김인만 굿멤버스 대표

[김인만 굿멤버스 대표]한국주택협회에서 72개 회원사를 대상으로 올 하반기 분양계획을 조사한 결과 36개 회사에서 107개단지, 9만537가구를 분양할 예정이라고 밝혔다. 대형 건설업체들의 올 하반기 수도권 주택 공급이 4만9301가구로 올해 상반기 6만3311가구 대비 22.1% 감소했고 지난해 같은 기간 7만8313가구와 비교해도 37% 수준에 불과하다. 2009년 9만7775가구, 2010년 9만863가구 대비로는 절반수준이다.

수도권 주택시장의 침체가 깊어지면서 분양시장도 장기 침체국면으로 빠지면서 대형 건설업체마저 집짓기를 꺼려하는 상황이 돼 버렸다. 지금 상황에서 지어도 미분양이 될 것이 뻔한데 아무리 대형 건설회사라 해도 쉽게 집짓기에 나설 수가 없는 상황인 것이다. 5·10 대책이 나왔지만 매수자를 위한 실질적인 대책이 빠지면서 주택거래가 살아나지 못하고 있는데 이런 분위기가 지속되면 하반기 신규 주택 분양시장은 당연히 얼어붙을 수밖에 없다.

전국에서 공급 예정인 물량은 작년 11만 3846가구 대비 약 20% 감소할 것으로 예상된다. 수도권을 제외한 지방만 보면 주택공급량이 늘어날 것으로 조사됐는데 하반기 동안 지방은 전년대비 16% 증가한 5만1235가구의 신규주택이 공급이 될 예정이다.

주택가격을 결정하는 것은 수요와 공급인데 경제상황에 따라 투자심리가 위축되면서 수요가 감소하기 때문에 주택공급 감소가 당장 큰 문제가 되지는 않는다. 글로벌 경제, 내수경기 모두 침체된 상황에서 부동산시장 침체가 지속되면서 투자심리까지 꽁꽁 얼어붙으면서 수도권 부동산시장은 날개 없는 추락을 하고 있다. 경제가 완전하게 회복이 되면 모든 문제가 해결될 수 있지만 그렇게 완전한 회복이 안 되더라도 여러 상황에 따라 투자심리는 의외로 쉽게 반등이 가능하고 투자심리가 회복이 될 경우 수요증가로 이어진다. 문제는 주택공급은 부동산 특성 상 시차를 두고 느리게 반영된다는 점이다.

주택공급은 통상 분양을 하고 2~3년의 시간이 필요하고 공급계획을 세우고 분양준비를 하는 기간까지 따지면 3년 이상의 시간이 필요하기 때문에 현재의 신규분양물량 감소는 3년 후 신규주택공급 감소로 이어진다는 점을 눈 여겨 봐야 한다. 이미 2009년, 2010년에도 2007년, 2008년 대비 물량이 줄었는데 이보다 더 줄어들고 있으니 이는 인구감소를 감안하더라도 공급량이 큰 폭으로 감소하고 있는 것이다. 공공물량 역시 보금자리 공급을 하더라도 LH 부채를 감안하면 민간공급이 뒷받침 되지 않는 한 공공물량만으로 주택공급 부족분을 메울 수는 없다.

이렇게 신규분양물량 감소가 몇 년 지속이 되면 2~3년 후부터 신규주택공급 부족문제가 몇 년 간 해결이 안 된다는 것이고, 그사이 글로벌 경제나 국내내수경기가 안정되거나 회복돼 수요가 증가할 경우 공급이 못 따라 가면서 지금과는 전혀 다른 상황이 될 가능성도 배제할 수 없다.

물론 수많은 변수가 있기 때문에 무조건 그렇게 된다는 것은 아니지만 가능성은 있다. 현재 부산을 비롯한 지방 부동산을 보면 글로벌 경제와 침체된 내수경기 속에서도 주택물량감소가 뒷받침이 되니 상승세로 돌아설 수 있다는 것을 보여주고 있다.

앞서 언급했듯이 신규주택공급물량의 수도권 감소, 지방감소는 3년 후 부동산시장의 흐름을 가늠할 수 있는 중요한 요소임에는 분명하다.

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