이상호 GS건설 경제연구소장

부동산시장은 '심리가 반'이라고 한다. 투자심리나 매수심리가 부동산 경기를 좌우하는 중요 변수라는 생각에서다. 그래서 지금처럼 부동산경기가 위축돼 있을 때는 투자심리나 매수심리를 부추길 수 있는 정책이 필요하다는 주장이 많다. 개별 경제주체들의 주관적 심리가 경제나 부동산 경기에 영향을 미치기는 한다. 하지만 그 주관적 심리의 객관적 근거는 무엇일까? 주관적 심리만으로 부동산시장을 절반이나 설명할 수 있을까? 그보다는 좀 더 폭넓은 시각에서 부동산시장의 심각한 수급 불균형을 눈여겨볼 필요가 있다.
　
국민은행에서 매월 조사하는 부동산 매수세 추이를 보면 수도권은 지난 2월을 정점으로 매수세 자체가 증발한 듯하다. 지방도 정도의 차이가 있을 뿐 3월 이후 매수세가 급감했다. 글로벌 경기침체가 지속되면서 가계부채와 이자부담이 과다한 반면 소득은 제자리걸음이기 때문에 부동산 구매력도 취약하다. 1~2인가구 증가 등 인구와 가구 구조 변화로 중대형에 대한 수요나 구매력은 더 크게 줄었다.
　
이처럼 부동산시장의 수요나 구매력이 줄면 공급도 줄어야 정상이다. 실제 2008년 하반기 리먼 사태부터 2010년까지는 공급이 줄어드는 듯했다. 하지만 지난해부터 상황이 달라졌다. 2008~2010년만 해도 37만~38만가구에 그쳤던 주택 인허가 실적은 2011년 55만가구를 기록했다. 게다가 올해 들어서도 5월 말까지의 인허가 실적이나 착공실적은 지난해보다 많다. 아파트 분양실적도 마찬가지다. 5월에는 미분양도 늘었다. 혹자는 부동산시장이 침체된 수도권 공급은 줄고 지난해부터 활황세를 보였던 지방 공급이 늘어난 것이기 때문에 큰 문제가 없다고 한다. 하지만 이 같은 지적의 근거도 따져볼 일이다. 수도권은 미분양과 가격하락 및 거래실종으로 신음하고 있는 데다 하반기부터는 행정도시로 인구 이동이 시작된다. 지방은 최근 들어 매수세가 급락해 과잉공급에 대한 우려가 높다. 그렇다면 지금은 수요 위축만 걱정할 일이 아니라 공급과잉 가능성도 주목해야 하지 않을까.
　
해마다 집계되는 인허가나 분양ㆍ입주물량은 매년 생성되는 플로(flow) 지표에 해당한다. 하지만 주택시장의 공급을 논할 때는 재고도 감안해야 한다. 통계청 발표에 따르면 2010년 주택보급률은 100%를 초과했고 자가보유율은 61%로 선진국 수준에 진입했다. 재고 지표를 보면 이미 2010년경에 절대적인 수급균형은 달성된 것으로 평가할 수 있다. 또한 1995~2010년 15년간 주택증가율이 인구증가율이나 가구증가율을 상회했다. 여기에 최근 들어서는 1~2인 가구를 대상으로 한 도시형생활주택이나 오피스텔의 과잉공급을 우려하는 목소리도 높다. 결과적으로는 침체된 부동산시장을 정상화시키기 위해서는 분양가상한제와 총부채상환비율(DTI)규제를 폐지해 금융권의 자율규제로 전환하는 것이 바람직하다. 다주택자에 대한 세부담도 완화하는 것이 좋다. 부동산 수요진작을 위한 대책 역시 필요하다. 하지만 심각한 수급 불균형 상황에서는 공급 조절도 중요한 정책과제라고 본다. 지방 주택시장을 보라. 지방은 지난 4~5년간 공급이 급감하면서 일종의 '재고 조정' 과정을 거쳤기 때문에 지난해와 같은 회복세를 보여준 것 아닌가. 　

수도권은 아직도 충분한 재고 조정 과정을 거쳤다고 말하기 어렵다. 게다가 올 하반기부터 보금자리주택이 본격적으로 공급될 예정이다. 특히 하반기에는 하남 미사ㆍ감일 지구 등 강남권에서만 약 1만5000가구의 분양 물량이 대기 중이다. 저렴한 보금자리주택의 대량 공급은 민간주택업체에 위기요인으로 작용할 것이다. 따라서 정부도 부동산 경기 및 공급상황을 감안해 공급물량을 조절해야 한다. 민간주택업체들도 금융비용 등을 빌미로 무조건 '밀어내기 분양'만을 고집해서는 큰 어려움을 겪을 수 있다. '심리가 반'이 아니라 '수급이 반'이라는 생각을 갖고 하반기 부동산시장의 수급 불균형에 주목할 필요가 있다는 이야기다.



이상호 GS건설 경제연구소장
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