박원갑 국민은행 부동산수석팀장
.2012년 주택시장은 상승과 하락 요인이 혼재돼 있다. 상승요인은 총선과 대선이라는 국가적 이벤트다. 선거 때면 으레 집값이 오를 것으로 기대하는 수요들이 많다. 과거처럼 돈 선거로 시중에 유동성이 대거 풀리거나 개발공약이 남발돼 시장을 들쑤실 것이라는 생각에서다. 그러나 2000년 이후 우리나라에서 돈 선거가 거의 사라졌다. 더욱이 올해에는 2008년처럼 시장을 교란시켰던 뉴타운 개발공약 같은 폭발성이 큰 이슈도 없을 것 같다.

두 번째 상승요인은 신규 아파트 입주량 부족이다. 신규 입주량은 전체 주택 재고에 2~3% 정도에 불과하지만 전세시장에 미치는 영향은 지대하다. 건설산업연구원과 부동산114에 따르면 2012년 아파트 입주 물량은 17만가구 정도다. 이는 2011년 아파트 입주량 20만6111가구 보다 3만6000가구 이상 줄어든 것으로 2000년대 10년 평균치(31만4372가구)에 비해 절반 수준에 불과하다. 수도권에서도 전세로 공급될 수 있는 아파트 입주물량이 11만가구로 2000년대 10년 평균(16만9693가구)에 비해 35%나 줄었다.

물론 도시형 생활주택, 오피스텔 등이 대폭 늘어나 아파트 입주량 부족의 완충작용을 해줄 것이다. 아파트이외 인허가 실적이 크게 증가하면서 전체 주택 입주물량은 2011년 32만4000가구에서 2012년 35만가구로 증가할 것으로 예상된다. 그러나 이들 물량은 전세라기보다 태생적으로 월세용 상품이다. 전세난은 전세상품이 모자라서 생긴 문제다. 그런데 공급이 늘어나는 것은 월세상품이다.

따라서 수급의 불일치가 생기는 것이다. 일부 월세형 상품은 공실을 견디다 못해 전세로 돌아설 가능성이 있다고 하지만 많지는 않을 것이다. 따라서 2012년에도 국지적으로 전세난은 일어날 가능성이 있다. 2111년에도 그랬듯이 전세난이 발생하면 소형 주택을 중심으로 매매 전환 수요가 나타날 수 있다.

2012년 주택시장은 이런 호재보다는 실물경기에 더 신경을 써야 할 것 같다. 시장이 투자수요 중심 시장에서 실수요 중심으로 급속히 재편되고 있기 때문이다. 투자수요 중심 시장일수록 금리나 유동성에 민감하지만 실수요 중심 시장 일수록 항상 소득에 예민하게 반응하기 마련이다. 2012년 실물경기 위축으로 고용불안이나 실질 소득이 감소한다면 주택 구매력 약화로 실수요 시장이 흔들릴 수밖에 없다.

부동산시장 각종 변수의 집합체라 할 수 있는 투자심리 역시 바닥권에서 크게 벗어나지는 못할 것으로 보인다. 집값이 소득에 비해 여전히 비싸다는 인식이 강한데다 자산(asset)이나 투자재로서 메리트를 크게 느끼지 못하고 있는 상황이기 때문이다. 결국 2012년 수도권 주택시장은 상반기까지 고전을 면치 못하다가 4분기 들어 회복의 단초가 발견되는 쪽이 되지 않을까 생각된다.

연간으로는 보합세가 예상된다. 수도권은 DTI 규제가 여전한데다 미분양 물량도 만만치 않아 시장을 짓누르고 있다. 이런 와중에서 정부가 지난해 12월 7일 다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지, 강남권 투기과열지구 해제를 골자로 한 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’을 발표했다.

정부정책이 단기적으로 부동산시장 흐름을 좌지우지할 정도로 막강하지만 전반적으로 글로벌 부동산경기 위축, 대출규제, 인구구조의 변화에 따른 구매력 저하, 공급과잉, 자산으로서 메리트 상실 등이 겹쳐있어 곧바로 회복세로 접어들기는 힘들 것이다. 거래활성화 효과는 크지 않고 시장이 급속히 냉각되는 것을 막을 수 있을 것으로 보인다. 어쨌든 2012년 주택시장에 대해서는 좀 더 보수적인 접근이 필요할 것 같다.


이코노믹 리뷰 한상오 기자 hanso110@
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