[아시아경제 박미주 기자]경기 불황에 이사비용 등을 줄이려는 전세 재계약 수요가 늘었다. 하지만 아파트 매매가가 계속 하락하고 경매시장에서도 낙찰가율 80% 미만으로 가치가 급락하는 사례가 잦아지면서 전세 보증금을 떼일 우려도 커졌다. 그러나 전세 재계약 주의사항만 잘 이행해도 이런 걱정은 한시름 덜 수 있다.

◆저당권 채권최고액과 전세금 합이 주택가 70% 넘지 않게= 전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경 쓸 부분이 많다.

제일 먼저 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는 지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 유료로 확인이 가능하다.

인상한 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생한다. 이때 기존 계약서도 보관해야 한다.

특히 선순위 저당권이나 대출 있는 전세물건을 재임차할 때, 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액이 주택가액의 차지하는 비율을 보고 임차보증금 반환의 안정성을 체크해야한다. 최근 경매 낙찰율과 응찰자수, 주택낙찰가율이 저조한 상황이니, 이 비율이 주택가액의 60~70%를 넘지 않는 것이 좋다.

대출비중이 높은 집의 재계약이라면 보증금 미반환의 위험성을 줄이기 위해서 집주인에게 올려준 임차보증금 증액 분으로 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있다. 이때 전세계약서에 특약을 별도 명기하는 것이 현명하다.

임대인이 근저당권말소의무나 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환과 이로 인해 임차인이 입은 손해 배상을 청구할 수 있다는 특약을 하면 좋다. 임대인과 임차인이 함께 금융권(은행)을 방문해 저당권 말소나 대출변제여부를 확인하는 것이 바람직하다.

원룸과 다가구주택 등의 세입자는 특히 전·월세 재계약을 할 때 이런 부분을 꼼꼼히 살펴야 한다. 원룸은 구분등기가 안 되기 때문에 집주인이 모든 가구를 공동담보로 대출을 받는다. 또 선순위 근저당권자의 채권최고액을 등기부등본을 통해 알더라도 집주인이 다른 세입자 몇 명으로부터 얼마의 임차보증금을 받았는지 알 방법이 없다. 이에 근저당권자가 모든 가구에 대해 동시에 경매를 신청해 대출금을 회수하려고 할 때 경락대금 비율로 소액임차보증금의 배당 확정일자가 늦을 경우 보증금을 받기 힘들어질 수 있다.

◆월세부분만 증액해 재계약하는 보증부 월세 형태= 저금리추세와 수익형부동산의 선호도가 높아지면서 전세에서 보증부월세 형태로 재계약하는 유형이 많아지고 있다.

계약기간이 만료돼 임차보증금 증액을 월세형태로 올려달라고 한다면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율인 월세이율(이자율 %)을 따져볼 필요가 있다. 최근 수도권 위주로 월세이율이 낮아지는 추세다. 특히 아파트는 다세대와 오피스텔보다 평균 월세이율이 낮은 편이니 이를 참고할 필요가 있다. 월세이율은 [월세가격/(전세금-월세보증금)]×100으로 계산된다.

전국 월세이율(자료: 부동산써브)

종전 전세보증금은 변동 없이 월세액만 인상된 경우에는 새로 작성한 전·월세 계약서에 확정일자는 추가로 받지 않아도 된다. 처음 확정일자를 받은 계약서를 보관하고 있다면 기존의 확정일자로 우선변제권을 보호 받을 수 있어서다.

◆묵시적 갱신 등 임대차계약 만료 전 사전준비= 집주인과 세입자는 각각 임대차 계약종료 1개월 전에 전세계약을 해지할 수 있다. 집주인이 계약종료가 얼마 남지 않은 상황에서 임차종료 통보를 할 경우 세입자는 갑자기 이사를 준비해야하기 때문에 이럴 때를 대비해 전세계약 만료 전 집주인과 재계약을 상의하는 등 미리 계획을 세우는 것이 좋다.

다만 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장했다면 묵시적 갱신이 이루어진 것이다. 이를 묵시적 갱신 내지 자동연장이라고 부른다. 묵시적 갱신이 이뤄 졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없다. 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 계약 기간 내 언제든지 해지통보 가능(3개월 전 통보)하고, 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

◆중개업소 임대차 계약서 대필시 수수료 선 협의 필요= 임대차 재계약은 집주인과 세입자 동의만으로 효력이 발생하지만, 전세보증금의 조율과 권리관계의 불안감 때문에 중개업소 통해 임대차 재계약 대필을 맡기는 경우가 있다.

중개업자와 임차계약서 대필료 등의 사전협의가 없다면 중개행위의 경중에도 불구하고 중개수수료를 요구하는 사례가 발생한다. 중개업자가 재계약서만 단순 대필했다면 수수료부담이 작지만, 재계약서와 함께 공제증서를 첨부해 중개 사고에 대한 리스크를 책임졌다면 법정중개수수료가 부과될 수 있는 만큼 분쟁에 대비해 수수료에 대한 사전 협의가 필요하다.

요즘은 부동산정보업체 홈페이지나 한국공인중개사협회 사이트 등을 통해 전세와 관련된 계약서 파일을 다운받을 수 있으니, 저당권 등 권리관계 확인 후 집주인과 직접 재계약을 진행해도 무방하다.

박미주 기자 beyond@
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