김인만 굿멤버스 대표

2012년 임진년 흑룡의 해가 밝았다.

지난해에는 2월까지 반짝 거래가 늘어나다가 DTI가 부활하면서 다시 침체의 늪으로 빠져들더니 해가 바뀌어도 부동산시장은 계속 침체로 빠져들고 있다.

물론 서울 및 수도권 부동산시장 상황은 그렇고 부산을 중심으로 한 지방 부동산시장은 마치 2005~2006년 서울, 수도권 부동산시장의 활황을 보는 듯한 호황을 누린 한 해였다.

◆지방 부동산 오름세 지속…상승폭은 낮아

지방 부동산 시장은 지난해부터 부산을 중심으로 상승하기 시작했다.

2005~2006년 서울, 수도권 부동산시장 상승기에 지방은 철저히 소외되면서 공급물량이 급격히 줄고 미분양이 늘어나면서 모든 규제가 완화되고 공급 감소의 영향이 지난해부터 입주물량 감소로 이어졌다.

서울, 수도권 자금까지 일부 유입이 되면서 부산, 특히 해운대를 중심으로 상승의 불꽃이 점화되어 부산, 경남, 군포, 대구, 전주, 대전 등 전국적으로 상승세가 퍼져나갔다.

이런 지방 강세는 올해도 이어질 것으로 예상되지만 상승폭은 작년 보다는 낮아질 것으로 예상된다.

일단 2010-2011년 9%이상 높은 상승으로 더이상 저평가 되었다고 볼 수 없고, 단기간 너무 상승했다는 경계심리도 짙어졌기 때문이다.

◆서울 및 수도권 부동산, 단기간에 반전 어렵다

서울, 수도권 부동산시장은 올해도 단기간에 크게 반전되기는 어려워 보인다.

'더 이상 아파트로 돈 벌기는 어렵다'는 심리가 확산되면서 투자심리가 최저수준이고, 무엇보다 이런 투자심리 위축의 내면에 자리잡고 있는 경제불안에 대한 우려가 크기 때문이다.

새해에도 미국, 유럽 등 글로벌 금융위기가 지속될 것이고, 3% 안팎의 경제성장 및 수출 침체, 물가상승, 실질임금 감소로 소비위축이 더욱 가시화될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다.

실제로 지난해 9월까지 소비자물가를 반영한 실질임금 증가율은 -3.49%로 IMF사태와 2008년 금융위기 다음으로 낮은 수준이다. 이렇게 경제가 어려운 상황이 계속되고 있는데 섣불리 나서는 투자자가 많지 않은 것은 당연한 결과일 것이다.

하지만 그렇다고 너무 비관적으로만 생각할 필요는 없다.

부동산은 심리인데 이런 심리가 반드시 경제상황에 따라 결정되는 것만은 아니며, 부동산정책과 주택공급 등 다른 요인에 의해서도 많은 영향을 받는다.

앞서 언급했듯이 부산 등 지방 부동산시장의 호황을 한번 더 생각할 필요가 있다.

글로벌 경제불안과 침체된 국내경기는 서울, 수도권만의 문제는 아니고 오히려 재정자립도가 낮은 지방이 더 큰 영향을 받을 수 있고 인구감소 역시 지방이 더 심각한 상황임에도 오히려 2010-2011년 지방 부동산시장은 큰 폭으로 상승했다.

이는 전폭적인 부동산 규제완화와 공급물량 감소, 서울 및 수도권 대비 저평가되어 있다는 인식이 퍼지면서 투자심리가 크게 상승한 결과라고 볼 수 있다.

2012년 이후 서울, 수도권의 공급물량 감소와 전세강세 상황에서 DTI(담보대출인정비율) 완화와 분양가상한제 폐지, 금리인하 등 전폭적인 부동산정책이 뒷받침된다면 올 하반기부터는 회복의 온기를 느낄 수도 있을 것이다.

주택공급과 전세강세, 부동산정책 등 부동산시장의 회복에 영향을 줄 수 있는 요소들을 상세하게 살펴보도록 하자.

닥터아파트에서 나온 통계자료를 보면 주택공급은 입주물량과 분양물량으로 구분할 수 있는데, 입주물량은 1년 이내 단기 부동산시장의 흐름을, 분양물량은 2~3년 후 부동산시장의 흐름을 예측할 수 있는 중요한 요소이다.

◆지방, 수도권 입주물량 모두 감소

지방 입주물량은 2010년 12만7000가구, 지난해 9만1000가구, 올해 5만7000가구로 매년 40% 가까이 감소하고 있어 2012년도 여전히 상승기조는 유지될 것으로 예상된다.

수도권 입주물량은 2010년 17만1000가구, 지난해 12만1000가구, 올해 11만2000가구로 계속 줄어들고 있다.

특히 서울은 지난해 4만3000가구에서 올해 2만4000가구로 큰폭 감소하고 있기 때문에 2012년 부동산시장을 너무 부정적으로 볼 필요가 없다. 부동산 정책에 따라 반등의 가능성을 충분히 갖고 있다.

◆지방 분양물량 '늘고' 수도권 '줄고'

2~3년 후 부동산시장을 예측할 수 있는 분양실적은 서울, 수도권과 지방이 차이가 있음을 알 수 있다.

수도권 분양실적은 2009년 8만1000가구에서 2010년과 2011년 4만8000여 가구로 절반 수준으로 떨어졌다. 올해는 전년대비 30% 이상 줄어들 것으로 예상되기 때문에 2014~2015년까지 수도권의 공급물량 감소는 지속될 것으로 예상된다.

