-1조6천억 규모 유상증자 여의치 않자 부지 매각으로 자금조달 전략 선회
-복수의 시행사가 용산개발 하는 셈…"기존 사업 구조 변경 불가피할 듯"
-통합 vs 단계 개발 둘러싼 대주주갈등 새국면…"이달 중순 이사회 분수령"

[아시아경제 김창익 기자]

용산역세권개발 조감도

용산역세권 개발사업 구도가 더욱 복잡해지고 있다. 파산도 불사하고 유상증자 후 단계개발을 주장한 코레일이 용산역세권 땅을 쪼개서 매각하는 방안을 추진하고 있다. 유상증자를 통한 대규모 외부투자자 유치가 여의치 않자 부지매각으로 자금 마련 전략을 급선회한 것이다.

분할매각 방안이 실현될 경우 사업구조의 재편이 불가피하다는 점에서 시행사 대주주간 거센 논쟁이 벌어질 전망이다. 이에 따라 단계개발-통합개발 등 개발방식을 둘러싼 대주주 갈등은 기존과는 전혀 다른 국면에 접어들게 됐다.

송득범 코레일 사업개발본부장(시행사 '드림허브' 이사)은 4일 "유상증자를 통한 투자는 사업 리스크가 너무 커 해외투자자들이 부담스러워 하고 있다"며 "개발 대상지를 블록 별로 나눠 사업성에 따라 매각하는 방안을 검토 중"이라고 말했다.

용산역세권개발 땅은 철도정비창(44만㎡)과 서부이촌동(12만㎡)을 합쳐 총 56만㎡ 가량이다. 코레일 소유였던 철도정비창은 8조원에 시행사인 드림허브로 매각을 한 상태다. 토지 대금 분할납부에 따른 이자 1조8000억원을 합하면 땅 매각 가격은 거의 10조원에 달한다.

수용 대상인 서부이촌동 땅은 보상 시점에서 감정평가를 통해 수용 가격이 결정되기 때문에 아직 정확한 가격을 알 수 없다. 다만 업계에서는 이주비와 주상복합 할인분양 혜택 등을 뺀 순수 토지 매입가가 2조~3조원 가량 될 것으로 추산하고 있다. 코레일은 결국 결국 둘을 합쳐 13조원 규모에 달하는 땅을 매물로 내놓겠다는 것이다.

송 본부장은 "대규모 투자에 관심이 있는 해외투자자들과 투자 논의를 진행하고 있다"며 "이들 대부분이 사업을 자체적으로 끌고가는 방안을 선호하고 있어 부지 자체를 매각하는 방안이 논의되고 있다"고 전했다.

송 본부장은 "LH(한국토지주택공사)가 택지를 개발해 건설사들에게 분양하는 것처럼 전체 용산개발 부지를 드림허브가 조성한 뒤 사업자들에게 블록별로 매각하는 방식"이라고 설명했다.

일부 블록이 매각될 경우 해당 부지에 대해서는 매수자가 별도의 시행사가 된다. 이럴 경우에도 전체적인 개발 밑그림은 그대로 유지시킬 것이란 게 코레일의 구상이다.

하지만 여러개의 시행사가 마치 블록을 맞추듯 통일된 개발 사업을 하는 게 쉽지는 않을 것이란 점에서 사실상 사업 계획을 처음부터 다시짜야 하는 상황이 될 수도 있다는 게 업계의 대체적인 평가다. 이는 통합개발이냐 단계개발이냐 등 개발방식을 둘러싼 기존의 논쟁과는 완전히 차원이 다른 쟁점이라는 것이다.

코레일은 이달 중순으로 예정된 드림허브 이사회에서 용산역세권개발 경영권을 인수하는 방안이 관철될 경우 분할매각안을 본격 추진할 방침이어서 이번 이사회가 용산개발 사업의 분수령이 될 것으로 보인다. 실무 회사인 용산역세권개발 관계자는 "11일 국정감사 직후 12~15일 사이로 이사회 일정을 조율하고 있다"고 말했다.



김창익 기자 window@
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