[아시아경제 박미주 기자]올해에만 2만5000여가구가 공급되는 2기신도시에서 과연 얼마의 분양가가 저렴한 걸까. 답은 주변 아파트의 시세보다 10% 가량 낮은 가격이다.

경기침체로 신규 아파트 시장에서 성패를 가늠하는 것은 분양가가 됐다. 저렴한 분양가여야 시장의 환심을 산다. 새 아파트 분양가가 헌 아파트보다 가격이 저렴해진 지도 오래다.

이런 현상은 금융위기 후 2009년께부터다. 23일 부동산 정보업체 부동산114가 조사한 '2기신도시 신규 아파트 분양가 및 주변 아파트 시세'에 따르면 김포한강신도시에 2008년 9월 우남건설이 공급한 아파트의 3.3㎡당 평균분양가는 1077만원으로 당시 시세인 1075만원보다 높았다.

2009년 12월에는 상황이 바뀌었다. 김포한강신도시의 주변 아파트의 시세가 3.3㎡당 1013만원이었다. 당시 현대건설과 호반건설이 공급했던 신규 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 각각 909만원, 907 만원으로 하락한 주변 시세보다도 낮았다.

이 현상은 지금까지 이어지고 있다. 지난해 12월 수원 광교신도시에서 입주를 마친 아파트의 3.3㎡당 시세는 1364만원이었다. 호반건설이 같은 달 분양한 아파트는 3.3㎡당 평균 1297만원이었다.

이 같은 분양가 역전현상은 부동산시장 침체에 따른 결과다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "금융위기 이전에 부동산 경기가 좋았을 때는 분양가와 주변아파트 값이 서로를 '지그재그'식으로 끌어올렸다"고 말했다. 분양가는 '새 아파트이니 더 가격이 비싸야 한다'는 근거로, 기존 아파트값은 '아파트 형체도 없이 분양가 계약을 하는 것인데 이보다 싼 것은 말이 되지 않는다'는 이유에서다. 이런 상황이 금융위기 이후 경기가 침체되고 미분양사태가 빈번해지며 신규 아파트의 분양가가 낮아졌다는 설명이다.

분양가가 시세보다 높으면 아무리 브랜드 아파트더라도 참패를 면치 못하는 상황이다. 김은진 부동산114 리서치센터 과장은 "주변 시세보다 낮아야 수요자들이 관심을 갖는다"며 "얼마 전 주변 시세가 1400만원 정도인 광교신도시에서 대우건설이 푸르 지오 월드마크를 1500만원 가까이에 분양했다가 대량 미달 사태가 났다"고 말했다.

부동산 전문가들은 분양가가 주변 시세보다 10%는 저렴해야 시장에서 반응을 보인다고 입을 모은다.

함영진 부동산써브 실장은 "분양시장이 가격에 민감하다"며 "입지나 시공사 등에 따라 분양가가 달라질 수는 있지만 대체로 주변 아파트 시세 대비 5~10% 정도 저렴해야 수요자들이 싼 분양가라고 느낀다"고 설명했다. 박합수 팀장도 "분양가가 주변시세 대비 10%는 저렴해야 미분양을 면할 수 있다"고 말했다.

그러나 시세 대비 10%까지가 마지노선이라는 분석이다. 박 팀장은 "분양가의 절반은 토지매입비인데 여기서 더 이상 땅을 싸게 구입할 수 없다"며 "여기에 공사비 등을 더하면 10% 이상 더 내려가기는 어려울 것"이라고 진단했다.

박미주 기자 beyond@
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