[아시아경제 지연진 기자]주택시장 안정을 위해 전세보증금에 대한 비과세 혜택을 조정해야 한다는 주장이 제기됐다. 또 점진적인 후분양제도를 도입해 건설사들의 무분별한 사업확장을 제안해야 한다고 했다.

KDI가 9일 발간한 '부동산시장 동향분석'에서 송인호 연구위원은 '글로벌 금융위기 이후 선진적 주택정책 패러다임 모색'이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

송 연구위원은 "장기간 1가구1주택 원칙으로 다주택자에 대한 양도소득세는 중과세가 채택된 반면, 전세보증금에 대해선 비과세가 유지됐다"고 지적했다.

그는 "월세 보다 전세를 선호하도록 부동산 세제가 형성돼 향후 세제상 불균형을 조정하고, 월세와 전세임차인 보호와 관련 규제정비가 요구된다"고 덧붙였다.

송 연구위원에 따르면 최근 주택가격에 대한 상승 기대 심리가 꺽이면서 자발적 임대가구가 증가했다. 그러나 전체 임대 가구 중 전세의 경우 1995년 29.7%에서 2010년 21.7%까지 줄었지만, 월세는 11.9%에서 20.1%로 늘었다.

과거에는 전세보증금의 경우 임대인(집주인)에게 비과세 혜택이, 임차인(세입자)에게는 매달 임대비용을 치르지 않아 전세 선호가 높았지만, 최근 저금리로 집주인들의 월세 전환이 늘어난 탓이다.

송 연구위원은 "주택시장 안정을 위해 전세보증금에 대한 비과세 부분을 건드리지 않아도 현재와 같은 저금리에서 월세가 연착륙되도록 월세에 소득공제 혜택이 돌아가야 한다"고 주장했다.

그는 또 우리나라는 주택시장에서 선호되고 있는 선분양의 경우 높은 레버리지와 금리나 외부충격에 취약한 만큼 후분양제도를 도입해 초기 자기자본의 건전화를 구축해야 한다고 제안했다.

그는 "자기자본에 충실한 건설사들이 사업에 필요한 토지를 매입하고 이를 담보로 은행에서 대출을 받는 구조가 선분양제도로 왜곡되고 있다"며 "선분양이 제대로 이뤄지지 않을 경우 사업자체가 무산되는 위험성을 내포한다"고 지적했다.

주택담보대출비율(LTV)을 높일수로고 민간소비 등 주요 거시경제변수의 변동성이 증가한다는 가설도 내놓았다.

금리인상 1% 효과에 대한 시뮬레이션 결과 50% LTV일 때 가계소비는 1.84% 감소했고, 주택가격은 2.8% 내려갔다. 70% LTV는 가계소비와 주택가격이 각각 2.6%와 3.1%로 감소폭이 더 컸다.

그는 "LTV를 낮추면 금리인상 충격에도 주택가격변동성이 축소돼 주택시장 및 금융시장 안정에는 도움을 주지만, 주택서비스를 제공받을 수 있는 용이성은 감소하는 트레이드오프가 존재한다"고 말했다.


지연진 기자 gyj@
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