[아시아경제 조영신 기자]우리금융그룹이 월 대출이자 수준의 임대료를 받는 '세일 앤드 리스백(Sale and lease back)'제도를 이르면 이달 말부터 도입한다.

'세일 앤드 리스백'이란 집 주인이 거주 주택을 매각한 뒤 매각한 임대료를 내고 계속 주택에 거주하는 제도다.

우리금융그룹은 주택소유권 이전시 발생할 수 있는 세금 문제 등을 해소하기 위해 신탁방식으로 이 제도를 시행할 방침이다.

▲우리금융 세일 앤드 리스백 요건은 = 우리은행 거래 1주택 소유 실 거주자로서 '일시상환 원금 및 분할상환 원리금 연체자 또는 1개월 이상 이자 연체자' 중 기한이익을 상실하지 않은 자를 대상으로 실시한다. 또 대출이자 수준의 임대료 납입이 가능한 자(소득 증빙 필요)로 한정하며 다른 채무 재조정 프로그램 참여자는 제외된다.

▲시행 시기는 = 우리은행 내부절차를 진행, 이르면 9월말 늦어도 10월중 상품을 출시할 방침이다.

▲연체자의 도덕적 해이 문제는 = 기존 대출원금 및 연체이자의 감면(은행이 보유하는 선순위 수익증권의 액면가액은 기존 대출금에 연체이자를 합산한 금액으로 함)은 없다.
또 임대료를 일정기간 연체하는 경우, 채무자 동의 없이 주택을 매각할 수 있도록 했다. 임대료는 대출이자 수준이다.

▲집 없는 서민과 형평성 문제는 = 우리은행은 현재 서민층을 위한 새희망홀씨ㆍ바꿔드림론 등 대출상품을 취급 중에 있고, 하우스리스를 대상으로 전ㆍ월세 임차보증금 지원을 위한 구체적인 실행방안 및 저소득층을 위한 고금리 적금 출시, 연체자를 대상으로 한 선제적인 프리워크아웃 제도의 실시를 검토하고 있다. 따라서 우리은행은 이미 고객의 상황에 맞는 맞춤상품 개발을 진행하여 왔으며, 이번에 주택의 자산가치가 급락한 가운데 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 고객을 위해 맞춤 지원책을 실시하게 된 것이다.

▲우리은행 대출만 있는 고객으로 한정하는 까닭은 = 이번 상품의 대상자 범위를 타 금융회사 대출을 가진 고객으로 확대할 경우 대상자 선정, 대출채권의 수익증권 전환, 임대조건 세부사항 결정 등에 있어서 타 금융회사와 합의에 많은 시간이 소요될 수밖에 없을 것으로 예상돼 우리은행 대출만 있는 고객으로 한정한 것이다.

▲주택 매입가격 산정 문제는 = 채무자가 주택소유권을 이전하는 방식이 아닌 신탁하는 방식이므로 원천적으로 매입가격 문제가 없다. 따라서 주택 매입가격을 따로 정하지 않았다. 은행은 향후 주택이 매각되는 경우, 매각대금에서 기존 대출금에 해당하는 금액만을 수취한다. 채무자는 향후 주택이 매각되는 경우, 매각대금에서 기존 대출금에 해당하는 금액을 은행에 지급한 후, 잔여 금액을 수취한다. 즉, 향후 매각이익은 채무자에게 귀속되며, 매각손실은 채무자가 우선적으로 부담하는 구조다.

▲부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 된 이유는 = 특수목적회사(SPC)를 설립, SPC에 주택을 매각하고 향후 재매입하는 구조에서는 주택 거래에 따른 취득세 등 비용이 과다 발생한다. 임대료 상승이 불가피하고 또 매매가격에 대한 문제가 발생하게 됨에 따라 주택 소유 채무자를 위한 대책으로는 적절치 않은 것으로 판단돼 부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 됐다.

▲채무 재조정 방식을 활용하면 보다 간단한 것 아닌가 = 기존 채무 재조정 방식을 활용할 경우, 타 채권자에 의한 경매 등 법적 절차로부터 채무자를 보호하기가 어려워 주거안정 효과를 기대할 수 없고, 또 기존 채무가 없어진 것이 아니므로 채무자가 신용불량자로 전락할 위험이 상대적으로 높다.

이와 함께 이자 면제, 이자 납입 유예, 원금 일부 탕감 등을 제공하는 채무 재조정 방식의 경우 무주택 서민과의 형평성 문제 및 채무자들의 도덕적 해이 문제를 유발시킬 가능성이 상대적으로 높아 대상자를 지원하는 대책으로는 적절치 않다.

조영신 기자 ascho@
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