박상언 유엔알컨설팅 대표

[박상언 유엔알컨설팅 대표]'춘래불사춘(春來不似春).' 최근의 날씨처럼 봄이 왔지만 봄 같지 않다는 뜻으로, 현재 수도권 부동산 시장을 표현하기에 적절한 말이다.

◆경매시장도 선거 효과 실종= 우선 매매시장을 선반영하는 경매지표만 놓고 보면 수도권 주택시장은 아직도 한겨울이다. 예년과 같은 선거효과를 무색케 하는 것도 모자라 정치권의 혼란까지 더해져 아예 수도권 주택시장을 바닥에서 지하실로 끌어내리고 있다.

실제 최근 10년간 수도권의 경매 낙찰가율 통계를 보면 낙찰가율이 80% 이하로 떨어진 적이 세 번 있다. 2004년 다주택자 양도세 중과세 제도 도입 때와 2008년 금융위기 당시, 그리고 2010년 DTI규제 확대 조치 발표 이후다. 현재는 DTI 규제를 일부 지역만 제외하고 다시 풀어놓은 상태지만 여전히 80%를 밑돌고 있다. 적어도 경매 낙찰가율이 80% 이상으로 올라서기 전에는 수도권 주택매매시장이 원기를 회복하기는 힘들 것으로 파악된다. 경험상 경매낙찰가율이 80%이하로 머무르고 있는데 매매시장만 별개로 활기를 찾는 일은 없기 때문이다.

물건 당 평균 응찰자수도 최근 들어 건당 평균 응찰자수가 소폭 증가하는 추세지만 뚜렷한 회복 기미는 보이지 않고 있다. 수도권의 아파트 경매 낙찰가율은 지난해 7월 80% 아래로 떨어진 이후 지속적으로 하락 중이다. 지난 1월에는 72%로 한 달 전보다 5%포인트 이상 하락했고 2월에도 72%대에 머물고 있다.

수도권 아파트 낙찰가율/지지옥션

◆연구기관 보고서, 올해 선거특수 없다고 못 박아= 총선과 대선 등 정치 이벤트는 통상 부동산 시장에선 대형호재로 꼽힌다. 정치인들이 각종 개발 공약을 쏟아내면서 부동산 가격도 덩달아 오를 것이란 기대감 때문이다. 하지만 선거특수가 주택시장에 미치는 영향이 미미하다는 분석이 여러 연구기관에서 나온다.

한국부동산연구원이 최근 보고서를 통해 "올해 총선과 대선이 부동산 시장에 직접적 영향을 주지는 않을 것"이라고 전망했다. 통념과 달리 선거와 부동산 시장의 움직임은 과거에도 큰 관련이 없었고 올해 역시 그럴 가능성이 크다는 얘기다. 연구원 분석에 따르면 1987년 이후 총선(여섯 차례)과 대선(다섯 차례)이 치러진 해에 전국 땅값은 평균 5.58% 올랐다. 선거가 없던 해 땅값 상승률(5.61%)과 별 차이가 없다. 주택가격도 마찬가지다. 선거가 치러진 해의 평균 전국 주택가격 상승률은 3.98%로 선거가 없던 해(5.38%)보다 오히려 덜 올랐다. 총선과 대선이 동시에 벌어졌던 92년의 경우 땅값(-1.26%)과 집값(-4.97%)이 모두 떨어지기도 했다. 88년(총선)과 2002년(대선)에는 부동산 가격이 크게 올랐다. 하지만 이는 선거보다는 올림픽·월드컵 등의 영향에 내수 경기도 비교적 좋았던 덕이라는 설명이다.

