올 가을철 전세시장은 뜨겁다. 서울과 수도권은 일주일새 수천만원씩 뛰는 곳도 생겨났다. 집 사려는 사람은 없고 전세만 찾아다니면서 최근 생겨난 현상이다. 전셋값 상승세는 2009년 8월부터 38개월째 계속 이어지고 있다. 2008년 금융위기 이전과 비교하면 서울 지역 아파트값은 6% 하락했지만 전셋값은 무러 29%나 올랐다.

전셋값이 급등하는 이유는 한마디로 집을 사는 사람이 없기 때문이다. 여기에 아파트를 포함해 주택 가격 하락이 이어지면서 집 매매가격이 전세가격의 절반에도 미치지 못하고 있기 때문이다. 이 때문에 전세 수요자는 크게 늘었지만 공급자가 적어 전세 가격이 상승하는 것이 주된 원인이다.

닥터아파트가 지난 10월 12일~19일까지 서울 주간 아파트값 변화를 조사한 결과 한주 사이 전셋값이 1000만원 이상 오른 아파트는 33곳, 주택형으로는 77개에 달했다. 역세권, 신혼부부 수요 등 전세수요는 꾸준하지만 전세수요에 비해 전세물건이 없다 보니 전세가가 단기간에 크게 오른 것으로 분석된다.

가장 크게 오른 곳은 서울 광진구 광장동 현대 홈타운12차 175㎡(공급면적)와 181㎡(공급면적)다. 한 주 새 전셋값이 각각 5000만원과 5500만원 올라 현재 평균 5억5000만원과 5억8500만원에 거래되고 있다. 강동구 둔촌동 둔촌푸르지오 111㎡도 A,B,C타입 모두에서 2500만원씩 올랐다. 현재 전세가는 평균 3억6500만원이다. 800가구의 대단지인데도 전세 물건은 1~2개 뿐이다.

전세는 한번 계약하는데 수천만원에서 수억원의 비용이 들기 때문에 계약 이후에는 쉽게 물릴 수도 없다. 이런 상황일수록 입주매물이 쏟아지는 지역을 알아보거나 매매가와 비교해 전세비율이 높은 매물을 찾아 내집 마련을 하는 방법도 좋다고 전문가들은 조언하고 있다.

강남구 전세 시장은 대란
강남구는 도곡동 도곡렉슬과 개포동 주공고층5단지 등에서 전셋값이 크게 올랐다. 도곡렉슬은 85~142㎡ 주택형을 중심으로 적게는 1000만원, 많게는 1500만원까지 상승했다. 85㎡C의 경우 1500만원 올라 4억6500만원, 142㎡는 1000만원 올라 9억 선이다. 현재는 물건은 없는 상태지만 기본 전세수요가 꾸준하다.

개포동 주공고층5단지 102㎡도 1000만원 올라서 현재 3억3000만원 이다. 재계약이 많아 물건이 없는 상황은 타 단지와 마찬가지로 대치동 보다는 전셋값이 저렴해 이사 수요가 많다. 송파구는 오금동을 중심으로 전세가가 크게 올랐다. 전셋값이 강보합세인 상황에서 가락시영 이주수요가 유입되면서 가격이 오른 경우다. 혜성공원 85㎡가 2000만원 올라 현재 1억7500만원이다. 반석블레스빌 102㎡는 A,B,C타입에서 일제히 가격이 1000만~1500만원 올랐다. 102㎡B타입의 경우 현재 2억6000만에 거래된다.


강서지역도 크게 올라
영등포구는 대림동 아파트를 중심으로 전세가가 올랐다. 특히 2호선과 7호선을 환승할 수 있는 대림역을 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있는 단지는 수요가 꾸준하다. 하지만 물건이 없다. 신동아 아파트는 모든 주택형(72~115㎡)에서 1000만원씩 전세가가 올랐다. 92㎡는 현재 1억5500만원 선에 거래된다. 한신1, 2차 역시 79~145㎡ 주택형에서 1000만원씩 모두 올랐으며 1차 109㎡는 현재 1억9500만원이다.

