[아시아경제 배경환 기자] 12월이면 주민 선택에 따라 재개발·뉴타운 추진여부가 결정되는 사업장이 나온다. 지난 7월 추진주체가 없는 우선실시구역을 대상으로 진행된 실태조사 결과를 바탕으로 투표를 하게 된다. 서울시는 향후 45일간 주민의견 청취를 진행하고 5일내 결과를 발표할 예정이어서 이르면 50일내 ‘박원순식 뉴타운 수습방안’의 첫 결실지가 등장한다.

25일 서울시는 도봉구 창동 북측1권역, 성북구 정릉동 북측2권역 등 8개 구역에 대한 실태조사를 마치고 주민의견 수렴절차에 들어간다고 밝혔다. 추진위원회 또는 조합 등 사업 추진주체가 없어 답보 상태에 놓여 있던 서울시내 8개 뉴타운·재개발 구역이 대상이다.

앞서 서울시는 7월 추진주체가 없는 정비예정구역이나 존치정비구역 266개 중 중 163개 구역을 대상으로 실태조사 착수에 나섰다. 대상지 163개 구역은 정비예정구역 74개소, 존치정비구역 24개소 등 시장이 시행하는 98곳과 정비구역 7개소, 정비계획 수립중인 곳 18개소, 재정비촉진구역 22개소, 재정비촉진계획 수립중인 곳 18개소 등 자치구청장이 시행하는 65개 구역을 포함하고 있었다.

최근 실태조사 신청에 나선 성북구 일대 뉴타운 전경 /

◇8개 구역 실태조사 ‘완료’= 이번에 실태조사를 완료한 구역은 주민민원 등으로 조사가 시급한 28곳 중 우선 실시구역으로 선정된 사업지로 시장이 직접 조사에 나선 곳이기도 하다. 8개 구역은 ▲강동구 천호동 362-67 ▲은평구 증산동 185-2 ▲도봉구 창동 521-16 ▲성북구 정릉동 716-8 ▲중랑구 묵동 177-4 ▲광진구 화양동 132-29 ▲동작구 신대방동 363 ▲금천구 시흥동 905-64 일대다.

단, 중랑구 묵동 177-4 및 금천구 시흥동 905-64 일대는 실태조사 진행 중 토지등소유자 30% 이상이 요청해 구역해제할 예정으로 추정분담금 공개대상에서 제외된다.

향후 8개 구역은 구청장은 실태조사를 통해 산정된 추정분담금을 해당 토지등소유자인 주민들에게 제공하고 정비(예정)구역 해제 여부를 묻는 의견 청취 절차를 거치게 된다. 이때 제공되는 추정분담금은 본인이 실제 부담하게 되는 개별 분담금이 아닌 중간값인 표본지 정보가 주어진다. 이외 분양가와 공사비를 각각 ±5%, ±10%로 조정했을 때의 개략분담금 총 25개를 제공할 계획이다.

◇추정분담금, 어떻게 뽑나?= 서울시는 추정분담금을 종전·종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정했다고 설명했다.

이중 ‘종전 자산가치’는 실태조사 용역 착수시점을 기준으로 모든 토지(국·공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 기준으로 약식감정평가가 이뤄졌다. ‘종후 자산가치’는 해당 구역 인근 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산가격을 조사해 추정했다.

아파트는 대상지 인근의 5개 단지 시세 평균금액과 인접 구역의 분양가 심의결과, 관리처분 및 유사단지 분양사례 등을 고려해 분양가를 조정했다. 근린생활시설 등의 분양가는 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 조사가 이뤄졌고 공동주택의 근린생활시설은 단지내 상가만을 비교 대상으로 설정, 감정평가사를 통해 확정했다.

이밖에 사업비는 서울시의 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’ 통계값을 바탕으로 산출했다. 공사비는 국토해양부 기본형건축비를 적용해 산정한 표준공사비 370만원/3.3㎡를 기준으로 원자재 등 물가 변동에 따라 ±20만원, ±50만원 등 5가지 경우를 가정했다. 해당 주민들은 서울시 재개발·재건축 클린업시스템을 통해 본인의 분담금을 확인할 수 있다.

◇건축 시뮬레이션, 어떻게 돌렸나?= 재개발·재건축 후 예상 건립안을 주민에게 제공하고자 서울시는 도시·주거환경 정비 기본계획 등 관련법을 근거로 시뮬레이션을 돌렸다.

토지이용계획에는 용도지역, 층수, 기반시설, 용적률, 국공유지 무상양도 등을 포함했으며 건축계획은 임대주택 공급비율, 건립 주택수 등을 반영했다. 건립주택수는 최대한 확보할 수 있도록 계획했다는게 서울시의 설명이다.

용도지역은 기본계획상의 용도지역을 그대로 적용했다. 단, 기본계획상의 계획 용적률, 층수 및 주변여건 등을 고려할 때 용도상향이 없이 정비가 어려운 경우에는 용도지역 1단계 상향도 실시했다. 층수의 경우 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용하고 층수가 정해지지 않은 존치관리구역은 건축물 최대높이에 맞췄다.

가장 눈에 띄는 부분은 시장상황과 정책방향을 감안한 대목이다. 주택규모별 건립 주택수는 최근 주택건설 경향을 반영해 소형(60㎡이하), 중형(60~85㎡), 대형(85㎡ 초과) 비율을 ‘5:4:1’로 계획했다. 주택재개발사업의 임대주택은 총 계획주택수의 20% 이상을 유지했다. 이외 근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 이뤄졌다.

◇45일간 의견수렴, 참여자 30% 미만은 ‘GO’= 앞으로 서울시는 향후 45일간 주민 의견청취를 실시해 참여율이 50%에 미달할 경우에는 15일을 연장, 최대한 많은 의견을 수렴한다는 계획이다.

추정분담금 확인 후 토지등소유자는 정비구역 추진을 원하면 안내 우편발송시 동봉한 ‘사업추진·해제 요청서’에 ‘사업추진’을 체크, 회송봉투에 담아 우편 또는 구청장이 지정한 장소에 직접 제출하면 된다.

구청장은 주민 의견청취 기간이 만료되는 날부터 5일내 개표를 실시하게 된다. 결과는 자치구 홈페이지 등을 통해 알려지며 의견청취 참여자 비율이 전체 토지등소유자의 30% 미만인 경우에는 정비구역해제 요건에 미달해 개표하지 않고 정비사업을 그대로 추진한다.

진희선 서울시 주거재생정책관은 “8개 구역의 실태조사 완료는 주민 입장에서 갈등을 보다 빨리 해소하기 위한 서울시 노력의 최초 결실”이라며 “주민들이 실태조사 결과물을 심사숙고한 후 구청장의 의견청취에 적극 참여해 사업추진 여부를 합리적으로 결정하기를 기대한다”고 말했다.


배경환 기자 khbae@
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