[아시아경제 이민찬 기자]#.김철성(가명)씨는 감정가 4억원짜리 서울 소재 한 아파트의 1순위 근저당권을 2억5000만원에 매입했다. 채권최고액은 3억2000만원이다. 높은 수익률을 기대하며 단꿈에 젖어 경매 날짜를 기다리던 김씨. 매일 법원을 찾았지만 한 달이 지나도 경매 날짜는 잡히지 않았다.

이유는 채무자 이모씨의 비협조 때문으로 밝혀졌다. 이씨는 경매를 알리는 등기 우편물을 받지 않고 피했다. 법원에서 조사를 나올 때도, 감정평가를 나왔을 때도 아파트 문을 열지 않는 등 비협조적인 태도 때문에 경매가 6개월이나 지연된 것이다. 김씨는 경매 날짜가 잡히기만을 목 빠지게 기다리며 이자는 꼬박꼬박 납부해야 했다. 김씨의 수익률은 결국 반토막 났다.

NPL투자는 높은 수익률만큼 과정도 복잡하고 위험성도 크다. 채권에 대한 가치평가와 물건에 대한 권리분석, 경매 지식도 갖춰야 한다. NPL투자는 경매의 위험성을 그대로 갖고 있다. 대부분이 경매를 통해 물건을 처분한 뒤 배당 수익을 올리는 방식이기 때문이다.

NPL투자에서 가장 중요한 것은 물건 자체에 대한 가치평가다. 물건의 입지, 현 시세, 상권 등을 종합적으로 살핀 뒤 매입에 나서야 한다. 물건이 경매에서 매입가 밑으로 떨어지는 등 예상치 못한 상황이 발생하면 직접 경매에 참가해 매입하는 경우가 생기기 때문이다. 이후 물건을 재매각하거나 임대수익 등을 올리기 위해선 부동산에 대한 평가가 중요하다. 좋은 물건은 경매에서도 높게 낙찰되기 마련이다.

이영진 이웰에셋 부사장은 "물건에 대한 현장 평가가 가장 중요하다"면서 "서류에서 보이지 않는 문제들이 현장에서는 보이기 때문"이라고 말했다. 그는 이어 "아파트의 경우 이웃주민의 평가를 듣고, 지역 부동산 중개업소로부터 자문을 구해야 한다"고 덧붙였다.

채권매입시 '깡통채권'이 아닌지 여부도 꼭 확인해야 한다. 채권이 이중으로 양도됐거나, 모두 변제됐지만 근저당권 말소를 하지 않는 등 일명 '깡통채권'이 매매되는 경우도 있기 때문이다. 이렇게 되면 채권을 판매하거나 중개한 사람들과 소송을 치러야 한다. 하지만 불법에 대한 내용을 증명하기가 어려워 결국 한 푼도 돌려받지 못하는 경우가 많다는 게 전문가들의 설명이다.

법원에 제출된 관련 서류를 꼼꼼히 살펴야 한다. 등기부등본에는 나타나지 않는 선순위채권 여부를 파악하기 위해서다. 근로기준법상 최우선변제권이 있는 임금채권, 당해세, 공과금, 주택·상가건물임대차보호법상 소액보증금 등은 1순위 근저당권보다 우선 변제된다. 예를 들어 소액보증금 2500만원, 밀린 공과금 500만원이 있다면 최초 예상 수익률에서 3000만원을 손해보게 되는 것이다.

'채권액'과 '채권최고액'의 차이가 클수록 수익은 커진다. 채권최고액은 현재 또는 미래에 발생할 채권의 최고 한도금액으로 채권보다 20~30% 높게 설정된다. 기본이자는 5~7%이지만 연체이자의 경우 20%가 붙기 때문에 채권최고액이 높을수록 수익도 늘어난다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "NPL투자가 일반 금융상품보다 수익률이 높기 때문에 그만큼 리스크도 크다"면서 "10%이상의 수익을 보장하기 위해선 돌다리도 두드려 보듯 철저하게 사전조사를 하고 금융ㆍ부동산경매 등 다방면의 지식을 갖춰야 한다"고 설명했다.

이민찬 기자 leemin@
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