용산구는 이촌동, 문배동, 한강로3가 등에서 전세가가 강세다. 특히 이촌동의 경우 오는 12월부터 이주에 들어가는 서초구 반포동 한신1차 재건축 이주수요로 현재 물건이 없는 상태라는 것이 인근 부동산중개업소의 설명이다. 이촌동 한강푸르지오 115㎡는 1천만원 올라 현재 전셋값이 3억8500백만원에 거래되며, 같은 단지 161㎡는 1500만원 올라 현재 5억1500만원 선이다.

강서구는 신혼부부 수요가 유입이 꾸준하지만 물건이 없어서 거래가 어려운 상황이다. 어쩌다 물건이 나오면 가격이 높아도 거래되고 있다. 강서구 방화동 대림 79㎡는 1000만원 올라서 현재 1억6500만원이다.

강남 전세 가장 먼저 찾아봐야 할 것은 ‘실거래가’
서울 전세난 진원지로 꼽히는 강남은 여전히 전셋값이 상승하는 중이다. 강남권의 경우 비이성적으로 느껴질 만큼 전셋값이 상승하는 요인은 바로 공급이 원활하지 않기 때문이다. 강남 탑 부동산 나은경 실장은 “수요가 워낙 많다보니 수요자들이 순번을 받아서 대기할 정도다”며 “앞으로도 이 같은 상황이 계속 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 수요가 많으면서 제대로 된 집을 찾는 경우도 힘들어진다는 것이 나 실장의 설명이다.

나 실장은 “대기수요도 많지만 강남지역에 머물렀던 사람들은 강남을 떠나지 않기 때문에 수요는 더 많은 편이다”고 말했다. 강남에서 세대별로 편차가 나뉜다. 30~40대는 지어진지 1~2년 아파트, 50대 이상은 단지가 형성된 아파트를 선호하는 편이다. 학군에 따라 선호도가 갈리는 현상도 있지만 강남지역은 대체적으로 이런 현상이 뚜렷하다. 또 20~30대는 아파트 보다는 오피스텔 등 도심과 가까운 곳을 선호하는 현상도 높다. 강남지역은 교통과 주변환경이 잘 갖춰져 있는 편이어서 근무지나 지역 상황을 잘 고려해 전세를 구하는 것이 좋다.

주상복합의 경우도 잘 따져봐야 할 요소다. 상가 등이 있어 젊은 층에게는 편리하지만 공유관리비가 비싼 편이어서 예상외의 지출이 높아 선택할 때 반드시 참고해야 한다. 실제 몇몇 부동산들에 따르면 강남지역의 임대주는 현재 시세보다 더 높은 가격으로 전세를 놓는 사례가 많다. 공실이 계속되더라도 대기수요가 많기 때문에 전셋값을 2배 이상 높은 가격을 책정한다.

전세금은 이후 돌려받을 수 있기 때문에 2배 이상 지불하더라도 강남지역을 들어가겠다는 사람들이 많다는 의미다. 이런 상황들이 빈번하면서 실제 강남지역은 전세시세보다 높아진 곳도 많다. 시세보다 높은 가격에 따른 위험성도 내포하고 있다. 대출비중이 높아 반드시 짚고 넘어가야할 중요한 요소다.


빌라, 다세대 주택은 선택 신중
부동산114에 따르면 지난 10월까지 한강이북과 이남 전세시장은 강서(0.11%), 성북(0.09%), 노원(0.09%) 순으로 상승세를 보였다. 특히 강서지역은 최근 2~3년 동안 아파트보다 다가구, 연립, 빌라 등의 상승폭이 높은 편이다. 이는 아파트 가격 하락과 맞물려 노후화된 주택을 리모델링하거나 새롭게 건설하는 경우가 많기 때문이다. 다만 새 아파트 수요는 적당한 편이다.

