[사진:이코노믹리뷰 이미화 기자]

불황 속 부동산 투자는 여전히 유효하다. 다만 차익 실현에서 수익형으로 이동했을 뿐이다. 그런데 올 하반기는 이런 수익모델에도 점점 큰 변화가 생기고 있다. 부동산 지형을 바꿔놓은 수익형 모델은 다양한 형태로 ‘분화’되고 있다.

올 하반기 수익형 부동산이 주목받는 이유는 시장금리 때문이다. 은행들의 예금 금리인하가 한국은행 기준금리 인하로 더 속도를 낼 가능성이 커지면서 임대수익 수익형 부동산이 다시 주목받고 있다. 하반기 역시 마찬가지라는 것이 전문가들의 견해다. 다만 경기 하락과 함께 투자수익이 제자리걸음을 하거나 다소 떨어질 우려가 제기되면서 새로운 모델의 수익형 부동산이 속속 태어나는 중이다.

가장 대표적인 모델은 오피스텔이다. 최근 대형건설사들도 이런 바람에 동참하면서 공급량을 늘리고 있다. 역세권과 대학가 그리고 업무밀집지역 등 유동인구가 많은 곳이 관심 대상이다. 또 지하철, 버스는 기본이며 신경전철 등 인근 지역 오피스텔도 적지 않았다. 예전에는 아파트나 쇼핑몰 등 상가가 큰 인기를 얻었을 곳이다.

주상복합 상가는 좋은 투자 상품 중 하나다. 배후수요가 항상 존재하고 최근 브랜드 점포 입주가 많아졌기 때문이다.

오피스텔 가운데 주목받는 상품은 업무지역이다. 지난 2월 한 달간 강남권에서 분양한 3개 단지의 오피스텔 청약은 열풍 수준이다. 강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 358실 공급에 1만26명이 몰려 경쟁률은 평균 28대 1을 기록했다. 강남구 역삼동에서 분양한 강남역 쉐르빌도 26대 1이나 됐다. 이들 단지보다 앞서 분양한 송파구 잠실동 잠실 아이파크의 경우 평균 45대 1의 경쟁률을 보였으며 최고 139대 1까지 경쟁률이 치솟았다.

특히 임대 수요가 좋은 단지는 청약경쟁률이 수십대1을 보이는 일은 이제 다반사다. 이 지역 오피스텔의 인기가 상승하는 것은 공실률이 적k고 다른 지역에 비해 관리하기 쉽다는 점이다. 주변 지역에 비해 임대 수익률은 좀 낮지만, 임대수요가 풍부해서 안정적으로 임대 수익을 얻을 수 있다. 여기에 ‘환금성’이 뛰어난 것도 인기 요인이다.

비즈니스 대로로 불리는 강남대로와 테헤란로가 교차하는 강남역 일대는 수많은 기업과 법인이 밀집해 있는 곳으로 소형 주택의 임대수요가 항상 넘쳐나는 곳이다. 이런 관심은 이제 수도권으로 이어지는 중이다. 최근 광교, 판교신도시 등 지방 신도시에도 테크노밸리와 업무지구가 늘면서 오피스텔 분양이 한창이다. 800만원대 전 후반의 분양가 매물이 나오면서 서울 출근자들도 관심을 보이고 있다.

근린상가는 최근 리모델링한 곳이 늘고 있어 좋은 투자상품으로 꼽히기도 한다.

수익형 부동산이 다양해지면서 주목받는 상품도 있다. 바로 ‘나 홀로 투자자’인데, 임대수요가 풍부한 대학가 등에서 원룸을 운영하는 ‘집주인’을 말한다. 대부분 은행 대출을 이용해 건물을 직접 매입하거나 새롭게 짓는 경우다. 통상 한 건물에 원룸 8~12개 가량을 계산해 임대료를 계산해 투자하는 방식이다. 대학가는 물론 직장인들이 늘면서 임대수요가 풍부하다.

탄탄해진 리츠 수익 대표모델로 부상
리츠 역시 대표적인 수익모델 상품이다. 그동안 기관투자자의 대표적인 상품이었던 리츠는 최근 일반인에게도 매력적인 상품으로 부상했다. 국토해양부에 따르면 지난해 말까지 국내 리츠는 총 70개에 이른다. 2002년 4개였던 리츠는 9년 만에 폭발적으로 늘어났다.

