2012년이 저물어가고 있다. 지난해 이맘때 전문가들은 상저하고라는 기대를 조심스레 했다. 하지만 결국 주택시장은 내내 약세를 보이다 반등의 기회를 잡지 못했다. 수요시장의 변화와 수요자들의 패턴이 변화된 때문이다. 매매시장은 위축되고 분양시장도 입지와 상품에 따라 엇갈리는 인기를 보여줬다. 대신 전세시장은 강세를 보였고 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 뜨거워졌다. 올해의 시장을 6회에 걸쳐 진단해 본다.

판교 신도시 아파트 전경. 올해 아파트 값이 10% 이상 떨어지며 전국에서 낙폭이 가장 큰 편에 속했다.

[아시아경제 김창익 기자]올 주택 매매시장은 수도권 약세와 지방의 상승세 둔화로 요약된다. 양도세와 취득세 감면을 골자로한 9ㆍ10 대책으로 연말 급매물 위주로 거래가 살아나는 기미를 보이기도 했지만 반짝 상승에 그쳤다. 글로벌 금융위기 후 경기침체가 지속되는 가운데 거래를 살리기엔 역부족이었던 셈이다.

전세의 경우 3년간 이어진 급등세가 다소 안정되는 모습을 보였다. 전셋값이 많이 올라 2년 계약 만기가 돌아왔을 때 이사를 가는 것보다는 재계약을 하는 경우가 많았기 때문으로 풀이된다. 수능이 쉬워지면서 강남 대치동을 중심으로 한 학군 수요가 약해진 것도 한가지 원인으로 분석된다.

김현아 건설산업연구원 박사는 "집값이 떨어지고 전셋값이 오르면서 집을 가진 사람은 대출을 갚기도 벅찬 '하우스 푸어'로, 남의 집에 세들어 사는 사람은 나날이 오르는 전세 보증금 부담에 허덕여야 하는 '렌트 푸어'로 전락하는 추세가 이어지고 있다"고 말했다.

◆매매가 전국서 하락= 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 2012년 아파트 매매값은 전국 평균 2.88% 떨어졌다. 서울의 경우 5.20% 값이 떨어져 하락세가 두드러졌다. 3억원짜리 집이라면 1500만원 가량 집값이 내린 셈이다. 특히 ▲강남(-7.98%) ▲송파(-6.99%) ▲서초(-6.43%) 등 강남 3구의 하락폭이 컸다.

분당 등 신도시의 경우도 같은 폭(-5%)의 하락세를 기록했다. 특히 판교의 경우 10.24% 떨어져 신도시 중에서도 낙폭이 컸다. 국토부 실거래가를 기준으로 판교 원마을 3단지의 경우 84㎡(33평) 시세가 연초 7억원 대에서 최근엔 6억원까지 거래가 돼 1억원 이상 값이 내렸다. 과천도 정부청사의 세종시 이전으로 매수 심리가 얼어붙으면서 9.05% 매매값이 떨어졌다.

지방의 상승세는 주춤하는 분위기다. 지난해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 부산은 올해 0.98% 떨어져, 하락세도 돌아섰다. 대전(-2.28%)과 경남(-0.53%), 전북(-0.51%)도 떨어졌다. 함영진 부동산114 리서치 본부장은 "지난 2년간 가격 상승에 대한 부담과 매수 수요의 소진으로 하향 안정세로 돌아섰다"고 분석했다.

부동산써브가 2008년 2월 이명박(MB) 정부 출범후 5년간의 매매값 변동률을 조사한 결과를 보면 ▲서울 -4.39% ▲경기 -7.35% ▲신도시 -14.26% ▲인천 3.43% 등 수도권 대부분의 지역이 마이너스 변동률을 기록했다. 반면 지방은 5대 광역시 31.42%, 기타 시ㆍ도 33.99% 등 30%가 넘는 높은 상승률을 기록했다.

정태희 연구팀장은 "출범 초기부터 종합부동산세 기준 완화, 투기과열지구해제, 재건축 관련 규제 완화, 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 투기지역 해제 등 숨가쁘게 완화 대책을 내놓았지만 오히려 시장 불확실성만 커지며 침체의 골이 깊어졌다"고 설명했다.

◆전세 급등세는 진정= 지방의 경우 수급불균형으로 인한 실수요 회복과 세종시 및 평창 동계 올림픽 개발유치ㆍ혁신 도시 등 지역별 개발 호재가 맞물려 매매값이 크게 상승했다.

서울 전체로는 평균 9.19% 떨어져 일반 아파트에 비해 낙폭이 컸다. 구별로는 서울 구별로는 ▲강동(-13.13%) ▲강남(-10.39%) ▲영등포(-10.39%) ▲노원(-9.82%) ▲송파(-8.96%) ▲서초(-6.74%)등 순으로 떨어졌다.

올해 전세시장은 전국 평균 2.16% 상승, 지난 2년간 이어진 고공행진이 다소 가라 앉은 분위기다. 지역별로는 ▲서울 1.33% ▲신도시 0.62% ▲수도권 1.71% ▲광역시 2.51% ▲지방 3.92% 각각 상승했다. 특히 정부청사의 세종시 이전이 본격화 하면서 충남이 9.17%로 상승률이 가장 컸다.

MB정부 5년간을 보면 수도권은 24~33% 상승했고, 지방은 5대 광역시 46.32%, 기타 시ㆍ도 51.28%로 전국 곳곳에서 전셋값이 급등한 것으로 조사됐다. 함 센터장은 "급등에 대한 조정, 이사비용 절감을 위한 재계약 증가, 오피스텔 등 대체사품 공급의 증가 등으로 올해는 전셋값 상승세가 누그러지는 모습을 보였다"고 설명했다.


김창익 기자 window@
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