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"부동산으로 '돈' 벌려면 꼭 알아야 할 것들"
최종수정 2012.01.21 18:27 기사입력2012.01.21 08:33
[아시아경제 황준호 기자] 경기침체가 장기화되면서 부동산 경매 매물이 쏟아지고 있다. 하지만 대출 규제 등으로 주인을 못 찾고 유착을 거듭하는 물건이 쌓여가고 있다. 급급매, 초급매보다 저렴한 경매 물건을 낙찰받기 위한 10계명에 대해 부동산정보업체 지지옥션과 알아봤다.
◇시세 파악이 기본.. 감정가 맹신은 금물= 경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 하지만 감정가액이 시세는 아니다. 감정평가는 경매물건이 나오기 6~8개월 전에 실시된다. 감정가격 책정 시기와 입찰시점의 차이가 있다는 뜻이다. 감정가에서 50%가량 떨어진 반값 물건이라고 해도 실제 시세와 비슷할 수 있으니 시세조사를 해야한다는 말이다.
◇권리분석.. 돈 줘서라도 반드시= 권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다. 철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야하는 상황이 발생한다. 권리분석이 무서워 경매를 못하는 시대는 아니다. 요즘은 경매정보회사에서 회원에게 상담을 해주고 법무사나 변호사도 저비용으로 분석을 해준다. 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 검증하는 자세가 필요하다.
◇현장조사는 필수.. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다= 부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 온라인 시세나 정보가 잘 돼 있어 현장답사를 안일하게 생각해 생략하는 사람이 있다. 주변환경, 부동산의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.
◇경매는 가변적이다= 경매물건은 취하, 변경, 연기 등 절차상 여러가지 상황이 벌어질 수 있다. 이때 쯤이면 낙찰을 받을 수 있고 또 낙찰받은 곳에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다는 뜻이다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들의 조급증이다. 이사날자 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다든지 하는 것은 위험하다. 시간계획을 넉넉히 잡아야 실수 없이 더 좋은 물건을 건질 수 있다.
◇자금 계획은 역시 넉넉히 하라..경락잔금대출= 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 다르다. 낙찰시 10%~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 낙찰을 받고 빠른 시일내에 자금을 동원해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야한다. 요즘 금융사들은 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭다. 대출이 거부될 수도 있다. 낙찰 받고 시일내에 잔금 납부를 하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 사전에 자금 마련 계획을 세운 후 입찰해야 한다.
◇냉정하라.. 고가 낙찰 금물= 입찰장에 가기전에 미리 입찰금액을 산정해서 가야한다. 막연한 태도로 입찰장에 가면 긴장하고 분위기에 휩쓸려 자칫 고가낙찰 빚을 수도 있다. 물건은 끊임없이 나온다. 충동 입찰하지말고, 조바심 내지말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.
◇현재 가치와 미래가치를 함께 고려= 입찰가격을 산정할 때는 부동산 규제는 무엇인지 금리는 어떻게 변동할 것인지 세금 정책은 어떠한지를 종합적으로 고려해서 현재 가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재 가치에 비중을 둬서 가격 산출한다. 정부 정책상 규제가 몰린 부분은 피하는 게 좋다.
◇명도 잘 알아야 성공= 경매에 있어 첫 난관은 권리분석이고 마지막 고비는 명도다. 토지경매 이외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도는 필수다. 과거에 비해 제도적으로 용이해졌다. 다만 부담은 여전히 크다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있다. 적절한 범위내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.
◇확인, 또 확인하라= 경매 초보자들은 어처구니 없는 실수를 한다. 입찰가에 '0'을 하나 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰기도 한다. 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔쓰기도 한다. 이럴 경우 눈앞에서 낙찰받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있다.
◇특수물건은 조심 또 조심= 통상 보증금은 감정가의 10%다. 하지만 20%를 내야하는 물건이 있다. 낙찰이 됐었으나 잔금납부가 안돼 다시 경매시장에 나온, 재매각 물건이다. 잔금마련이 계획과 다르게 어그러진 경우도 있을 수 있다. 하지만 대다수는 예상치 못했던 하자를 발견해 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어간 경우다. 경매가 대중화 되면서 점차 평이한 물건보다 초보자는 접근하기 어려운 특수물건에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.