리츠는 크게 3가지로 나뉜다. 70여 개 가운데 34개사가 기업구조조정(CR) 리츠, 21개가 위탁관리 리츠, 15개가 자기관리 리츠다. 이 중 가장 폭발적인 성장세를 보인 것이 바로 CR리츠다. 지난해 말 기준으로 작성한 재무제표를 토대로 추정한 결과 CR리츠의 자산규모는 8조3553억원에 달했다. 이는 2010년 자산규모(7조6312억 원)에 비해 9%나 증가한 수치다. 국토해양부는 2014년말에는 CR리츠 자산 규모가 10조원을 넘어설 것으로 예상했다.

리츠의 자산을 위탁받아 투자 운용하는 자산관리회사(AMC)도 크게 늘었다. 지난해 말 기준으로 AMC는 20개사로 위탁받아 운용하는 자산은 8조2045억원에 달한다. AMC 가운데 가장 큰 회사는 코람코자산신탁으로 11개 리츠로부터 2조7211억원의 자산을 위탁받아 운용 중이다. 시장전체의 33%를 차지한다.

케이리츠앤파트너스도 1조2854억원으로 시장 전체 16%에 달했다. 리츠가 시장에 인기가 높은 것은 적은 자금으로 부동산에 투자할 기회가 되기 때문이다. 상장된 리츠는 주식 거래하듯 구매할 수 있고 수익률도 높다. 한국리츠협회에 따르면 CR리츠는 2002년부터 2010년까지 평균수익률이 20.6%에 이른다.

오피스텔의 인기는 계속해서 높아지는 중이다. 사진은 한 오피스텔 견본주택.

무엇보다 리츠의 가장 큰 장점으로는 오피스텔이나 점포를 분양받지 않아도 안정적 운용이 가능하다는 점을 들 수 있다는 것이다. 개인이 접근하기 어려웠던 대규모 상가나 빌딩에 투자할 수도 있고 대출에 관한 부담도 줄일 수 있는 것도 마찬가지다. 투자자로서는 정부 인가를 취득한 업체인 동시에 모든 경영사항을 공시해야 하므로 안전성도 높은 편이다. 또 필요한 경우 주식을 매각해 빠르게 자금을 회수할 수도 있다.

투자도 쉬운 편이다. 현재 리츠 협회나 투자운용사를 통해 해당 리츠를 알아본 뒤 공모를 통해 주식을 매입할 수 있다. 또 주식거래소에 상장된 리츠를 알아본 뒤 주식처럼 매입하는 것도 가능하다. 대기업들도 함께 투자하는 사례도 많아 비교적 안정적이다. 오피스나 호텔뿐만 아니라 물류 등 리츠의 수익모델이 다양해져 관심을 끌고 있다.

호텔투자 체크인, 호텔 하나 가져볼까?
외국인 관광객 1000만명 돌파를 하면서 새롭게 떠오른 투자 모델도 있다. 바로 호텔이다. 대형 브랜드가 아닌 일반 비즈니스호텔이나 레지던스호텔로 최근 주목받고 있는 모델이다. 그동안 호텔은 설립 등에 대한 투자 주체는 기관투자자가 대부분이었다. 수익형 분양호텔은 외국에서는 보편화한 상품으로, 한국에서 새롭게 부상하는 중이다. 호텔 투자방식은 오피스텔과 마찬가지다. 1실을 분양받고 수익률을 나눠주는 방식이다. 주인이 직접 임대하거나 관리하는 오피스텔과 달리 호텔대표가 경영을 맡는 점이 장점이다.

다만 등기가 되지 않아 향후 소유권 문제가 걸림돌로 작용할 수 있다. 최근에는 건물에 대한 개별 등기나 실별로 소유권과 매매도 가능한 호텔도 등장해 리스크 부담을 완화한 곳도 적지 않다. 비즈니스호텔의 이용자는 관광객 뿐이 아니다. 수도권의 경우 삼성전자, 현대자동차 등 배후수요가 많아 출장 1일 숙박 수요가 적지 않기 때문이다. 특급호텔과 달리 가격부담도 적어 일반인들이 이용할 수요가 존재한다.


