도곡동 쌍용예가 리모델링 완공 후 전경

[아시아경제 김창익 기자]서울시와 강남구청이 아파트 리모델링 사업에 취득세를 과다부과한 사실이 본지 보도에 의해 드러나면서 파장이 만만치 않다. 강남구청은 뒤늦게 세금부과 취소와 그에 따른 환급 절차에 돌입하는 등 후속 절차를 밟고 있다. 강남구청은 도곡동 쌍용예가 아파트 소유자 전체에게 가구당 평균 100만원의 취득세를 과다 부과했다.<본보 7월27일자 1면 참조>

과거엔 세법상 리모델링에 관한 규정이 명확치 않아 해당 구청이 과세 과정에서 적잖이 혼선을 겪었다.
　
리모델링은 주택법상에 '건물 노후화 억제 또는 기능을 향상을 위해 건물을 증축 또는 대수선 하는 행위'로만 규정돼 있다. 세법상엔 리모델링이란 용어 자체가 없다. 다만 취득세와 등록세를 규정하는 지방세법상에 건물 면적을 넓히는 증축이나 대수선 공사에 대한 취득세와 등록세 규정이 있어 이를 리모델링에 적용해 왔다.

리모델링 아파트 단지에 대한 실제 세금 부과 사례가 거의 없었던 점도 혼란을 부추기는 요인으로 지적됐다. 서울시정개발연구원에 따르면 도곡동 쌍용예가 전에 리모델링 사업이 완료된 곳은 서울시내에서 총 6곳에 불과하다. 구별로는 ▲용산구 2곳(이촌동 대림로얄, 이촌동 두산위브) ▲서초구 2곳(방배동 쌍용예가클래식, 방배동 래미안에버뉴) ▲영등포구 1곳(당산동 쌍용예가) ▲마포구 1곳(창전동 서강시범) 등으로 강남구는 도곡동 쌍용예가가 처음이다. 서울시 25개 구중 5개구를 제외한 20개 구가 리모델링 사업에 대한 과세 업무를 진행한 적이 없는 셈이다.

이 때문에 각 구청은 리모델링에 대한 과세 과정에서 규정과 전례 사이를 오가며 오락가락 한 적이 많다.

실제 2008년 완공된 용산구 이촌동 두산위브(옛 수정아파트)의 경우도 용산구가 가구당 공사비 1억2265만원을 기준으로 리모델링 후 전체면적에 대해 일률적으로 취득세 2%와 등록세 0.8%를 부과해 주민들의 반발을 샀다. 그 뒤 용산구청은 증축면적에 대해서만 등록세 0.8%를 적용, 실제 납부시엔 등록세가 가구당 80만원 가량 줄었다.

김성수 조합장은 "이미 등록세를 낸 기존면적에 대해 등록세를 부과하는 것은 이중과세란 법률 자문을 받아 민원을 제기했고, 용산구가 이를 받아들였다"고 설명했다.

앞서 리모델링을 마친 서초구 방배동 래미안에버뉴(옛 삼호아파트)의 적용 사례도 두산위브의 세금을 줄이는 데 결정적인 영향을 미쳤다. 방배 래미안에버뉴는 2005년 완공당시 증축 리모델링의 첫 취득ㆍ등록세 동시부과 사례로 주목을 받았다.

당시 서초구는 리모델링 공사를 끝낸 방배래미안에버뉴 아파트 소유자에게 건축비 1억3435만원을 과표로 취득세 295만원과 등록세 24만원 등 총 319만원의 세금을 부과했다.

이런 갑론을박 후에 취득세에 대한 규정은 재건축의 경우처럼 가구당 총공사비를 취득가액으로 삼는 쪽으로 쉽게 결론이 났다. 하지만 리모델링 후 전체면적을 등록 대상으로 할 것인가, 증축면적만 등록대상으로 할 것인가에 대해서는 비교적 장기간에 걸친 논란이 있었다. 결국 법논리상으로 이미 등록된 기존면적에 대해 다시 등록하는 것은 맞지 않아 증축면적에 대한 비율만큼만 등록세를 부과하는 쪽으로 결론이 났다.

지금 기준으로는 당연한 결론이지만 증축 리모델링 사례가 거의 없었던 당시로선 세금 부과문제가 쉽지 않았던 것이다.

이촌동 두산위브, 영등포구 당산 쌍용예가 등 이후 완공된 리모델링 단지들에 대해서는 이를 모델로 취득ㆍ등록세를 부과해 왔다.

도곡동 쌍용예가에 대한 취득세 과다계산은 2010년 12월 취득세와 등록세가 취득세로 합쳐지면서 생긴 또 다른 문제다.

내용상으론 등록세가 포함돼 있지만 겉으로는 취득세 단일 세목이어서 세율을 어떻게 부과하는 지에 대해 관할 구청이나 서울시에서 혼선을 겪은 것이다.

그럼에도 불구하고 취득세와 등록세가 취득세 단일세목으로 통합되면서 과거 혼란의 재발을 막기 위해 지방세법상에 세율적용에 대한 명확한 규정이 마련돼 있었음에도, 관할관청인 강남구청과 서울시가 취득세 과다부과란 오류를 범한 것은 "어처구구니 없는 오류"란 비난을 피하기 어려워 보인다.

실제 지방세법 11조3항과 15조 2항엔 '건축 또는 개수로 인해 건축물 면적이 증가할 때는 증가된 부분에 대해 원시취득으로 보아 2.8%의 취득세율을 부과하고 기존 면적에 대해서는 2%의 취득세율을 부과한다'고 명시돼 있다.

이에 대해 행안부 관계자는 "세제가 바뀌면 이전 세금에 비해 부담이 증가하지 않도록 세부 규정을 개정하는 게 기본 원칙"이라고 말했다. 전문가들은 세제 관련 규정이 아직 완벽하지 않은 점을 리모델링 활성화의 걸림돌로 지적하고 있다.

권영덕 서울시정개발연구원 선임연구원은 "리모델링 연한이 15년으로 줄면서 가능단지는 급증하고 있는데 실제 추진실적은 1%에 불과한 수준"이라며 "이주기간 동안의 재산세, 취득세 문제를 완벽히 매듭지어야 할 필요가 있다"고 지적했다.

김창익 기자 window@
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