[사진:이코노믹리뷰 박지현 기자]

“무조건 보전하는 것 보다 개발할 곳과 보전할 곳을 엄격하게 구분할 필요가 있다”

박상언 유앤알 컨설팅 대표가 바라보는 서울시 부동산 시장의 해법이다. 과거에는 ‘개발논리’로 접근해오던 방식이었다면 앞으로는 ‘개발해야 할 논리’로 접근하자는 것이다. 박 대표가 바라보는 개발논리는 정책의 부작용을 수정해야 한다는 점을 들었다.

“전임시장의 정책이 부작용을 초래했다면 원인을 찾고 바로 잡는 것이 우선입니다. 하지만 전면 폐기하는 방식은 무리가 따르기 마련이죠. 자칫 잘못 서울의 시계를 거꾸로 되돌리는 최악의 시장도 만드는 상황을 만들 수 있습니다. “천문학적인 비용을 들인 사업을 포기하고 다시 수많은 비용을 투입해야 할 수도 있다는 것이 박 대표의 지론이다. 시장의 독단으로 잘못된 사업에 대해서는 꼼꼼히 따져보고 보전할 곳과 개발할 곳을 엄격하게 구분하라는 지적이다.

서울 부동산 시장의 침체기는 올 하반기 대선이 끝날 때 까지 이어질 것으로 봤다. “이미 정치적 불확실성으로 수도권 시장이 쉽게 살아나기는 힘들 것입니다. 무엇보다 정치권이 부동산 표를 얻을 수단으로 보고 있기 때문에 쉽게 부양책과 규제완화책이 나오기 힘들 것으로 보입니다.”

경기가 살아나더라도 올해 말까지 아파트 시장은 규제로 인해 쉽게 반등하기 힘들고 상가나 빌딩, 개발 호재가 있는 일부 토지시장이 움직일 가능성이 높다고 분석했다.
새 뉴타운 정책에 대해서는 일부 반대의 뜻을 나타냈다. 서민을 위한 정책과 소형주택의 인위적 증가에는 찬성하지만 강제적 조항에는 문제가 있다고 지적했다. 재건축의 경우 국민주택규모를 축소하고 재건축 고형비율을 확대하는 것은 소형 수요 증가 취지에는 맞지만 현장 마찰 상황을 고려해볼 때 원활하게 추진될지 의문이라는 점을 내세웠다.

“재건축 소유자들은 재산권을 지킬 권리가 있고 서민위주의 정책을 사유재산을 침해하면서까지 강압적으로 시행한다는 것이 문제라는 거죠. 강남권 아파트 재건축 후 20평형대가 최소 7억원 이상 갈 것으로 예상되는데 이런 아파트가 서민들이 들어갈 수 있을지를 생각해자는 거죠.”

뉴타운 재개발 정책도 너무 서민위주로 치우쳐 있는 것도 문제라고 지적했다. 이미 찬성론자는 물론 반대론자의 반발이 예상됐다는 것이다. “일부 주민이 원하면 뉴타운을 해제하겠다는 굵직한 발표에 비해 주민동의율과 매몰비용 처리 등 파장을 막을 방법이 허술했습니다. 중앙정부의 지원이 필요한 상황인데도 국토해양부와 교감을 나누는 대신 신경전을 벌이는 것이 전부였죠. 자칫 이상과 현실이 따로 놀고 있다는 평가로 비쳐질 우려가 높습니다.”

이런 주택가격을 살리기 위해서는 강남권의 투기지역 해제와 보금자리주택 폐지를 내놓았다. “보금자리 주택 대기 수요로 인해 서민들도 전월세 가격 급등으로 고통을 받고 있습니다. 당첨자들도 추가 집값 하락과 주변기반시설 미비로 계약해지를 하고 있는 상황입니다. 수도권 미분양된 주택과 도심권 아파트 용적률을 대거 올려 보금자리 주택으로 공급할 필요성이 있죠.”

수익형부동산에 대해서는 공급과잉이 올 것이라고 봤다. 이 때문에 무조건 구입하기 보다는 수익률 계산과 전문가들의 조언이 필요하다고 했다.

이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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