국민은행 '주택가격 시계열 통계'도 선거효과를 부정한다. 1980년대 이후 역대 대선이 치러진 해의 집값 변동률이 다른 때보다 오히려 낮았다. 1987년 12월 제13대 대선 당시 전국의 주택가격은 1년 전인 1986년 12월보다 7.1% 상승했다. 대선 이후인 1988년 13.2%, 1989년 14.6%, 1990년 21.0% 상승한 점을 고려하면 1987년 상승폭은 상대적으로 작았다. 1992년 12월 전국 주택가격은 전년 12월보다 5.0% 떨어졌다. 총선과 대선이 효과가 없었던 셈이다. 선거 전후인 1991년 12월과 1993년 12월에 주택가격이 전년 동월에 비해 각각 0.5%, 2.9% 떨어지는 했지만 선거 연도의 하락폭보다는 완만했다. 제16대 대선을 치른 2002년 12월에는 1년 전보다 전국 집값이 16.4% 급등했다. 2001년 12월과 2003년 12월의 상승률이 각각 9.9%, 5.7%였다는 점을 감안하면 높은 상승률이다. 이때는 2002년 한·일 월드컵이 개최됐기 때문에 집값 상승세가 대선 때문이라고 해석하기는 어렵다. 지난 2007년 12월 제17대 대선이 열렸으나 전국 주택가격 변동률은 3.1%로 2006년 12월(11.6%)보다 크게 낮아졌다. 보통 대선 직전에 단기적인 경기 활성화 정책이 쏟아지면서 투자심리가 과열되는 것으로 알려져 있지만 지난 25년간 실제로 집값이 들썩이지 않았던 것이다.

◆"총선 전 부동산 규제 없다"에 정치권도 한 목소리= 실제 지난 2월 중순경 부동산 규제완화책이 솔솔 나왔지만 다시 쏙 들어갔다. 부동산 거래 활성화를 위한 근본 대책이 필요하다는 여권 내부의 주장에 대해 국토해양부조차 총선 전에는 관련 대책이 없을 것이라 방어막을 치고 있다. 총선을 앞두고 ‘선거 역풍’을 우려하기 때문으로 파악된다. 얼마 전 황우여 새누리당 원내대표가 "거래 활성화를 위한 여러 대책에도 부동산 시장이 녹록지 않아 근본적 대책 마련이 필요하다"고 언급한 데 대한 국토부의 입장 표명인 셈이다. 당시 황 원내대표는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금자리주택 정책 재검토를 근본 대책으로 제시했다.

기획재정부와 금융위원회에서도 급증하는 가계부채에 대한 우려가 워낙 커서 총부채상환비율(DTI)완화와 강남 투기지역 해제 문제를 건드려선 안 된다는 태도가 확고하다. 얼마 전 김석동 금융위원장도 소득 수준에 따른 대출 한도를 규정한 DTI를 완화·폐지하지 않겠다고 못 박았다. 김 위원장은 "DTI 제도는 근본적으로 부동산 시장과 관련해 결정될 문제가 아니"라며 "부동산 경기를 해결하려고 DTI를 조정하는 일은 없을 것"이라고 말했다.

현재는 정치권과 정부, 기획재정부와 금융위원회에서도 여러 이유를 들어 부동산 규제완화에 반대한다. 이 때문인지 수도권지역의 아파트시장 하락세가 빨라지고 있다. 하지만 강남 지역 투기지역 해제와 DTI 완화를 둘러싼 논란의 불씨가 완전히 꺼진 것으로 보기는 이르다. 정부와 여당에서 표심을 잡기 위해 관련 대책을 내놓을 가능성을 완전히 배제할 수는 없어서다. 특히 정치적인 부담을 덜 수 있는 양대 선거가 끝나면 이곳저곳에서 지속적으로 부동산 대책 마련을 요구할 경우 부동산 규제완화 쪽으로 일정부분 방침을 선회할 수도 있다. 이르면 총선이 끝나고 어느 정도 부동산 규제완화를 예상해 볼 수도 있다.


◆총선 이후 규제완화를 기대할 수 있는 부동산 관련 법안들= 총선이후에도 부동산침체가 지속된다면 일정부분 부동산 시장을 살리기 위해 정치권에서 미세하나마 부동산규제를 완화할 가능성이 높아지고 있다.