현재까지 호텔 투자 예상 수익률은 높은 편이다. 6~10%까지 예상한 곳도 적지 않고 7~8% 확정 수익을 보장한 호텔도 있다. 호텔투자는 서울 명동을 시작으로 인천, 수원, 구미 등 지역마다 다양한 상품을 내놓고 있다. 호텔투자에서 가장 주의할 점은 배당금이다. 확정수익을 보장한 호텔이 많았지만, 막상 개장 이후 손님이 없는 경우가 많다. 호텔투자의 경우 관광지나 배후 수요를 철저하게 조사해야 한다는 것이 관계자들의 전언이다.

일반 상가를 넘어 스트리트형 상가 등장
최근 여러 수익형 부동산 트렌드 가운데 주목받고 있는 대표상품은 ‘상가’다. 분양 대행사 CS프라임 김경수 대표는 현재 상가 분양시장에 대해 ‘맑음’이라고 했다. 김 대표는 “최근 부동산 시장이 수익형 모델로 바뀌면서 이제는 미국처럼 임대 수익을 추구하는 흐름이다”며 “가격경쟁력과 입지선정 등이 중심으로 이런 흐름이 한동안 계속될 것으로 보인다”고 밝혔다. 최근 서울 서초지역에서 나온 LH(한국토지주택공사) 상가 11개가 모두 낙찰돼 화제를 모았다. 상가레이다에 따르면 낙찰가율은 150.25%로 역대 최고다. 이처럼 상가 시장이 주목받으면 새롭게 주목받는 상가들도 속속 등장하는 중이다.

최근 강남 신사동 가로수 길, 분당 정자동 카페 거리, 일산 장항동 라페스타 등처럼 특화된 상권들이 인기를 끌면서 길(Street)을 따라 늘어선 저층 ‘거리형 상가’가 주목 대상이다. 거리형 상가는 뉴타운, 재개발 구역, 신도시 등에서도 볼 수 있다. 거리형 상가 가운데 테마상가도 있다. 2010년까지 고층 단일동으로 이뤄진 쇼핑몰이 주류였지만 최근 들어 길을 따라 저층 건물을 배치하는 거리형 형태의 상가분양도 활발하다.

대표적인 상가로는 송도 국제업무지구의 ‘커낼워크’, 일산에 원마운트 등이다. 커낼워크는 전체 길이가 780m에 이르는 국내 최장 연도형 상가며, 일산 신도시에선 초대형 워터파크와 스노파크를 갖춘 엔터테인먼트 쇼핑몰 ‘원마운트’의 연도형 상가가 내년에 개장을 목표로 하고 있다.

거리형 상가가 주목받고 있는 것은 재개발 구역이나 신도시에서 개발 이익이 높기 때문이다. 또 테마상가도 거리형이 기존 고층 건물 상가와 달리 고객들의 이동이 편리하고 시각 노출 효과가 크다는 장점을 안고 있다.

1층 상가는 아파트 용적률 산정에서 빠지는데다 2층보다 두 배 이상 높은 분양가를 받을 수 있다. 다만 경사진 곳에 있는 거리형 단지 내 상가는 활성화에 실패 우려가 크다. 상가114 장경철 이사는 “단지 내 상가 2~3층에 들어오는 세탁소, 미용실, 학원 등이 높은 1층 임대료를 감당할 수 없어 꼭 필요한 주민 편의시설이 부족해진다는 단점도 있다”고 밝혔다.

몰링형 상가도 새롭게 파생된 상품 중 하나다. GS건설이 서울 마포구 합정동에 분양하는 '메세나폴리스'는 협곡형 설계가 도입됐다. 미국 설계회사가 그랜드캐니언을 모티브로 만들어 협곡처럼 구불구불한 길을 따라 상가가 배치된다. 현대엠코가 서울 상봉재정비촉진지구 중앙선 망우역 복합역사에 분양하는 '현대엠코 이노시티' 쇼핑몰은 길이 316ｍ에 이르는 대규모 스트리트형 쇼핑 공간이다. 호반건설이 판교신도시에서 분양 중인 '아브뉴 프랑 판교'도 빼놓을 수 없다. 지하 1층~지상 3층으로 구성되며 1층은 거리상가와 테마거리, 테라스형 상가가 들어선다.

