김인만 굿멤버스 대표

[김인만 굿멤버스 대표]원룸건물은 전형적인 수익형부동산으로 투자가치 보다는 임대수익 목적으로 접근을 해야 한다. 수익형부동산에서 가장 중요한 것이 수익률인데 보통 6%이상은 나와야 그래도 해볼 만하다고 할 수 있는데 6%도 안 나오는 곳이 많다. 또 나오더라도 다른 문제가 있는 경우가 있어 아파트 투자보다 몇 배의 노력을 들여야 한다. 수익률만 보면 서울에서 멀어질수록 높은 경향이 있어서 서울만 고집하기 보다는 수도권이나 지방도 관심을 가져보는 것이 좋다.

◆지역선택= 서울은 사람이 많은 만큼 임대수요가 풍부해서 공실률 걱정은 그만큼 작지만 그런 부분을 감안하더라도 매매가격이 높아서 수익률이 높게 나오기 어렵다.
가치상승이 목적이 아니라면 꼭 서울만 고집할 필요는 없고 수도권, 지방까지 범위를 넓게 잡고 찾아보는 것이 좋다.

지방은 인구가 너무 작은 곳 보다는 인구가 30만명 이상이거나 인구는 적지만 유동인구가 많고 산업단지나 각종 기업, 공공기관, 대학교가 있는 지역이 좋다. 구미, 포항, 울산, 거제도, 광양, 당진, 청주, 천안, 대전 등은 괜찮은 대상지다. 하지만 수익률이 중요하다고 해도 수익률만 쫓아서 무턱대고 지방으로 갔다가 관리가 안 돼 고생하는 경우도 많으니 주의해야 한다.

◆관리측면= 지방이 수익률이 잘 나오지만 일반 아파트와 달리 원룸건물은 한 건물에 여러 개의 원룸이 있다. 관리해야 할 원룸과 임차인의 수가 많고 그만큼 관리포인트가 많다는 의미다.

그냥 계약만 하고 임차인이 살면서 월세 꼬박꼬박 넣어주면 좋겠지만 별의별 일로 연락 오고 봐달라고 하고 나간다고 하고 새로 들어오고 신경 쓸 일이 많다. 서울에서 지방 가려면 교통비용 등 때문에 큰맘 먹고 가야 하는데 이런 일이 빈번하면 임대인 입장에서는 지치고 배보다 배꼽이 더 커지는 경우가 발생할 수 있다.

결국 서울에서 거주해야 하는 임대인이라면 서울에서 1시간 멀어도 2시간은 넘지 않은 거리에서 대상을 찾는 것이 좋겠다. 그 이상의 거리에서 하게 된다면 어떻게 관리를 할 것이며 현지 부동산에서 위임을 받아서 얼마나 잘 해줄 수 있는지는 반드시 확인하고 진행하는 것이 좋다.

◆공실률= 계산상 수익률이 아무리 잘 나와도 방이 비워져서 월세가 안 들어오면 수익률 자체가 아무런 의미가 없는 게임이 돼버리기 때문에 수익률보다 더 중요한 것이 공실률이다.

공실률은 해당지역의 인구, 산업단지, 대학교, 공공기관 등 수요층이 얼마나 풍부한지도 중요한 요소지만 건물상태와 관리가 얼마나 잘 돼 있느냐에 따라서도 많은 영향을 받는다.

지방에서 원룸을 관리하면서 사는 지인이 있는데 이분은 평소에도 수시로 나가서 건물상태를 확인하고 수시로 돌아다니면서 잘 되거나 안 되는 원룸건물을 나름 분석해서 자신이 보유한 원룸건물을 계속 보완하고 관리한다. 이렇게 관리한 덕에 공실을 찾아볼 수 없다고 한다.

◆건물상태= 어차피 시간이 지나면 노후화가 되고 하자수리 요구가 많아지기 때문에 신경 쓰면서 힘들어지고 수리비가 들어가면서 실질 수익률도 낮아질 수 있다. 그렇다고 재건축이 되는 것도 아니고 가치가 상승할 가능성도 낮기 때문에 처음부터 너무 오래된 건물을 구입하는 것은 바람직하지 않다.

몇 년 안 된 건물이라도 날림공사를 했을 수도 있기 때문에 반드시 외관만 대충 볼 것이 아니라 꼼꼼하게 하나하나 확인하는 것이 좋다. 혼자서 하기 어렵다면 수고비를 주더라도 잘 아는 지인이나 부동산, 전문가 도움 받아보는 것이 좋다.

◆불법= 수익률을 높이려고 법을 어기면서 원룸 수를 늘리는 경우가 많은데 물론 부동산에서는 당장 계약을 성사시킬 목적으로 아무런 문제가 없다고 우기는 경우도 많다.

그러나 단속이 나올 경우 원상복귀를 하거나 벌금을 맞을 수 있기 때문에 반드시 계약 전 불법유무는 확인을 해야 한다. 당장 단속이 안 나오더라도 이런 불법사실을 갖고 협박하거나 신고하는 임차인도 있으므로 가급적 불법은 행하지 않는 것이 가장 좋다.

◆가격 조정= 아파트와 같이 거래가격이 투명하게 공개되는 부동산이라면 괜찮지만 원룸건물처럼 실재 거래가격을 확인하기 어려운 경우에는 부동산에서 실제 주인이 받는 금액에서 일정금액을 더 붙어서 부동산의 이익을 가져가는 관행이 많다.

매매가격의 1~2%, 많게는 그 이상 받는 경우도 있는데 인정비용이 전혀 없는 물건을 찾으면 가장 좋지만 그런 물건 찾기도 어렵고 확인하기도 어렵기 때문에 어차피 인정비용이 들어가 있다고 본다면 현재 부동산시장이 매수자 우위인 만큼 계약 전 매매가격 조정을 강하게 요구해 보는 것도 좋다. 예를 들어 인정비용이 2000만원이면 500만원 정도 조정하는 것은 어렵지 않을 것이다.

◆철저한 조사= 부동산에서는 무조건 문제없고 많이 남는 것처럼 말하지만 실제로는 그렇지 않는 경우가 많다. 명품가방을 살 때도 고르고 골라서 심사숙고 끝에 구입하는데 수억의 부동산을 구입하면서 바쁘다는 핑계로 그냥 한번 가서 누구 말만 믿고 쉽게 구입하는 것은 실패의 지름길이다.

명품가방은 포장을 뜯지 않았다면 환불이나 교환이 가능하지만 부동산은 한번 도장을 찍고 계약금 넣고 나면 되돌릴 수 없다. 되돌리려면 위약금이 발생하기 때문에 반드시 계약 전에 모든 타당성 조사를 완료해야 한다. 확신이 들지 않는다면 부동산 중개업자 말만 믿지 말고 계약을 안 하는 것이 낫다. 투자의 책임은 본인 자신이지 부동산이나 전문가가 아니기 때문이다.

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