황준호 기자 rephwang@
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◇시세 파악이 기본.. 감정가 맹신은 금물= 경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 하지만 감정가액이 시세는 아니다. 감정평가는 경매물건이 나오기 6~8개월 전에 실시된다. 감정가격 책정 시기와 입찰시점의 차이가 있다는 뜻이다. 감정가에서 50%가량 떨어진 반값 물건이라고 해도 실제 시세와 비슷할 수 있으니 시세조사를 해야한다는 말이다.
◇권리분석.. 돈 줘서라도 반드시= 권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다. 철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야하는 상황이 발생한다. 권리분석이 무서워 경매를 못하는 시대는 아니다. 요즘은 경매정보회사에서 회원에게 상담을 해주고 법무사나 변호사도 저비용으로 분석을 해준다. 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 검증하는 자세가 필요하다.
◇현장조사는 필수.. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다= 부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 온라인 시세나 정보가 잘 돼 있어 현장답사를 안일하게 생각해 생략하는 사람이 있다. 주변환경, 부동산의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.
◇경매는 가변적이다= 경매물건은 취하, 변경, 연기 등 절차상 여러가지 상황이 벌어질 수 있다. 이때 쯤이면 낙찰을 받을 수 있고 또 낙찰받은 곳에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다는 뜻이다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들의 조급증이다. 이사날자 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다든지 하는 것은 위험하다. 시간계획을 넉넉히 잡아야 실수 없이 더 좋은 물건을 건질 수 있다.
◇자금 계획은 역시 넉넉히 하라..경락잔금대출= 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 다르다. 낙찰시 10%~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 낙찰을 받고 빠른 시일내에 자금을 동원해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야한다. 요즘 금융사들은 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭다. 대출이 거부될 수도 있다. 낙찰 받고 시일내에 잔금 납부를 하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 사전에 자금 마련 계획을 세운 후 입찰해야 한다.
◇냉정하라.. 고가 낙찰 금물= 입찰장에 가기전에 미리 입찰금액을 산정해서 가야한다. 막연한 태도로 입찰장에 가면 긴장하고 분위기에 휩쓸려 자칫 고가낙찰 빚을 수도 있다. 물건은 끊임없이 나온다. 충동 입찰하지말고, 조바심 내지말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.
◇현재 가치와 미래가치를 함께 고려= 입찰가격을 산정할 때는 부동산 규제는 무엇인지 금리는 어떻게 변동할 것인지 세금 정책은 어떠한지를 종합적으로 고려해서 현재 가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재 가치에 비중을 둬서 가격 산출한다. 정부 정책상 규제가 몰린 부분은 피하는 게 좋다.
◇명도 잘 알아야 성공= 경매에 있어 첫 난관은 권리분석이고 마지막 고비는 명도다. 토지경매 이외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도는 필수다. 과거에 비해 제도적으로 용이해졌다. 다만 부담은 여전히 크다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있다. 적절한 범위내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.
◇확인, 또 확인하라= 경매 초보자들은 어처구니 없는 실수를 한다. 입찰가에 '0'을 하나 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰기도 한다. 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔쓰기도 한다. 이럴 경우 눈앞에서 낙찰받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있다.
◇특수물건은 조심 또 조심= 통상 보증금은 감정가의 10%다. 하지만 20%를 내야하는 물건이 있다. 낙찰이 됐었으나 잔금납부가 안돼 다시 경매시장에 나온, 재매각 물건이다. 잔금마련이 계획과 다르게 어그러진 경우도 있을 수 있다. 하지만 대다수는 예상치 못했던 하자를 발견해 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어간 경우다. 경매가 대중화 되면서 점차 평이한 물건보다 초보자는 접근하기 어려운 특수물건에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.
황준호 기자 rephwang@
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