테라스형 상가 투자는 단점도 있다. 먼저 분양가에 테라스면적 포함 여부를 확인해야 한다. 분양가가 높고 테라스면적이 분양가에 포함되지 않는 경우가 많다. 장 이사는 “테라스형 상가는 희소성이 높아 일반 상가보다 분양가격이 통상 20∼30%가량 높게 책정된다.”며 “계약 당시 분양가에 테라스면적이 포함됐다고 했다가 계약 후 분양가를 추가로 요구하기도 해 법적 분쟁으로 이어지는 일도 있다”고 밝혔다.

또 주차공간이나 전면공지를 불법적으로 테라스 공간으로 조성해 분양하는 일도 있어 계약 전에 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 주차장법과 건축법 위반으로 이행강제금 부과 대상이 될 수도 있어 주의해야 한다.


미니 인터뷰 | 신성철 코람코자산신탁 본부장
부동산 투자, 장기적인 안목으로 접근이 필요

“수익형 부동산의 투자모델은 결국 입지와 운용력에 따라 승패가 갈리지만 부동산 투자자는 장기적인 안목을 가지고 있어야 기대수준에 근접합니다.”
신성철 코람코자산신탁 본부장이 바라보는 수익형 부동산 시장은 ‘접근법’이다. 상품에 따라 투자 성향이 달라지지만, 시장을 바라보는 안목도 중요하다. 결국 어떻게 접근하느냐에 따라 상품이 변모한다는 이야기다. 신 본부장이 바라보는 접근법은 넓고 긴 장기적인 안목이다.

“부동산은 주식거래를 하듯 단타성 상품으로 생각하는 것을 버려야 합니다. 수익형 부동산은 시세 차익을 노리기보다는 수익성을 고려해 접근하는 것이 필요하다는 거죠.” 수익형 부동산은 얼마나 많은 수익률을 얻을 수 있느냐가 ‘화두’다. 이런 다양한 모델 가운데 ‘리츠’가 주목받고 있는 것은 고른 수익률 때문이다.

“리츠는 그동안 기관 투자자들이 진행하는 상품이었지만 최근에는 PB 등을 통해 일반 투자자들에게 상품이 소개되고 있습니다. 수익률에 관한 관심도 있겠지만 새로운 부동산 투자모델이란 점에서 주목받는 것 같습니다.”

부동산 리츠는 분명 일반 부동산 투자와 다르다. 투자자로서는 간접투자 상품에 가깝고 운용사의 ‘능력’의 결정권이 부여한다. 이 때문에 직접투자와 달리 부동산을 바라보는 시각이 넓다.

“리츠의 강점은 ‘분석’이 항상 뒤따른다는 것입니다. 시장이나 비즈니스 모델의 변화를 감지하고 그 상품의 전망 혹은 투자상품의 가치로 판단할 수 있을지 모든 것을 ‘분석’하는 셈이죠. 여기에는 시장 변동성과 국내외 경제전망도 포함합니다. 물론 리츠 역시 중요하게 여기는 점은 ‘수익’입니다. 다만 단기매매나 차익 실현보다는 수익률이 적어도 장기적인 수익을 생각하는 거죠.”

부동산 리츠 시장은 최근 더욱 주목받고 있다. 리츠는 최근 상장폐지와 검찰 수사 등 잇단 추문으로 시장에서 신뢰를 잃는 듯 했지만, 여전히 활기를 띠고 있다. 오히려 상장요건이 까다로워진 상황이지만 더욱더 주목받고 있다.

“그동안 도덕적인 문제 등으로 시장 진출이 까다로왔습니다. 이 때문에 시장에 진출한 리츠는 ‘내공’을 가지고 있습니다. 과거에는 투자 상품의 ‘폐단’이 많았지만, 최근에는 국토해양부의 까다로운 심사나 상장 상품의 감시 기능이 많아져서 전문적이지 않은 상품은 시장에 들어올 수 없을 정도입니다.”


