전세를 구할 때 돈이 부족해 원하는 집을 얻지 못할 때가 많다. 부족한 자금은 은행에서 대출로 충당한다. 전세자금대출이나 정부에서 운영하는 전세자금지원을 이용하는 방법도 좋다. 전세를 구하고 나서 각종 분쟁도 조심해야 할 부분이다. 임대차보호법을 맹신하기 보다는 사전에 조심하는 게 낫다.

전세자금대출은 자신의 여건에 따라 이자율이 크게 달라진다. 근로자나 신혼부부, 부양가족에 따라서 다른 금리가 적용된다. 본인이 근로자면서 신혼부부인 경우 ‘근로자 전세자금대출’을 이용하면 된다. 이 경우는 4~5% 금리가 책정된다. 전용면적 85㎡(25평형)이하 국민주택에 한해서다.

만35세 이상으로 만20~60세 이상 부양가족이 있거나 결혼한(혼인신고 포함) 사람과 결혼 후 5년 이내 부부도 자격이 된다. 직계가족 명의로 된 주택이 없어야 하며 6개월 동안 무주택으로 지내야 대출이 가능하다. 이 조건이 충족되면 연소득의 최대 2배의 전세금의 70%까지 대출이 가능하다. 단 연소득 3000만원(신혼부부 3500만원)이 넘어서는 안 된다. 전세금의 10%를 지불한 계약서, 주민등록등본, 신분증, 소득확인증빙서류 등을 준비해 거래내역이 많은 주거래은행에 신청하면 된다.

상환은 전세만료일까지로 총6년까지 이용할 수 있다. 2년 단위로 연장심사를 하며 만기연장은 3개월 이내 신청이 가능하다. 보증금 20% 상환이나 금리 0.25% 인상 중 선택을 하면 된다. 만기까지 원금상환이 어렵다면 일반 전세자금 대출로 대환할 수 있으며 1개월 이내 신청하면 된다. ‘영세민 전세자금대출’은 4인 가족 연소득이 2200만원 미만으로 1500cc 이상 되는 차량을 보유하지 않아야 하지만 생계형이면 가능하다.

구청에 영세민 자격이 되는지 확인한 뒤 영세민융자추천서를 받아 주거래 은행에 방문하면 된다. 3개월내에만 신용불량이 아니면 된다. 지역에 따라 최대 7000만원까지 2~3% 금리를 적용한다. 85㎡ 이상 주택 구입에도 가능하며 신용등급 7등급내 확인이 되어야 한다. 대출한도는 전세보증금 70%, 아파트(설정금30%미만)65%, 연대보증, 설정감액조건(설정30%초과 가능)으로 가능하다.

상환방식은 15년으로 원리금균등상환이다. 대출금 50%내에서 일시 상환도 가능하다. 다만 기한 연장은 되지 않는다. 정부지원 대출 등으로 전세자금 대출이 어려우면 2금융권 캐피탈이나 신용금고, 저축은행 전세자금을 이용하는 방법도 있다. 다만 임대인 동의가 필수며 이 경우는 신용도에 따라 연 6% 이상 금리를 적용한다.


별 다른 자격조건이 없으며 전세계약서만 있으면 대출이 가능하다. 전세금은 주택의 시세나 유형, 지역에 따라서 한도가 달라진다. 1금융권 조건을 충족하지 못하거나 전세자금 한도가 부족하고 무소득과 신용등급 8.9.10급도 이용이 가능하다. 대출 한도는 전세금의 80%까지며 아파트는 조증금의 85%까지 대출이 가능하다. 대출한도를 90%까지도 가능하지면 연 최대 10% 이자가 붙는다. 상환방식은 원리금 균등으로 만기일시, 마이너스 통장 등으로 가능하다.

전세계약서 꼼꼼하게 작성하라
전셋값은 만만한 금액이 아니다. 이 때문에 법적분쟁도 적지 않다. 임대차계약서를 작성할 때는 반드시 꼼꼼하게 다시 한 번 더 확인해야 하는 것이 좋은 방법이라고 전문가들은 지적한다. 이율 법무법인 율곡 대표변호사는 “향후에 벌어지는 분쟁에 초점을 잡고 시작하는 부분이 바로 계약서다”며 “계약서를 작성할 때 필요이상으로 느낄 만큼 꼼꼼하게 여러 가지 조항을 넣어서 작성해야 한다”고 조언했다.

전세를 구할 때 가장 먼저 살펴보는 것은 법원 등기부등본이다. 은행 대출에 따른 저당권을 살펴 본 뒤 계약을 하는 것이 통상적이다. 하지만 간과하지 말아야 할 부분이 순위다. 대부분 임대차 보호법에 따라 세입자가 1순위라고 보고 있지만 실상은 그렇지 않다. 가장 1순위는 국세 등 세금이다.

이 변호사는 “국세 체납에 따라 집을 가압류 하고 경매처분하면 사실상 2, 3순위로 밀려나 전세금의 절반도 건지지 못하는 경우가 많다”며 “등기부등본이나 국세 체납한 사실이 있다면 계약을 신중하게 검토해야 한다”고 말했다.

전세를 구하는 과정에서 가장 많은 분쟁이 이른바 ‘가계약금’으로 으로 인한 것들이다. 이 가계약금은 계약 성립을 위한 일종의 계약적인 장치로 인식되고 있다. 임대인과 세입자 중 한명이라도 변심을 방지하기 위해서지만 가계약금은 계약서만 명시하지 않은 이상 세입자에게 무조건 돌려줘야 한다.

이율 법무법인 율곡중앙 대표변호사
전세, 도장 찍는 순간 모든 고민 시작된다

열 번이 넘더라도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 전세를 얻을 때 반드시 실행해야할 중요한 요소다. 최근처럼 집값하락이 심각할 때는 저당권 설정을 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 이 변호사는 시세와 부동산중개업소의 말만 믿고 이 같은 실수고 전세값을 날리는 경우가 많다고 했다.

이 변호사는 “예를 들어 1억짜리 집이 있다면 은행에서 6000만원 저당권을 잡고 있다. 문제는 최근처럼 집값이 하락하면서 8000만원짜리로 됐다면 이미 80%에 육박했기 때문에 전셋집으로 적당하지 않는 상황이 되는 것이다. 이점을 빼놓으면 안 된다”고 설명했다.

계약서를 작성하면서 빼놓는 것들도 많다. 임대차계약은 법적효력이 큰 만큼 상세하게 기술하는 것이 향후 분쟁을 피하는 방법이다. 이 변호사는 “계약서는 파기했을 때 문제가 될 수 있다는 것을 전제로 삼아야 하는 만큼 각종 사항을 꼼꼼하게 기술하는 것이 좋다”며 “계약금, 중도금, 입금날짜, 중도금 지불방법, 2년 계약 이후 전세금회수 방법까지 다 넣어야 향후 분쟁에서 자유롭다”고 말했다.


이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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