분양 당시 '레지던스형 오피스텔'로 입소문을 타면서 평균 63대1의 높은 경쟁률로 마감한 '해운대 푸르지오시티' 견본주택 개장당시 풍경.

[아시아경제 진희정 기자]평균시청률 23.5%로 화제를 낳은 '신사의 품격'이 종영된 후 주인공 '김도진(장동건 분)'이 극중에서 이용한 '서비스드 레지던스(Serviced residence)'에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 서비스트 레지던스란 호텔의 고급 서비스를 받으면서도 경제적 부담은 적은 형태의 장기투숙객을 위한 주거공간이다. 싱가포르 등 외국에서 흔히 볼 수 있었는데 최근에는 국내에서도 늘어나는 추세다.

17일 관련업계에 따르면 최근 오피스텔을 리모델링 후 용도변경을 통해 숙박시설인 서비스드 레지던스로 바꾸며 쉽게 찾아볼 수 있게 됐다. 한류 열풍에 힘입어 아시아권을 비롯, 해외 관광객이 급증하며 부족한 숙박시설을 대체하기 위해 도심 관광지를 중심으로 공급이 늘고 있다. 경제적 여유가 있는 계층을 중심으로 세컨드 하우스(Second house) 관심이 높아지면서 개인용 펜션처럼 이용하려는 수요가 늘어나는 것도 요인이다.

◆시행령 개정 '합법' 영업 가능= 종로구와 중구, 마포구는 물론 강남구 등지에도 레지던스는 기존부터 있었다. 지난 4월 공중위생관리법 개정안이 통과되기 전까지 콘도나 가족호텔에서만 객실내 취사시설을 설치할 수 있었다. 반면 2000년대부터 등장한 레지던스는 건축법상 업무시설인 취사시설 설치가 가능한 오피스텔로 먼저 건축 허가를 받아 준공한 후가 대부분이다. 법적 업태가 모호하고 저렴한 숙박비 등으로 기존 숙박업계의 반대로 자리를 잡지 못했다. 특히 지난 2009년 대법원은 레지던스를 숙박업으로 활용할 경우 불법이라고 판결, 기존 레지던스가 모두 폐업할 위기에 처하기도 했다.

하지만 지난 4월 공중위생관리법 시행령 개정안이 국무회의를 통과, 취사시설을 철거하지 않더라도 체류형 숙박업으로 등록하기만 하면 계속 영업할 수 있는 길이 열렸다. 조성근 부동산114 연구원은 "서울 5000실 등 전국에 1만5000실 규모 서비스드 레지던스가 있다"며 "이들도 시행령 개정으로 리모델링 등을 통해 관광객을 맞을 수 있을 것"이라고 말했다.

서비스드 레지던스에 취사시설이 합법화되면서 새로운 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있다.

◆서비스드 레지던스형 오피스텔 공급 '봇물'= 최근 서울 송파구 방이동에는 서비스드 레지던스형 오피스텔인 '벨리시모' 분양이 시작됐다. 오피스텔로 준공한 후 숙박시설로 용도를 변경한 사례로 인근 롯데월드 관광객을 수용하겠다는 목표를 세워뒀다. 레지던스 전문 운영업체인 한스텔 인터내셔날에서 운영 관리하며 분양계약 직후 바로 전문 운영업체와 임대계약을 체결하면 2년간 분양가의 연7%로 수익을 보장해주는 조건이다.

관광이나 비즈니스차 외국인이 많이 찾는 중구 을지로5가에는 '웨스턴 코업레지던스', 강남구 삼성동에는 '까사빌' 등이 기존 오피스텔을 리모델링해 레지던스로 활용되고 있다.

최고 경쟁률 2043대 1을 기록한 부산 '해운대 푸르지오 시티'도 초기 오피스텔로 건축 허가를 받은 후 투자자들의 의견에 따라 서비스드 레지던스로 용도변경을 할 예정이다. 인근 '레지던스 엘가'와 '해운대 베르나움'도 오피스텔에서 레지던스로 변경을 추진 중이다.

◆오피스텔과 차이점은?=오피스텔의 설계구조를 그대로 두고 숙박시설로 용도변경을 통해 영업하는 경우가 많다보니 겉모습은 비슷하다. 오피스텔이나 서비스드 레지던스 모두 장기 거주가 가능하도록 바닥난방 시스템과 부엌, 개별 욕실을 갖추고 있다.

여기에 개별 호실 분양이 가능해져 둘 사이의 경계가 모호해졌다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "서비스드 레지던스는 숙박업이다 보니 개별 호실을 분양받은 투자자라도 시행사에게 운영관리 대행을 맡겨 수익금 중 일부를 돌려 받는 형식으로 운영된다"며 "대행사를 통해 거래가 이뤄져 실제 소유자와 투숙객이 마주칠 일이 없다"고 말했다.

즉, 분양을 받은 투자자가 운영업체에 맡기면 업체가 임대를 통해 수익을 내고 미리 정해진 수익금을 지급하는 방식이다. 송파에 분양한 벨리시모는 계약면적 기준 1억5760만~2억원대 초반에 공급했다. 해운대 푸르지오 시티는 부가세 별도로 2억~3억원대로 공급이 이뤄졌다. 두 곳 모두 주변 오피스텔 보다는 저렴하게 공급됐다는 평가다. 위탁 대행을 담당하는 K사 관계자는 "투자자에게 연 5%이상의 수익률을 보장해주고 있다"며 "수도권 또는 부산, 제주 등 관광객이 줄을 잇는 곳에서는 공실률이 10%를 밑돈다"고 말했다.

◆장밋빛 전망 '우려'..투자전략 세워야=서비스드 레지던스는 내국인의 체류형 공간이라기보다 관광객 및 외국계 기업인이 많이 이용하는 시설이다. 특히 외국인들은 보증금 등 전세 제도에 익숙하지 않은 데다 호텔보다 저렴하면서도 비슷한 수준의 서비스를 제공받을 수 있다는 점에 선호하는 편이다. 그러나 전문가들 사이에선 우후죽순 건립되거나 리모델링으로 용도전환돼 공급이 늘어나며 우려의 목소리가 나오고 있다. 김일수 국민은행 PB센터 팀장은 "도심을 중심으로 소형 호텔이나 서비스드 레지던스를 개발하려는 투자자들이 많아 틈새 수익형 상품으로 각광받기 시작했다"며 "그러나 고수익 보장 광고만 믿고 묻지마 투자에 나설 경우 낭패를 볼 수 있다"고 조언한다. 기대만큼 수익이 나오지 않을 위험이 있기 때문이다.

운영방식과 타깃층이 오피스텔과 다르기 때문에 투자전략을 달리해야 한다는 지적도 있다. 조성근 부동산114연구원은 "서울 명동, 남대문시장, 동대문시장 주변이나 부산 해운대, 제주도 서귀포 등 외국인 관광객의 방문 빈도가 높은 지역을 공략하는 것이 좋다"며 "분양가뿐만 아니라 관리대행사와 계약되는 확정수익률 수준, 대행사의 관리능력, 부대시설 종류와 서비스 질은 물론 숙박료 수준도 철저히 점검해야 한다"고 덧붙였다.

진희정 기자 hj_jin@
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