반면 지방은 2009년 3만여 가구였는데 부동산시장 분위기가 강세를 띄면서 2010년 3만8000여 가구, 지난해 12만5000가구로 급증했기 때문에 2014년부터는 현재의 강세분위기에서 약세로 전환될 가능성도 배제할 수 없다.

즉 현재의 서울 및 수도권 약세, 지방의 강세 분위기가 2014년에는 서울 및 수도권 강세, 지방 약세로 나타날 가능성이 높아졌다.

◆전세수요 강세 지속될 듯

서울 및 수도권 부동산시장 침체는 공급감소 뿐만 아니라 매매수요 감소에 따른 전세수요 증가로 이어지면서 2010년, 2011년 20%가까이 상승했다.

20% 상승을 하게 되면 전세가격이 1억원이면 2000만원, 2억원이면 4000만원을 올려줘야 하는데 평균이 그렇다는 것이고 실질 체감상승은 그보다 훨씬 크다.

이렇듯 전세가격이 큰 폭으로 상승하면 전세금 마련에 부담을 느끼게 되고 매매가격은 하락했기 때문에 이 기회에 매수로 전환하는 수요자들이 점점 늘어날 가능성이 있다.

◆부동산 규제완화, 경기부양정책 지속

공급감소, 전세강세의 분위기 속에 가장 중요한 역할을 할 요소는 부동산 정책이다.

4월 총선, 12월 대선이 있는 황금선거의 해인만큼 정부나 정치권에서는 사활을 걸 수밖에 없는 상황이다. 따라서 정책적인 변수가 많을 수밖에 없는데 부동산 규제완화와 경기부양은 계속될 수밖에 없다.

부동산 거래실종에 따른 침체가 지속될 경우 정부나 여당에서는 총선, 대선의 결과를 기대할 수 없기에 어떻게든 부동산거래 활성화를 시키려고 노력할 것이다.

강남3구 투기과열지구 해제와 다주택자 양도소득세 중과 폐지에 이어 분양가 상한제 폐지, 총부채상환비율(DTI) 완화 카드를 검토할 수밖에 없을 것이다.

또한 물가상승 압력에도 불구하고 글로벌 금융위기, 경기부양책 등으로 인해 금리 인하 가능성도 배제할 수 없는데, 이럴 경우 주택 구매력은 높아질 것이다.

◆올 하반기 반등 가능

결국 새해 부동산시장은 단기간에는 큰 변화는 없겠지만 공급감소, 전세강세 분위기속에서 분양가상한제 폐지, DTI 완화 등의 부동산 정책과 금리인하 등 경기부양책이 효과적으로 나올 경우 하반기로 접어들면서 반등의 기회를 잡을 가능성이 높다.

물론 글로벌 경기침체가 지속되고 있는 상황인 만큼 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 주의가 필요하다.

하지만 충분한 자금계획으로 갈아타거나 내집 마련이 필요한 실수요자들은 올 상반기 중 반발짝 정도 앞선 타이밍에 급매물을 잡는 것도 좋은 방법이다.

◆강남권 재건축·전세비율 높은 아파트 단지에 관심

서울, 수도권의 아파트는 기본적으로 부동산시장이 회복이 되어야 하는 만큼 앞서 언급한 공급감소, 전세강세, 부동산정책, 금융정책의 변화를 예의주시할 필요가 있다.

재건축아파트는 투자수요가 많은 특성상 하락기에는 먼저 빠지고 상승기에는 먼저 상승하기 때문에 실거주가 아닌 순 투자자라면 강남권 재건축 단지의 급매물을 노려보는 것이 좋다.

일반아파트는 자체 호재보다는 부동산시장 흐름을 타야 하기 때문에 단기투자보다는 상황에 따라 실거주도 가능한 수요층이 풍부한 대표 단지나 전세비율이 높고 지하철 등 호재가 있는 지역의 급매물 위주로 알아보는 것이 좋다.

◆수익형 부동산 신중하게 투자해야

투자수익 감소, 은퇴세대 증가 및 노후불안의 영향으로 수익형 부동산의 인기는 지속될 것이다.

하지만 이런 수익형부동산의 인기에 편승해 투자수익이 낮은 상품을 무분별하게 판매하는 상술도 기승을 부리기 때문에 옥석을 가리는 신중한 투자전략이 필요하다.

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산의 생명은 임대수익임을 생각해야 하고 분양관계자들이 제시하는 수익률만 보지 말고 입지, 배후수요층, 공실률, 세금문제, 높은 취득비용(취득세 4.6%, 중개수수료율 0.9%이하), 잦은 임차인 교체 등을 충분히 고려해서 꼼꼼히 따져본 후 타당성이 있을 때 투자결정을 해야 할 것이다.

◆수도권 소형아파트 여전히 매력적

소형아파트는 2010년, 2011년 불황 속 호황을 누리면서 적은 투자비로 그나마 높은 수익률을 올린 효자종목인데 2년 간의 상승으로 추가상승여력은 약해졌다.

하지만 어설픈 서울의 오피스텔 투자보다는 그래도 전세비율이 높은 수도권 소형아파트를 5-6% 임대수익률이 나오는 월세로 돌리는 것도 좋은 방법이다.

◆지방부동산도 잘 고르면 효자

최근 지방 아파트시장의 상승에서 보듯 지방이라고 무시할 필요도 없는 만큼 수익률이 10% 이상 나오는 수요층이 풍부한 지방의 원룸건물 등 수익형 부동산도 관심을 가져볼 만하다.

하지만 모든 투자가 그렇듯이 현장 부동산의 말만 믿지 말고 최대한 많은 조사분석을 통한 타당성 검토를 한 후 신중한 투자판단을 해야 실패확률을 줄이고 성공확률을 높일 수 있을 것이다.


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