박상언 유엔알컨설팅 대표

[박상언 유엔알컨설팅 대표] 집값 추락의 공포가 확산되고 있다. '언젠가 좋아지겠지'라는 희망은 없어진 지 오래다. 자포자기의 공황 상태로 빠져들고 있는 분들이 하나 둘 늘어나고 있다. 실제 수도권을 중심으로 주택 담보대출을 갚거나 전세금을 빼주면 한 푼도 남지 않는 이른바 '깡통 아파트'까지 나오고 있는 실정이다. 급격한 가격 하락보다 더 무서운 건 거래 실종이다. 아무리 값을 내려도 보러 오는 사람조차 없다. 국민 두 사람 중 한 명은 하우스푸어로 내몰릴지 모른다는 불안감에 힘들어 하고 있다.

유럽과 미국, 중국 등의 경기가 서서히 식어가고 있기 때문에 한두 가지 규제 완화로는 부동산 시장이 다시 살아날 수 없을 정도로 문제가 심각하다. 부동산 침체에서 비롯된 디플레이션 우려로 우리나라 경제가 장기 불황의 늪에서 헤어나오지 못하고 있는 일본을 닮아가고 있다는 게 더 걱정이다.

◆ 자산 80% 부동산, 가격 급락 막아야
우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 80% 정도다. 주택 가격의 급락은 은행을 비롯해 가계를 위태롭게 할 수 있음을 의미한다. 어느 때보다 지혜를 모아야 할 시점이다. 한국경제연구원이 최근 발표한 '스페인의 지방재정 부실화와 국가부도 위기' 보고서를 보면 한국도 이와 비슷한 상황을 겪을 수도 있다는 주장이 나올 정도다. 실제 상담을 해보면 집 문제로 올 여름 휴가를 포기한다는 사람들도 볼 수 있다. 부동산 경기 침체가 내수경기까지 악화시키고 있는 셈이다.

지난 21일 이명박 대통령 주재로 열린 '내수 활성화를 위한 민·관 합동 집중토론회'에서 부동산 경기 활성화 방안에 대한 의견이 나왔지만 아직까지 의견이 분분하다. DTI 규제의 기본 틀은 유지하되 실수요자 특성에 맞게 일부 불합리한 부분을 보완하는 방안이 제시됐다. 자산이 많은 사람에게는 규제를 완화하는 방안과 아파트 중도금 집단대출을 주택담보대출로 전환하는 '일시적 2주택자'에 대한 규제완화의 필요성도 제기되고 있다. 현재 아파트 집단대출은 신용대출 또는 건설사가 보증하는 방식으로 분양가의 60%까지 대출이 가능하다.

주택 거래 활성화를 위해 총부채상환비율(DTI)을 일부 완화한다고 했지만 금융위와 일부 정치권은 반대 입장을 내비치고 있어 국민들의 혼선이 크다. DTI 일부 규제 완화를 매수자나 가계부채 문제로 접근해서는 안 된다. DTI규제로 인해 집이 안 팔려 발목이 잡혀 있는 실수요자들에 초점을 맞춰야 한다. 아쉬운 점은 이번 토론회에서 현 정권의 가장 큰 주택정책 인 보금자리주택의 폐해와 부작용에 대한 언급은 전혀 없어 실망스럽다.

◆ 취득세 감면, 지자체 세수 증가에 기여
DTI 규제보다 더 시급한 것은 직접적인 매수 유인책인 취득세 감면이다. 주택 거래가 위축된 데는 일시적 취득세 감면이 종료된 것도 한 원인이다. 특히 9억원 초과 주택 소유자와 다주택자가 취득세 감면 대상에서 제외되면서 중대형 주택 거래뿐만 아니라 중소형까지 거래가 끊겼다.

취득세 감면은 위축된 주택 수요를 끌어낼 수 있는 가장 효과적인 유인책이다. 취득세 감면은 지방자치단체의 세수와 직접적인 연관 관계가 있어 쉽게 결정할 수 있는 상황이 아니다. 하지만 지자체 입장에서도 취득세 감면은 오히려 거래건수 증가로 주택거래증가 요인이 될 뿐만 아니라 이사업체, 인테리어업체, 음식점 등 주택관련 연관 산업의 소득 증가로 이어질 것이다. 이로 인해 세수와 고용증가 요인(승수효과)이 발생해 결코 손해 보는 장사가 아니라는 점을 인식할 필요가 있다. 게다가 거래가 늘면서 양도소득세에 따라붙는 주민세(10%)도 지방세수의 증가원인이 된다는 걸 알아야 한다.

지방 미분양아파트의 양도세 및 취득세 감면(2010년 5월14일~2011년 4월30일)과 기존 주택거래의 취득세 감면(2010년 7월1일~2011년 4월30일)으로 지난해 지방 미분양물량이 크게 줄어들고 거래량이 늘어나면서 지방부동산 경기가 살아나기도 했다. 미분양 아파트의 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 분양가 인하와 연계, 양도세를 60~100% 깎아줬다. 결과적으로 미분양 감소뿐만 아니라 지방 부동산 경기까지 살리는 역할을 했다.

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