‘백척간두’ 우리나라 부동산 시장이 침체의 늪에서 헤어나오지 못하면서 한국 경제가 위태로워졌다. 금융위기 이후 이어져 온 장기간의 불황으로 인한 집값 하락은 하우스푸어를 양산하며 한국 경제를 무너뜨릴 뇌관으로 자리했다. 금융위기 이전까지 황금알을 낳는 수익으로 자산가의 투자를 유도해 온 부동산 시장이 한순간에 애물단지로 변해버렸다.

그동안 국민들에게 ‘주택’은 단순한 삶의 공간만이 아니라 투자의 대상이기도 했다. 무리한 대출을 해서라도 집을 장만해놓으면 대출 원리금보다 높은 수익을 창출할 수 있다고 생각하며 너도나도 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입했다.

그러나 금융위기 이후 5년 동안 부동산 시장이 장기 불황에 빠지면서 집이 없는 사람들은 내 집 마련보다는 임대를, 투자자들은 주택 투자보다는 오피스텔 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 무주택자들은 집값이 더 떨어질 것으로 판단하고 있으며, 투자자들은 1~2인가구의 증가 등 인구구조의 변화가 올 것에 대비해 주택구입을 꺼리고 있다.

현재 부동산 시장은‘ 백약이 무효’라고 할 정도로 싸늘하게 식어 있지만 이를 살릴 수 있는 뾰족한 대책은 없는 상태다. 정부가 부동산 시장 경착륙에 대한 우려로 인해 각종 정책을 펼치고 있지만 전혀 ‘약발’이 먹혀들지 않고 있는 것에서 이를 확인할 수 있다.

금융권을 비롯한 부동산 전문가, 심지어 대선후보자들까지 부동산 정상화 방안을 내놓고 있지만 어느 하나 똑 부러진 해답을 내놓지 못하고 있다. 더 큰 문제는 부동산 장기 침체에 따른 자산가격 하락과 소비심리 위축, 실질금리(명목대출금리-소비자물가 상승률)가 상승하면서 부채디플레이션이 고개를 들고 있다는 점이다.

부채디플레이션은 대내외 불황에 따른 소비심리가 악화하고 소득감소, 자산투매 등의 악순환의 고리를 형성하는 전형적인 최악의 시나리오다. 일부 전문가들은 부채디플레이션이 이미 시작됐다고 경고하고 있다. 지난 2011년 기준 1.7%던 실질금리는 지난 6월 현재 3.3%로 급등했지만, 7월 소비자물가 상승률은 1.5%에 그쳤다는 점은 이를 방증한다. 최악의 시나리오가 현실로 다가온 셈이다.

부동산 자산가격 하락과 소득감소가 지속적으로 진행되면서 금융권도 좌불안석이다. 이는 현재 우리나라 가계자산의 73.6%가 부동산이며, 담보대출의 91.1%가 연결돼 있어 피해가 확산될 가능성이 높기 때문이다.

실제 LG경제연구원이 내놓은 ‘스트레스 테스트를 통해 본 가계 부실위험 진단’ 보고서에 따르면 전체 가계소득이 20% 줄고 부동산 가격이 30% 하락하면 우리나라 부실가구 수는 4.7% 늘어나고 가계부채비중은 9.4%로 증가했다. 이때 금융권의 손실은 가계부채의 5.5%로 추정된다. 집값이 추락해 하우스푸어가 급증한다면 금융권도 안심할 수 없다는 것이다.

한국 경제의 뇌관으로 자리 잡고 있는 부동산 시장 침체를 해결하고, 동시에 가계부채 증가의 핵심으로 자리 잡은 ‘하우스푸어’를 탈출시킬 수 있는 강력한 대책은 무엇일까? 전문가들은 일자리를 늘리고 채무상환 능력을 재고하는 동시에 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV)의 전면 폐지와 취등록세 인하 등을 통해 주택거래를 정상화하는 방안이 필요하다고 입을 모은다. 날개 꺾인 새처럼 추락하고 있는 부동산 시장의 상황과 해결방안을 모색해 봤다.


이코노믹 리뷰 홍성일 기자 hsi@
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