우리나라는 1980년대와 90년대에 많은 주택을 공급했다. 낮은 주택보급률 탓에 주택 매매가격과 전세가격이 해마다 크게 올라 사회문제가 됐던 만큼 당연한 결과라고 할 수 있다. 2010년대 들어서는 과거 공급된 주택들이 노후화하면서 정비사업의 필요성이 커져 재건축과 재개발 등 각각의 건축시기와 지역여건에 따라 몇 가지 사업으로 추진되고 있다. 법률적 의미의 정비사업은 아니지만 현실적으로 재건축이 어려운 아파트 단지에서 추진하고 있는 리모델링도 최근 이슈가 되고 있다.
　
주택가격이 상승하던 2000년대 중반까지 이런 정비사업이 추진되는 단지들의 가격은 큰 폭으로 올랐고 주택가격상승의 원인으로 지목돼 많은 규제를 받았다. 그러나 상대적으로 낮은 금액을 투자해 양질의 주택을 분양받을 수 있다는 장점 덕분에 주요 투자대상으로 자리 잡았다. 투자대상으로뿐 아니라 노후주택 정비는 주거복지 측면에서도 중요하며 도시의 안정된 성장을 위해서도 매우 중요하다.
　
그러나 최근 노후주택 정비사업은 위기에 처해 있다. 부동산114의 자료에 따르면 재건축은 최근 들어 8개월간 감소했다. 지난해 12월 가락동 시영아파트의 3종 변경으로 일부 단지들의 호가가 상승하기는 했으나 큰 영향을 미치지는 않은 것으로 보인다. 오히려 서울시가 추진하는 단지들에 대해서 지분제를 금지하고 도급제를 의무화하겠다고 발표해 조합의 사업 부담은 더욱 커지게 된 만큼 사업진행 속도가 더뎌질 것으로 예상된다. 주택시장의 전반적인 가격하락으로 재건축사업의 수익성이 나빠지면서 재건축아파트의 가격을 하락시키고 다시 시장가격이 하락하는 악순환이 계속되고 있다.
　
뉴타운도 상황이 좋지 않다. 2008년 총선 당시 지자체에서 서로 유치하려던 뉴타운은 이제 애물단지가 되고 있다. 뉴타운사업은 기존 재개발사업을 광역단위로 추진하여 더 좋은 환경의 주거지로 만들겠다는 목표로 추진되었다. 그러나 이러한 좋은 취지와 달리 주택가격이 오를 것이라는 기대감으로 지분가치가 크게 상승했고, 원주민들은 추가부담금을 감당할 수 없어 대부분 지분을 팔고 떠나게 됐다. 1차 뉴타운지역인 길음뉴타운의 경우 원주민정착률이 17%에 불과하다는 발표도 있었다. 서울시는 주민들이 동의할 경우 지구지정을 해제한다고 했지만 해당 지역에는 원주민보다는 이미 높은 가격에 지분을 매입한 후 기존 주택을 임대하고 있는 투자자의 비중이 높아 쉽게 해제하기도 힘든 상황이다. 이렇게 방치된 뉴타운지역의 주거환경은 더욱 악화될 수밖에 없어 이러한 상황이 지속되면 강북지역의 주거환경은 더욱 나빠질 것이다.
　
최근 관심이 높아지고 있는 리모델링도 실현가능성에 대한 의문이 제기되고 있다. 일반분양이 없는 리모델링사업에 대해 해당 주민들이 수직증축을 허용할 것을 요구했지만 정부는 수평증축만을 통해 일반분양을 허용했다. 그러나 일반분양물량이 전체 가구 수의 10%로 규모가 작고 수평증축은 공사비도 많이 들어 주요 대상지역인 1기 신도시 중에서는 분당지역을 제외하고는 사업성이 없는 게 현실이다.
　
노후주택 정비는 단순히 조합원의 손익으로만 판단할 수 없으며 국가의 주택재고관리와 주거복지에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다. 현재 나타난 문제들의 공통점은 모두 정비사업을 추진하는 각 분야의 욕심에서 기인하고 있다. 지자체는 정비사업을 할 경우 조합에 기반시설비용을 부담시키려 하고, 건설사들은 최대한 많은 이익을 창출하려고 하며, 조합은 최소한의 비용으로 새로운 주택을 분양받으려고 했다.
　
그러나 결과는 사업이 원활하게 진행되지 않아 주택의 노후화만 심각해지고 있다. 올해에는 정비사업에서도 통 큰 합의가 이뤄져 본격적으로 사업이 진행되기를 기대한다.

이경환 법무법인 윈앤윈 변호사



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