- 가계대출, 저축은행 부실 문제 겹쳐
- 강남3구 투기지역 해제 선에서 마무리

[아시아경제 김창익 기자, 박연미 기자]정부가 10일 강남3구 투기지역 해제를 비롯한 부동산대책을 발표하기로 했다.

관계장관회의를 통해 확정될 대책에는 그동안 지적돼온 주택투기지역 해제를 비롯, ▲전매제한 완화 ▲부분임대 활성화 ▲청약가점제 완화 ▲생애최초 주택구입자금 대출 확대 등이 담길 것으로 알려졌다.

하지만 그동안 주택업계 등이 지속적으로 주장한 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지는 빠질 것이 확실시된다. 거래 활성화와 투기에 대한 우려사이에서 균형잡기에 나선 모양새로 풀이된다. 여기에 가계대출 과잉과 저축은행 사태 등 최근 표면화되고 있는 금융권 부실 문제 등이 겹쳐지면서 DTI 규제 완화 카드는 결국 판도라의 상자안에서 나오지 못하게 됐다.

다만 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 대해 투기지역을 해제키로 한 것은 거래 활성화에 대한 촉매제 역할을 하면서 동시에 DTI 규제에 대한 사실상 완화 효과를 거두기 위한 이중포석으로 보인다. 투기지역에서 해제되면 DTI 규제는 40%에서 50%로 상향조정된다.

기획재정부 고위관계자는 8일 "수도권의 경우 거래량이 평년이나 정상수준에 비해 떨어져 있다. 침체된 가래를 활성화 시키는 데 이번 대책의 가장 큰 목적이다"라며 "지난번 DTI를 한시적으로 풀자 가계부채가 늘었다. 그래서 일단 강남3구 투기지역을 해제키로 한 것"이라고 설명했다.

국토해양부는 거래활성화를 위해 DTI 규제완화가 꼭 필요하다는 입장이었지만, 가계대출과 금융권 부실 문제를 신경써야하는 재정부 반대에 부딪혀 결국 뜻을 펴지 못했다. 지금과 같은 시장 상황에서 DTI 규제완화가 투기수요를 자극하는 방향으로 작용할 가능성은 적다는 게 국토부의 판단이었다.

국토부와 재정부가 대립한 것은 DTI 규제가 ‘양날의 칼’과 같은 성격을 갖고 있기 때문이다. 대출여력을 늘려주면 부동산이 정상적으로 거래하는 데 되는 촉매제로 작용할 것이란 기대가 한 쪽 날이라면 다른 한 쪽은 주택담보대출 규모를 늘려 가계대출 건전성을 해칠 수 있다는 우려다.

국토해양부와 기획재정부가 서로 날을 세운 것은 이같은 효과를 앞서 경험했기 때문이다. 2010년 8.29 부동산 대책에서 정부는 DTI 규제를 한시적으로 폐지했다. 2010년 10월부터 2011년 3월까지다.

여러 가지 요인이 복합적으로 작용했겠지만 결과만 놓고 보면 DTI 규제의 한시적 폐지는 적지 않은 실효를 거두었다.

대한건설협회에 따르면 이 기간 수도권 주택 거래 건수는 매월 2만~2만2000건 정도다. 이 기간을 전후로 월별 평균 거래 건수가 1만5000억 정도였던 점을 감안하면 최대 50% 가까이 거래가 늘었다.

아파트 매매값 상승률도 DTI 규제의 한시적 폐지 전후와 확연이 차이가 난다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매값 월별 상승률은 2010년 11월~2011년 2월 사이 0.01~0.19% 사이로 플러스 상승률을 보였다. 2010~2011년 24개월 동안 매매값 상승률이 플러스를 보인 것은 이 기간이 전부다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 아파트 매매값 상승률은 2010년 11월 0.43%를 기록, 2009년 9월 이후 최고치를 기록했다.

금융당국인 기획재정부가 DTI 폐지를 반대한 것은 우선 가계부채 문제 때문이다. 한국은행에 따르면 은행권 주택담보대출규모는 2010년 10월 279조60억원에서 2011년 3월 289조8930억원으로 DTI를 한시적으로 폐지했던 6개월간 10조8870억원이 늘었다.

그 전 6개월은 7조9150억원, 그 이후 6개월간은 7조3720억원이 각각 늘었다. 폐지 기간 동안 증가폭이 3조원 정도 큰 것이다.

2011년 4월 DTI 규제 환원 전후 주택담보대출 추이 *자료: 한국은행

DTI를 폐지해야 한다는 쪽에선 이에 대한 반론이 나온다. 주택산업연구원의 권주안 박사는 "2011년 DTI 규제를 환원시기 전후를 비교하면 총 가계대출 증가폭은 오히려 환원 이후가 더 크다"며 "주택담보대출을 억제해 결과적으로 서민들이 신용대출 등 이자 부담이 더 큰 대출을 늘린 결과"라고 말했다. 권 박사는 이어 "실수요자에 대한 추가완화나 소득 기준 외에 자산 등을 감안해 대출 규모를 늘려주는 방안 등이 대안이 될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

일각에서는 현재 DTI 규제 아래서도 실수요자에 대한 완화 혜택이 있어 굳이 추가 완화를 할 필요가 없다는 주장도 나온다.

재정부는 2011년 4월 DTI 규제를 환원시키면서 비거치식 고정금리 분할상환 방식으로 6억원 이하 주택을 매입할 경우에는 추가적으로 15%포인트까지 대출을 더 받을 수 있도록 했다. 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 20%포인트까지 확대된다. 실수요자에 대해서는 추가 대출의 여지를 준 셈이다.

연봉이 5000만원인 회사원이 투기지역을 제외한 서울에서 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 DTI 비율 50%를 적용하면 연리 5.5% 15년간 원리금 균등상환 방식으로 대출 가능한 금액은 2억5000만원이다. 여기에 15%포인트를 가산해 DTI 비율 65%가 적용되면 대출 가능금액은 3억2500만원까지 확대된다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 “DTI 규제가 폐지돼도 5000만원 연봉자가 6억원짜리 주택을 사면서 3억원 이상 대출을 받는 경우는 많지 않을 것”이라며 “DTI를 은행권 자율규제에 맡기자는 입장이지만 현재 상황에서 관건은 DTI 규제의 폐지 여부가 아니라 시장 심리”라고 말했다.


김창익 기자 window@
박연미 기자 change@
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