대표적인 부동산규제 완화 대상은 분양가 상한제다. 분양가 상한제 폐지는 업계에서 지속적으로 요구하고 있는데다 부동산시장이 침체된 있는 만큼 분양가 상한제 폐지로 인한 부작용도 적어 폐지될 가능성이 높다. 특히 정부는 지난해 3·22 주택거래 활성화 방안을 통해 당시 계류 중인 분양가상한제 관련 법안의 폐지를 조속히 추진하겠다고 발표했다. 야당의 반대 속에 정부는 민간택지 실매입가 인정 범위 확대 등 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 일부를 개정하는 입법예고안을 내놓아 현행 제도 안에서 규제완화 조치를 취하는 우회방안을 강구하기에 이르렀다. 집값 급등기 때 도입된 분양가상한제는 실수요자들이 집을 저렴한 값에 마련하도록 한 제도이지만 주택 시장 침체가 길어지자 분양가 상한제가 유명무실화됐기 때문이다.

총선 이후 분양가 상한제가 폐지되더라도 주택시장 침체기를 맞아 건설사들도 터무니없이 분양가를 올리기에는 부담을 느낄 것이다. 자칫 분양가 자율화로 인한 고분양가가 대량 미분양의 부메랑으로 돌아올 수 있기 때문이다.

꺼져가는 수도권 주택시장 불씨를 살리기 위해 다주택자 양도세 중과 영구폐지 또한 다시 추진될 가능성이 농후하다. 현재 다주택자 양도세 중과 영구폐지는 지난해 12·7 부동산 대책에서 양도세 중과 2년간 재유예가 아닌 완전 폐지로 돌아섰다. 그러나 아직 국회에 정부안이 제출되지 못한 채 입법예고 전 상태에 있다. 지난 2005년 참여정부는 3주택자 이상 양도차액의 60%를 중과했고 2006년에는 2주택자에게 양도차액 50%를 중과하는 정책을 시행했다. 이 제도는 MB정부 출범 이후 2009년부터 올해 말까지 유예되고 있다. 현재 취득·양도된 주택에 대해서는 기본세율(6~35%)로 과세 중이나 아직은 유예 상태일 뿐, 원천 폐지는 요원한 상황이다.

또한 임대사업자가 토지를 장기 임차해 임대주택을 건설, 공급할 수 있는 토지임대부 주택 도입 대책 역시 아직 세부내용을 검토하는 단계다. 실행을 위해서는 임대주택법 개정이 필요하다. 현재는 임대사업자가 택지소유권을 확보해야 사업 추진이 가능한 상황이다.

재건축초과이익 부담금의 경우에도 제도를 폐지하거나 개발이익환수제도도 도입 취지를 감안해 2년간 부과를 중지하겠다는 대책이 발표돼 관심이 모아진 바 있다. 국회에서 재건축초과이익환수법에 대한 논의가 이뤄지지 않고 있지만 총선이후 어느 정도 가닥을 잡을 것으로 기대된다.

주택시장 침체가 길어지면 총선 이후라도 거래 활성화를 위해 한시적으로 취등록세를 인하 할 가능성도 크다. 올해 양대선거 전까지는 통화량은 일부 늘겠지만 시중 유동자금이 부동산시장에 대거 유입되기는 쉽지 않을 것으로 본다. 과거 선거 때와 달리 투자자들 사이에 부동산시장을 바라보는 시각이 많이 달라졌다. 더구나 총선을 앞두고 부동산 규제를 하나하나 풀다보면 복지와 분배를 앞세우고 있는 정치권이 오히려 12월 대선에서 역풍을 맞을 수 있다고 정치권에서도 인식하고 있기 때문이다.

결론은 올해 양대선거에서 뉴타운·재건축 등 개발 공약보다는 양극화 해소, 복지 확대에 초점이 맞춰질 가능성이 커, 부동규제완화가 되더라도 그 폭은 예전처럼 크지 않을 것이라는 점이다. 즉 ‘선거철이 다가오면 부동산이 오른다’는 공식은 적어도 올해는 통하지 않고 오히려 국내외 경기 상황을 면밀히 검토해 부동산투자에 나서는 게 더 적절해 보인다.

박상언 유엔알컨설팅 대표
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