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[표준공시지가] 올해부터 '공시가통지문' 발송 안한다
최종수정 2012.02.28 11:16 기사입력2012.02.28 11:16
[아시아경제 황준호 기자] 전국 표준지 공시지가가 지난해 대비 평균 3.14% 올랐다. 공시지가의 상승에 따라 관련 세금도 상승할 것으로 예상된다. 하지만 가격결정통지문은 올해부터 발송되지 않는다. 국민이 알아서 인터넷을 찾아보라는 뜻이다. 다음은 표준지 공시지가에 대한 궁금증을 일문일답으로 알아봤다.
- 표준지공시지는
▲표준지공시지가는 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표성 등이 있는 토지 50만 필지를 선정해 공시기준일 현재 적정가격을 조사·평가한 가격이다. 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표로 사용된다. 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련해 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우 기준으로도 작용한다.
- 관련 세금은?
▲국세로는 양도소득세(양도가액 산정을 위한 기준시가), 증여세(증여재산가액 산정을 위한 기준시가), 상속세(상속재산가액 산정을 위한 기준시가), 종합부동산세(과세표준액 결정자료) 등이 공시지가의 영향을 받는다. 지방세에서는 재산세(과세표준액 결정자료), 취득세(과세표준액 결정자료) 등이 공시지가에 따라 세금 수준이 정해진다. 그 외에는 개발부담금(개발사업 개시시점지가의 산정), 개발제한구역훼손부담금(개발제한구역보전부담금 산정기준), 개발제한구역내 토지매수(개발제한구역내 매수대상토지 판정기준), 국·공유재산의 사용료(사용료 산정을 위한 토지가액) 등에 공시지가가 쓰인다.
- 표준지와 개별지 가격의 공시주체 및 절차는?
▲표준지는 국토해양부장관이 가격을 공시한다. 개별지는 관할 시장, 군수, 구청장이 가격을 공시한다.
▲표준지 조사·평가는 감정평가사가 직접 현장조사를 통해 토지의 특성, 사회·경제·행정적 요인과 용도지역별 가격 동향 등 가격형성요인을 조사해 분석한다. 이어 5단계 가격균형협의를 통해 지역간 필지간 가격의 균형을 맞춘다. 소유자·지자체의 열람 및 의견청취 절차가 끝나면 중앙부동산평가위원회의 심의 후 가격이 공시된다.
개별지가는 표준지 가격을 기준으로 대량산정모형에 따른 토지가격비준표를 적용해 가격을 산정한다. 이후 시·군·구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 시·군·구청장이 공시한다. 시·군·구 공무원이 산정하는 개별 필지 가격은 정확성 제고를 위해 전문가인 감정평가사가 3단계 가격검증을 실시한다. 산정가격 검증, 의견제출가격 검증, 이의신청가격 검증 등이 이뤄진다.
- 충무로 Nature Republic은 몇 년 동안 계속해서 최고지가인지?
▲지가공시제도가 도입된 1989부터 15년 동안(2004년까지) 서울 중구 우리은행(舊 상업은행) 명동지점 부지가 최고가였다. 하지만 2005년부터 상권변동의 영향 등으로 서울 중구 밀리오레 북측인근 충무로 1가 Nature Republic(화장품 판매점)이 입점한 부지가 최고지가로 선정됐다.
- 의견청취와 이의신청은 어떻게 다른가?
▲의견청취는 표준지공시지가를 공시하기 전에 소유자(이용자 포함) 및 법률상 이해관계인으로부터 의견을 듣는 사전적 절차다. 이의신청은 표준지공시지가 결정·공시 후에 소유자(이용자 포함) 및 법률상 이해관계인의 권리보호를 위한 사후적 행정절차다. 제기된 이의신청 표준지는 재평가해 재평가 가격이 당초 공시된 가격과 다르면 조정해 4월20일 다시 공시한다.
- 표준지 변동률과 지가변동률이 상이한 이유는?
▲상승률(변동률) 산정 통계방식이 다르다. 표준지공시지가 상승률은 다양한 통계방식 중 개별공시지가 상승률 산정방식을 준용해 면적가중평균방식을 적용한다. 반면 지가변동률은 표본지 가격에 일정한 가중치를 이용하여 산정하는 Laspeyres 수정물가산식을 적용한다.
- 표준지와 표본지의 개념은?
▲표준지는 대표성 등을 고려해 감정평가사가 지역분석 등을 통해 선정한 전국의 50만 필지다. 표본지는 지가동향을 조사할 목적으로 통계적 신뢰성을 확보할 수 있도록 시·군·구별, 조사구별, 층별로 통계방법에 의해 계통추출한 전국의 5만7000필지를 말한다.
- 표준지 상승률과 지가변동률의 격차 발생 사유
▲표준지공시지가는 대규모 개발사업 등에 따른 용도지역, 지목, 이용상황, 기타 토지특성의 변경사항이 전부 반영돼 평가된다. 반면 지가변동률 표본지는 전국의 모든 읍면동이 해당되지 않는다. 행정구역 변경 및 개발사업 등에 의한 용도지역 등 변경사항도 충분히 반영되지 못하는 한계가 있다.
- 표준지공시지가의 열람 방법?
