박상언 유엔알컨설팅 대표

[박상언 유엔알컨설팅 대표]분당과 일산으로 대변되는 1기 신도시와 판교 등 2기 신도시는 개발과정과 방식이 너무나 흡사하다. 1기 신도시도 2기 신도시처럼 1986년 올림픽 훼미리아파트 건설을 계기로 주택 공급이 부족하다는 인식이 확산되면서 강남 대형 고급아파트를 필두로 발생한 투기를 잡기 위해 계획됐다. 강남 집값을 잡기 위해 판교 등 강남대체지 개발이 거론됐던 때를 같이한다.

따라서 동탄2신도시를 비롯한 향후 택지개발지구내에 공급된 아파트를 노리는 수요층이라면 먼저 공급된 기존 신도시의 아파트값과 입주민 만족도가 어떻게 차별화됐는지 그 원인을 꼼꼼히 살펴 청약전략으로 삼아야 할 것이다. 그동안의 신도시 형성과정을 살펴 추려낸 동탄2신도시 아파트 투자법을 소개한다.

◆입지 좋은 시범단지 주목하라= 신도시는 정부 계획 아래 순차적으로 개발된다. 이에 초기 분양 아파트의 성공이 무엇보다 중요하다. 전체 신도시의 성패를 좌우하는 시범단지는 입지적으로 가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게 분양된다. 실제 동탄2신도시에서도 시범단지는 통합환승센터와 산업단지 근처에 자리한다. KTX 등 다양한 대중교통 수단을 한자리에서 갈아탈 수 있는 곳이다. 서울 등 전국 어디로든 쉽게 이동할 수 있다. 다양한 생활편의시설도 역 근처에 몰려있다. 이런 이유로 시범단지 아파트값은 신도시에서 가장 비싸다. 대표적인 곳이 분당 서현동일대 시범단지다. 이곳 시범단지 내 아파트는 신도시 내 다른 단지들보다 가격적인 면뿐만 아니라 입주민들의 생활만족도도 항상 우위에 있다.

◆조망권이 좋은 곳을 골라라= 조망권이 있으면 높은 시세를 유지할 수 있다. 분당 중앙공원과 일산 호수공원 등 조망권이 우수한 아파트단지들을 살펴보자. 이들은 같은 신도시 동일 평형대라 할지라도 조망권에 따라서 수억원 이상 가격차이가 난다. 2004년 7월 분양한 동탄시범단지도 마찬가지다. 당시 월드건설이 분양한 '월드메르디앙 반도보라빌' 35평형은 1순위 최고 경쟁 률(200대1)을 기록했다. 타 건설사보다 공원 조망이 가장 탁월하다는 것도 청약인기에 한몫을 했다는 평이다.

◆지하철 노선 연결 확인하라= 1기 신도시 중에서 가격이 높은 아파트는 대부분 지하철역을 끼고 있다. 지하철과 가까운 인기단지는 1기 신도시 중에서 분당 시범단지, 일산 강촌마을, 산본의 솔거마을 등이 대표적이다. 분당은 전철이 개통되지 않았을 때 서울까지 평균 출퇴근 시간이 138분이었다. 그러나 1994년 오리~수서간 지하철이 개통되자 분당 아파트는 본격적인 상승곡선을 타기 시작했다. 부동산 경기가 불황일수록 실수요자들의 선호도가 높은 지하철 역세권일대 아파트는 강한 면모를 띤다.

◆아파트 평면 잘 살펴라= 2004년 신평면의 경연장이던 동탄신도시는 35평형 아파트의 경우 4.5베이, 복층형 아파트, 폭2m의 전면 발코니, 실내정원 등 최첨단 설계를 선보였다. 20평형대 아파트도 욕실이 2개일 정도였다. 입지가 비슷한 신도시 아파트일수록 좁은 공간을 넓게 활용할 수 있는 획기적인 설계가 가능한 ‘강소주택’의 선호도는 높아질 것으로 예상된다.

◆명문 학원·학군 점검하라= 명문 학원·학군이 밀집해 교육여건이 뛰어난 단지가 그렇지 않은 단지보다 프리미엄이 더 높아지는 것은 자명한 일이다. 동탄2신도시도 개발과정에서 자립형 사립고, 특목고 등도 유치할 예정이다. 자녀의 안전과 교육의 질을 확보해 이런 곳이 가까운 단지일수록 학부모들의 큰 주목을 받을 것으로 전망된다.

한국은행 금융경제연구원이 지난 2월 발표한 ‘교육환경과 아파트 전세 가격의 관계 분석’이라는 논문에 따르면 2008~2010년 강남·서초·송파구의 아파트 1225단지를 대상으로 조사한 결과, 서울대 합격생이 1명씩 늘어날 때 마다 그 동네 전셋값이 197만원 올랐다. 집값과 학군의 상관관계를 보여주는 흥미로운 결과다. 침체기에도 거래가 꾸준하고 한번 입주하면 자녀를 다 키울 때까지 좀처럼 이사를 나가지 않을 정도로 정주성이 강하다 보니 공급이 딸리기 일쑤다. 때문에 집값이 높게 형성돼있고 시장 하락기에는 낙폭이 적고 상승기에 접어들어서는 상승폭이 주변 집값을 훨씬 추월하는 특성이 있다.

◆문화·첨단시설이 밀집된 곳을 골라라= 소득이 높아질수록 사람들은 즐길 수 있는 문화시설과 녹지가 풍부한 친환경 공간을 선호한다. 일산 호수공원의 노래하는 분수대, 부천중동과 상동의 대규모 스키돔과 아인스 월드 그리고 영상문화단지, 분당의 탄천 조깅로 등은 문화와 환경적인 요구가 충족된 대표 시설이다. 부천 영상문화단지가 들어선 상동에 디지털미디어시티가 들어선 마포구 상암동 상암월드컵 단지도 같은 구의 여타 단지보다 아파트가격이 높게 형성돼 있다. 이와 마찬가지로 동탄 2신도시 청약전략을 짤때도 이왕이면 문화·첨단시설 밀집된 곳을 노리는 것이 좋다.

◆단독택지에도 관심을 가져라= 동탄2신도시에 아파트뿐만 아니라 점포 겸용 단독주택용지와 단독주택 주거전용 블록형 단독주택용지, 근린생활시설용지 등에도 관심을 가질 필요가 있다. 투자 대상으로서 단독주택에 대한 수요가 예전보다 대폭 증가해 앞으로도 수요는 꾸준할 것으로 보인다. 특히 신도시 내 단독주택용지는 택지지구 특유의 편의성과 단독주택의 쾌적성을 동시에 갖췄다는데 장점이 있다. 상가를 포함한 점포주택을 지을 수 있는 용지는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 노후대비용으로 추천할만하다.

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