이진우 골드메이커 필진

최근 1년간 지가가 가장 많이 오른 곳은 경기 하남이다. 보금자리주택이 진행되면서 지구 주변 대토용지 구입, 감북동 제4차 보금자리주택지구 지정, 신장동 복합쇼핑센터 개발사업 등의 영향으로 지가 상승세가 2010년에 이어 계속되고 있다.

이어 강원 평창과 횡성 등 올림픽 수혜 지역이 올림픽특구 지정 및 특별법 제정 추진, 경기장 시설확충 등 인프라 구축에 따른 지역개발 기대감으로 높은 상승세를 이어가고 있다.

도로 개설사업, 철도 신설사업 등 대규모 정책사업과 보금자리주택사업 등의 영향을 받은 경기도 시흥, 경춘고속도로 개통에 따른 춘천과 원주, 서북부 지역의 교통, 물류의 발달과 산업단지 개발 등 호재가 많은 당진과 서산 등도 투자자들에게 많은 관심을 끌었다.

2011년 주요 개발재료를 보면 보금자리주택 개발 기대감, 동계올림픽, 개통되는 철도와 도로, 경제자유구역 등의 산업단지, 관광산업단지 등이다.

2012년 역시 이러한 개발호재들이 토지 시장의 주요 재료가 될 것이다.

◆새해 주목할만한 지역과 개발호재는?

메가톤급 호재인 4대강이나 올림픽 호재로 상대적으로 주목받지 못한 '30대 선도 프로젝트'는 2012년에 본격적인 행보를 보일 것이다. 2.9조원에서 3.2조원으로 늘어난 예산을 주시할 필요가 있다.

먼저 제2외곽순환도로다. 제1외곽순환도로가 일산, 분당 등 1기 신도시들을 연결했다면 제2외곽순환도로는 제1외곽순환도로의 교통체증 현상을 분담하면서 제2경부·제2영동고속도로 등과 연계해 수도권과 전국을 잇는 새로운 관문 역할을 할 것으로 기대되기 때문이다.

30대 선도프로젝트에서 가장 주목받으면서도 답보 상태에 있는 제2경부고속도로의 착공이 또다시 2012년으로 미뤄졌다. 하지만 제2경부고속도로의 나들목 부근인 세종시, 천안, 하남, 광주와 용인의 원삼면, 모현면 일대에 대한 지가 동향은 꾸준할 것으로 보인다.

실수요자 측면에서는 토지 3승의 법칙의 완결판인 완성단계에 접어드는 프로젝트들을 주목할 필요가 있겠다.

완성단계의 도로부문은 영동고속도로의 신갈 - 호법, 중부내륙고속도로의 여주 - 양평, 남해고속도로 진주-마산 구간이 있다.

철도 및 도시철도에서는 중앙선의 용문-원주 복선전철, 분당선의 연장구간인 왕십리-선릉 복선전철, 온수-부천구청간의 서울지하철 7호선 연장, 대구사월-경산시 구간의 대구지하철 2호선 연장노선 등이 개통된다.

◆2018년 평창동계올림픽은 진행형

동계올림픽 개최지 결정에 따른 '강원 SOC 2020 비전과 전략'에 따르면 고속철도망과 도로망의 경우 30개 노선에 약 24조원을 투자, 동계올림픽이 개최되는 알펜시아와 보광휘닉스파크, 중봉활강경기장, 강릉시 일원 등 주요 경기장을 연결하기로 했다.

광역철도망으로는 원주-강릉복선전철, 여주-원주 수도권전철, 춘천-속초(동서고속화)철도, 중앙선 덕소-원주 복선전철, 중앙선 원주-제천 복선전철, 용문-(홍천)-춘천 복선전철, 강릉-제진 노선 등 7개 노선, 520.4㎞ 구간이 개통된다.

고속도로는 수도권 1시간대 구축을 목표로 동서고속도로(동홍천-양양), 동해고속도로(주문진-속초, 동해-삼척), 제2영동고속도로, 영동고속도로(여주-강릉) 등 5개 사업에 7조9354억원이 투자된다.

이 가운데 제2영동고속도로, 동서고속도로, 원주-강릉복선전철, 여주-원주 복선전철, 춘천-속초 복선전철이 눈여겨 볼만한 프로젝트로, 투자자들의 끊임없는 러브콜로 2012년 시장을 주도할 것으로 전망된다.

하지만 간과해서는 안되는 중요한 몇가지 사실이 있다.

첫번째는 개발호재라는 것이 우리나라 전도를 펴서 체크를 하면 없는 곳이 없을 정도로 많다.

중요한 것은 투자면 투자, 실수요라면 실수요의 바로 토지 투자의 목적을 정하는 것이 가장 중요하다는 것이다.

지금은 훌륭한 투자처로 각광받고 있는 세종시나 전국 지자체별로 시작됐으나 진행 되지 않은 각종 이름의 혁신도시, 기업도시가 다시 새로운 투자처로 소개되고 있는 것만 봐도 알 수 있다.

특히 개발호재를 보고 투자 목적으로 사는 토지는 최소한 3~5년은 갖고 있어야 소기의 투자목적을 달성할 수 있다.

두번째는 모든 투자의 핵심은 정보나 지식이 아닌, 결정의 문제라는 것이다.

대부분 일반인들은 토지 투자를 할 경우 여기저기 알아보고 TV나 각종 매체, 혹은 각종 경제 전문가 등의 강의 등을 통해 충분히 공부하고 체크했다고 착각을 한다.

하지만 가장 이상적인 부동산 거래는 매도인이 어떤 이유이든 싸게 물건을 시장에 내놨을때 투자자가 목적을 정한 상태에서 과감한 결정을 하는게 중요하다.

좋은 매물을 찾는 시간보다 그 물건을 보고도 투자를 결정하는데 더 많은 시간을 소비한다면 절대 시장은 기다려 주지 않는다는 사실이다.

결론을 얘기하자면 이것저것 재보고 따져보고 알아보는 습관은 부동산 투자 손실을 막을 수 있다.

하지만 더 중요한 핵심은 객관적인 목적과 체크리스트를 만들었다면 그다음은 과감히 결정해야 한다.


이진우 소나무부동산 연구소장
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