득공제 대상에서 제외된다.

나기숙 부동산1번지 팀장은 "임대인이 소득이 노출돼 세부담액이 늘어날 것을 고려해서 소득공제를 받는 경우 임차인에게 월세에 포함해서 받을 수도 있다"며 "계약서에 부가세 별도라는 항목이 포함되면 부가세도 따로 지불해야 하므로 살펴봐야 할 것"이라고 조언했다.

월세전환이율도 낯설지만 알아둘 필요가 있다. 전체 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 부분을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율로 월세전환이율이 높을수록 세입자의 월세부담이 크다는 뜻이다. 대략 6~7%대가 적정 월세전환이율 수준으로 평가된다. 최근 정치권에서는 월세전환이율에 상한선을 두는 방안도 검토중이다.

특히 월세와 전세 중 선택을 저울질 할 때 월세전환이율은 유용한 판단기준이 될 수 있다. 은행에서 전세자금 대출을 받을 때 드는 금리 등 금융비용과 비교해 보면 전세 대신 차라리 반전세나 월세로 전환하는 것이 나은 경우도 있어서다.

전문가들은 앞으로 임대차 시장에서 월세 선호현상은 지속되고 확대될 것으로 보고 있다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "지금처럼 저금리 상태에서 집주인 입장에서는 전세금을 올려 받는 것 보다 일정부분 월세를 받을 수 있는 반전세를 선호하게 된다"며 "물가가 오르는 상황에서 가계에는 굉장히 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다"고 분석했다.



정선은 기자 dmsdlunl@
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