김인만 굿멤버스 대표

국토해양부는 어제(7일) 오전 과천 청사에서 주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안을 발표했다.

다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과제도가 폐지되고, 강남, 서초, 송파구 등 강남3구의 투기과열지구가 해제돼 재건축 아파트 거래가 자유로워지고, 재건축 초과이익 부담금 부과가 2년 동안 중지된다.

또한 보금자리주택지구에는 임대주택을 확대 공급하고, 생애최초 주택구입자금 등 국민주택기금 대출금리와 조건도 완화하는 내용이 포함됐다.

박원순 서울시장 당선 이후 서울, 수도권 부동산시장의 침체가 더욱 깊어지면서 올해 들어 여섯 번째 대책이 나왔는데 단기간에 효과를 보기에는 좀 부족해 보이지만 그래도 투자심리 회복에는 어느 정도 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.

올해 취득세 감면 연장, 미분양 세제지원 확대, 양도세 비과세 거주요건 폐지, 임대사업자 요건 완화, 도시형생활주택 건설규모 확대, 수도권과밀억제권역 분양권 전매제한기간 완화 등 수많은 대책이 나왔다.

하지만 얼어붙은 부동산시장을 녹이기에는 역부족이었고, 무엇보다 투자심리 회복을 위한 굵직한 대못을 뽑지 못한 미흡한 대책이었다는 평가를 받았다.

그런데 이번 12.7 부동산대책은 일단 다주택자 중과세 폐지와 강남3구 투기과열지구 해제 등 굵직한 대못을 뽑았다는 것만으로도 큰 의미를 부여할 수 있다.

이번 12.7 대책에서 가장 눈에 띄는 것이 다주택자에게 적용해온 양도세 중과 제도 완전 폐지이다.

2004년 도입된 다주택자 양도세 중과제도는 2009년부터 적용이 한시적으로 유예가 되었고 내년 말 유예기간이 끝나기로 되어있었다. 그런데 이번 12.7 대책으로 완전히 사라지게 된 것이다.

다주택자 양도세 중과세 폐지가 되면 2주택 양도세율 50%, 3주택이상 양도세율 60%에서 항상 일반세율 6~35% 적용이 되는데 이런 다주택자 양도세 중과 완전폐지가 당장 큰 효과를 보기는 어렵다.

왜냐면 이미 지금도 다주택자 양도세 중과세는 내년 말까지 한시적으로 유예가 되어 있고, 한시적이긴 하지만 다시 중과제도가 부활하리라 생각한 사람들은 많지 않았기 때문이다.

어차피 폐지되어야 할 제도가 이제 폐지가 된 것이고 새롭지도 않고 당장 도움이 되는 대책은 아니다.

하지만 마음 한구석에 찜찜하게 남아있던 대못을 완전히 뺐기 때문에 투자심리 회복에 영향을 주는 심리적인 효과는 기대할 수 있다.

그 다음 관심을 끄는 대책이 강남3구 투기과열지구 폐지이다.

투기과열지구에서 풀리면 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위양도, 청약자격 제한 등의 규제가 완화가 되는데 이 대책도 직접적인 큰 효과를 보기는 어렵다.

강남 외 서울이나 수도권 다른 지역들은 투기과열지구가 아님에도 지금 강남3구보다 더 큰 어려움을 겪고 있고, 강남3구는 투기과열지구로 묶여 있어도 부동산시장이 좋을 때는 먼저 더 많이 상승을 했기 때문이다.

하지만 강남3구 투기과열지구 해제는 강남3구에 도움을 주는 것은 당연한 것이고, 강남은 서울, 수도권 부동산시장의 대표성을 지니고 있어서 강남이 움직여주어야만 다른 지역도 선행주자인 강남을 따라가는 심리적인 영향을 주기 때문에 강남을 비롯한 수도권 전체 부동산시장의 투자심리 회복에는 분명 긍정적인 영향을 줄 것이다.

다주택자 중과세 완전폐지와 강남3구 투기과열지구 폐지는 투자심리 회복에 큰 영향을 주는 것만은 분명하다.

일부에서는 강남을 위한 부자정책이다, 다시 폭등하면 어떻게 하느냐 하지만 절대 지금처럼 경제가 어려운 상황에서 폭등할 가능성 낮고, 강남 역시 거래는 늘어날 수 있지만 강남이 아닌 수도권 전체를 위한 대책이라는 점은 확실히 짚고 넘어가야 할 것이다.

그 외 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 대출을 내년까지 연장하고 대출금리도 0.5%P 낮추기로 했고 대출자격요건을 완화해 지원대상도 확대할 예정이며, 토지거래허가구역도 추가 해제된다.

또한 최저가 대상 공사 내년부터 100억으로 확대하는 방안은 2014년까지 유예가 될 예정이고, 민자사업을 활성화하고, 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO)보증을 확대해 신용이 약한 건설사의 자금조달을 도우며 PF(공모형 프로젝트 파이낸싱)의 활성화를 위해 토지대금 납부 조건을 완화해주는 방안도 포함됐다.

현재 부동산시장은 글로벌 경제위기와 침체된 국내 경기로 투자심리가 극도로 위축이 되어있는 상황에서 "부동산은 투자해도 돈이 안 된다"는 부정적인 심리까지 팽배해있는 상황이다.

때문에 지금은 투자심리를 조금이라도 완화해주는 효과적인 부동산 대책이 필요하며 양도세 중과세 폐지, 강남투기과열지구 해제는 분명 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 줄 것이다.

얼어붙은 부동산 시장을 완전히 녹이기에는 부족하지만 조금씩 온기를 불어넣는 계기는 될 것으로 기대된다.

다만 직접적인 규제효과는 크지 않으면서 투자심리를 많이 위축시키는 DTI(총부채상환비율), 재건축시장의 수익성 개선을 위한 파격적인 재건축 규제완화, 1기 신도시를 위한 리모델링 활성화 대책, 건설회사가 요구하는 분양가상한제 폐지가 이번 12.7 대책에서 빠진 점은 아쉬움으로 남는다.

너무 심하게 얼어붙은 부동산시장의 거래를 정상화시키기에는 다소 아쉬움이 남는데, 부동산시장 상황을 예의주시하면서 거래가 회복되지 못할 경우 너무 뜸 들이지 말고 추가 대책을 빨리 적기에 준비를 해야 할 것이다.

부동산 정책은 부동산 가격 상승 또는 하락이 아닌 거래정상화와 부동산시장의 안정을 통한 서민주거안정이라는 점을 잊어서는 안될 것이다.

그래도 이번 12.7 부동산대책은 양도세 중과세 완전폐지, 강남투기과열지구 해제 등 대표적인 규제 대못을 과감하게 뺐다는데 큰 의미가 있고 당장 거래량을 늘리지는 못할지라도 투자심리 회복에는 분명 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대가 된다.


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