미니 인터뷰 | 안민석 에프알인베스트먼트 수석연구원
수익형 부동산 입지가 중요, 현명한 투자 위해서는 다양한 전략이 필요

“ ‘대박’ 상품이 아니라는 점을 생각해야 합니다. 하반기 수익형 부동산 시장은 다변화되는 추세지만 고수익을 올리는 상품은 거의 없습니다. 시장의 변동 때문에 전략적으로 접근해야 합니다.”

안 수석 연구원이 바라본 하반기 수익형 부동산 시장은 밝지는 않다. 다만 공급과 수요가 늘면서 투자성향의 범위가 넓어진다고 분석했다. 투자성향은 저금리 기조가 가장 큰 영향을 끼쳤지만, 무엇보다 다양해진 투자상품 때문이다. 오피스텔이나 도시형생활주택 공급이 늘면서 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있다는 점이 주된 이유다.

“수요계층이 풍부해지면서 상품의 폭이 넓어진 것이죠. 무엇보다 수익형 부동산 상품이 늘면서 투자계층이 20, 30대가 시장에 뛰어들고 있습니다. 그동안 수익형 대부분이 수억원대를 호가하는 상품이었지만 최근에는 1억원으로도 구매할 수 있는 상품이 늘어난 덕분입니다.”

오피스텔과 도심형 생활주택이 늘어난 덕분이다. 아파트 가격 하락이 ‘임대’에 대한 긍정적인 신호와 인식전환까지 이어지면서 상품성은 더욱 높아지고 있다.
“임대 상품은 선진국형 투자기법입니다. 그동안 사회적 인식이 좋지 않아 직접투자를 해오지 않았기 때문이죠. 외국에서는 오피스텔뿐만 아니라 다양한 상품이 만들어지고 있습니다.”

여러 직접투자에 이어 SPC(특수목적법인) 등을 통한 간접투자에 따른 상품까지 수익형 부동산 상품이 다양해지고 있다. “그동안 부동산에 대한 투자는 사회적 인식이 좋지 않은 것도 사실입니다. 간접투자는 소유권이 없어서 투자 상품에 대한 불확실성이 높았죠. 특히 많은 사람이 투자 수익보다는 시세 차익을 원했기 때문입니다.”

상품마다 특성이 있다. 가장 중요하게 봐야 할 것은 입지다. 인기 공급지로 알려진 판교 등도 최근 공실률이 늘고 있는 사례를 들었다. 공급이 늘고 있는 상황과 경기 하락이 맞물리면서부터다. 이 때문에 반드시 입지 분석은 필수라는 것이 안 연구원의 분석이다.

“하반기 수익형 시장이 가장 우려되는 것은 양극화입니다. 수익률이 높은 지역과 그렇지 않은 지역의 편차가 크다는 거죠. 문제는 앞으로 공실률이 높아질 것으로 예상돼 반드시 시세조사는 물론 주변 상황 등을 살펴봐야 합니다.”


신혼부부 내 집 마련보다는 오피스텔

최근 젊은 신혼부부들 사이에서 주거용 오피스텔이 주목받고 있다. 아파트 분양과 매매시장 하락이 주된 원인이지만 경기가 하락하면서 자금 여력이 부족하기 때문이다. 또 수도권의 치솟는 전세시장 탓에 오피스텔 인기는 여전히 상한가다.

국민은행에 따르면 올 상반기 서울 아파트는 3.3㎡당 평균 매매가격이 1649만원이다. 59㎡ 소형 아파트도 3억 원에 육박한다. 아파트 평균 전세가는 서울이 2억6453만원, 수도권이 1억8912만원에 이른다. 반면 오피스텔은 3.3㎡당 1010만원으로 1억 원 안팎이다.

유퍼스트 커뮤니케이션은 “최근 분양되는 오피스텔의 경우 대단지에 커뮤니티시설까지 갖추고 있어 아파트 못지않다”며 “게다가 오피스텔의 경우 냉장고, 세탁기, 가스쿡탑 등 생활가전 제품 대부분이 설치돼 있어 혼수비용도 아낄 수 있어 젊은 신혼부부들이 신혼집으로 많이 찾는다”고 밝혔다
또 아파트 등으로 옮긴 후에는 수익형 부동산으로 이용할 수도 있기 때문에 향후 높은 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔을 인기가 높아지고 있다.


이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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