다른 지역과 달리 신규아파트 공급이 적고 아파트 가격 상승으로 인해 공실도 나타나고 있다. 이런 상황에도 전셋값이 상승한 것은 전세만기 이주수요가 적어서다.
연립이나 다세대 주택은 노후지역의 경우 위험성이 많아 잘 살펴봐야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 신정동 119공인중개사 홍승근 대표는 “강서지역은 상대적으로 전셋값이 저렴해 다른 곳에서 이곳으로 넘어오는 이주수요가 많은 편이다”며 “다만 뉴타운 등 시끄러운 잡음이 많고 상대적으로 저렴한 빌라 등을 원하는 사람들이 많아 신규아파트 전세는 잘 구할 수 있는 편이다”고 말했다.

신정동은 신규 아파트 공실도 다소 있어 10% 정도 저렴하게 나갈 수 있다. 다만 목동을 제외한 이후 강서지역은 단점도 가지고 있다. 눈에 띄는 학군이 부족하고 교통환경이 뛰어나지 않다.

홍 대표에 따르면 최근에는 신혼부부처럼 젊은 세대 입주비율이 높아지고 있는 편이다. 서울 중심지역에서 오래된 주택을 구하는 것 보다 외곽 쪽으로 빠져 신규공급된 아파트를 구하고 있다는 의미다. 이 지역은 현재 20~30대 젊은 층은 신규공급 아파트나 빌라 등을 원하는 편이고 30~40대는 오래된 다가구, 다세대 주택을 선택하는 사례가 많다.

나은경 강남 탑 부동산 실장
도심 보는 조망권 따라 전세 시세 달라

강남지역에서 가장 우선순위를 두는 것은 ‘조망권’이었다. 대규모 아파트 단지를 제외하고 대부분 도심에서 밀집돼 있어서 이른바 갇혀 있는 경우가 많다. 이 때문에 조망권에 따라 1000만~3000만원 이상 차이를 보이기도 한다. 나 실장은 “남산이나 한강을 바라볼 수 있는 ‘뷰’에 따라서 금액 차이가 크기 때문에 아파트 위치 등을 반드시 따져보고 시세를 확인해볼 필요가 있다”고 강조했다.

강남 지역 전세금은 경기지역 아파트 매매가와 맞먹는 수준이다. 이 때문에 계약사항을 자세하게 설명해야 한다. 부동산 중개업소와 계약할 때는 각종 사항을 꼼꼼하게 챙겨 계약서에 반영하도록 해야 한다. 나 실장은 “부동산중개업소 계약서는 법적 효력을 가지고 있는 만큼 다양한 사항을 특약 등의 조건을 적어 넣는 것이 좋다”고 충고했다.

홍승근 119공인중개사 대표
주변환경도 중요, 집 상태까지 살펴야

강북지역은 10년 이상 노후화 된 집이 많다. 이 때문에 전세를 선택에는 이른바 집의 연식을 잘 살펴봐야 한다. 입주 이후 누수나 소음 등의 분쟁을 사전에 차단할 필요가 있다는 것이다. 신 대표는 “과거 빌라나 다가구 주택은 건축비를 줄이기 위해 제대로 된 시공을 하지 않은 사례가 빈번하다”며 “이 때문에 누수나 소음으로 인한 피해가 발생할 수 있고 무엇보다 오래된 주택은 난방 유지비가 2배 이상 차이가 나 주의할 필요가 있다”고 설명했다.

특히 강서와 강북지역은 최근 빌라와 다세대, 다가구 주택 공급이 크게 늘었다. 이 때문에 시세가 다소 떨어진 편이다. 문제는 건축비용을 크게 낮추면서 부실시공 우려가 있다는 것이 홍 대표의 지적이다. 홍 대표는 “공장에서 찍어내 듯 집을 만들어 낸 사람들이 많아 새집이라고 해서 무조건 계약하기 보다는 정말 꼼꼼하게 살펴봐야 한다”고 조언했다.


이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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