▲표준지공시지가는 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) 또는 당해 시·군·구에서 2월29일부터 열람할 수 있다. 국토부 홈페이지에서 읍면동 입력 후 열람이 가능하다. 다만 표준공시지가 공시시점에 소유자에게 발송됐던 '가격결정통지문'은 인터넷 검색의 일상화됨에 따라 올해부터 발송하지 않는다. 다만 각종 문의에 대한 안내를 위해 부동산공시가격 콜센터를 운영(Tel : 02-3486-5000)한다.
황준호 기자 rephwang@
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- 표준지공시지는
▲표준지공시지가는 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표성 등이 있는 토지 50만 필지를 선정해 공시기준일 현재 적정가격을 조사·평가한 가격이다. 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표로 사용된다. 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련해 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우 기준으로도 작용한다.
- 관련 세금은?
▲국세로는 양도소득세(양도가액 산정을 위한 기준시가), 증여세(증여재산가액 산정을 위한 기준시가), 상속세(상속재산가액 산정을 위한 기준시가), 종합부동산세(과세표준액 결정자료) 등이 공시지가의 영향을 받는다. 지방세에서는 재산세(과세표준액 결정자료), 취득세(과세표준액 결정자료) 등이 공시지가에 따라 세금 수준이 정해진다. 그 외에는 개발부담금(개발사업 개시시점지가의 산정), 개발제한구역훼손부담금(개발제한구역보전부담금 산정기준), 개발제한구역내 토지매수(개발제한구역내 매수대상토지 판정기준), 국·공유재산의 사용료(사용료 산정을 위한 토지가액) 등에 공시지가가 쓰인다.
- 표준지와 개별지 가격의 공시주체 및 절차는?
▲표준지는 국토해양부장관이 가격을 공시한다. 개별지는 관할 시장, 군수, 구청장이 가격을 공시한다.
▲표준지 조사·평가는 감정평가사가 직접 현장조사를 통해 토지의 특성, 사회·경제·행정적 요인과 용도지역별 가격 동향 등 가격형성요인을 조사해 분석한다. 이어 5단계 가격균형협의를 통해 지역간 필지간 가격의 균형을 맞춘다. 소유자·지자체의 열람 및 의견청취 절차가 끝나면 중앙부동산평가위원회의 심의 후 가격이 공시된다.
개별지가는 표준지 가격을 기준으로 대량산정모형에 따른 토지가격비준표를 적용해 가격을 산정한다. 이후 시·군·구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 시·군·구청장이 공시한다. 시·군·구 공무원이 산정하는 개별 필지 가격은 정확성 제고를 위해 전문가인 감정평가사가 3단계 가격검증을 실시한다. 산정가격 검증, 의견제출가격 검증, 이의신청가격 검증 등이 이뤄진다.
- 충무로 Nature Republic은 몇 년 동안 계속해서 최고지가인지?
▲지가공시제도가 도입된 1989부터 15년 동안(2004년까지) 서울 중구 우리은행(舊 상업은행) 명동지점 부지가 최고가였다. 하지만 2005년부터 상권변동의 영향 등으로 서울 중구 밀리오레 북측인근 충무로 1가 Nature Republic(화장품 판매점)이 입점한 부지가 최고지가로 선정됐다.
- 의견청취와 이의신청은 어떻게 다른가?
▲의견청취는 표준지공시지가를 공시하기 전에 소유자(이용자 포함) 및 법률상 이해관계인으로부터 의견을 듣는 사전적 절차다. 이의신청은 표준지공시지가 결정·공시 후에 소유자(이용자 포함) 및 법률상 이해관계인의 권리보호를 위한 사후적 행정절차다. 제기된 이의신청 표준지는 재평가해 재평가 가격이 당초 공시된 가격과 다르면 조정해 4월20일 다시 공시한다.
- 표준지 변동률과 지가변동률이 상이한 이유는?
▲상승률(변동률) 산정 통계방식이 다르다. 표준지공시지가 상승률은 다양한 통계방식 중 개별공시지가 상승률 산정방식을 준용해 면적가중평균방식을 적용한다. 반면 지가변동률은 표본지 가격에 일정한 가중치를 이용하여 산정하는 Laspeyres 수정물가산식을 적용한다.
- 표준지와 표본지의 개념은?
▲표준지는 대표성 등을 고려해 감정평가사가 지역분석 등을 통해 선정한 전국의 50만 필지다. 표본지는 지가동향을 조사할 목적으로 통계적 신뢰성을 확보할 수 있도록 시·군·구별, 조사구별, 층별로 통계방법에 의해 계통추출한 전국의 5만7000필지를 말한다.
- 표준지 상승률과 지가변동률의 격차 발생 사유
▲표준지공시지가는 대규모 개발사업 등에 따른 용도지역, 지목, 이용상황, 기타 토지특성의 변경사항이 전부 반영돼 평가된다. 반면 지가변동률 표본지는 전국의 모든 읍면동이 해당되지 않는다. 행정구역 변경 및 개발사업 등에 의한 용도지역 등 변경사항도 충분히 반영되지 못하는 한계가 있다.
- 표준지공시지가의 열람 방법?
▲표준지공시지가는 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) 또는 당해 시·군·구에서 2월29일부터 열람할 수 있다. 국토부 홈페이지에서 읍면동 입력 후 열람이 가능하다. 다만 표준공시지가 공시시점에 소유자에게 발송됐던 '가격결정통지문'은 인터넷 검색의 일상화됨에 따라 올해부터 발송하지 않는다. 다만 각종 문의에 대한 안내를 위해 부동산공시가격 콜센터를 운영(Tel : 02-3486-5000)한다.
황준호 기자 rephwang@
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