▲상가빌딩 수익률 추이 (출처: 국토해양부, KB금융경영연구소)

[아시아경제 김은별 기자] 상가 투자를 통해 수익내기가 갈수록 어려워지고 있다. 상가의 월세 수익은 일정한 반면 매매가는 갈수록 하락하고 있다. 한때 '수익형 부동산'으로 각광받던 상가투자에 보다 신중해야 한다는 의미다.
　
15일 KB금융지주경영연구소(이하 KB경영연구소)의 '상가담보대출자 분석' 보고서에 따르면 상가건물의 투자수익률은 장기적으로 하락 추세다. 2002~2003년 당시 13~14%에 달하던 수익률이 지난해 3분기의 경우 5~6% 수준으로 떨어졌다.
　
지역별로도 대부분의 지역에서 전년과 비교해 하락 추세다. 울산을 제외한 대부분의 지역에서 수익률이 하락했으며, 부산(전년비 -1.92%P), 인천(-1.49%P), 대전(-1.04%P) 순으로 수익률 하락 폭이 컸다. 이번 보고서는 상가담보대출자 550가구에 대한 설문조사를 통해 작성됐다.
　
이처럼 상가투자 수익률이 하락하고 있는 것은 수익률을 결정하는 요소 중 임대소득 등을 포함한 '소득수익률'은 안정적인 추세를 유지하는 반면, 매매가의 차이를 의미하는 '자본수익률'은 갈수록 하락하고 있기 때문이다.
　
2002년에 연간 6.12% 증가하던 상가의 자본수익률은 금융위기를 겪은 뒤인 2009년 0.55%로 하락한 뒤 지난해 0.36%까지 떨어졌다. 구입한 상가 가격 자체는 거의 오르지 않았다는 의미다.
　
이렇게 투자수익률이 갈수록 하락하자 빚을 내 상가에 투자했던 차입자들은 원리금을 갚기가 점차 어려워지고 있다.
　
KB경영연구소가 진행한 설문조사 응답자 중 56.9%가 원리금을 갚는 데에 부담을 느낀다고 답했다. 특히 앞으로 1년 내에 대출 원리금을 연체할 가능성이 있다고 답한 고객은 17.5%였으며, 서울지역 상가담보대출자는 25.0%가 대출금을 연체할 가능성이 있다고 말해 부실 위험이 큰 것으로 나타났다.
　
상가담보대출자 중 소득 대비 월 상환액 비중이 30% 이상, 가용자산 대비 부채 비율이 100% 이상인 '위험' 가구는 7.3%로 조사됐다.
　
빚 부담을 느끼는 고객은 많지만, 국내 상가대출 규모는 갈수록 커지고 있어 은행들도 관리가 필요해 보인다.
　
2012년 5월 기준 6개 시중은행의 상업용 부동산담보대출 잔액(상가, 공장, 토지 포함)은 196조8000억원으로, 전체 원화대출금의 23.9%, 주택담보대출의 88% 수준에 달한다.
　
대출 증가율 역시 가파르게 증가하고 있다. 2009년 1.2% 증가했지만 2010년에는 8.0%, 2011년에는 8.4%로 증가율이 크게 높아졌다.
　
강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장은 "상가 임대료만으로 원리금을 상환하려면 부담이 된다는 응답이 40% 정도로 가장 높다"며 "특히 상가는 경기 흐름에 민감하고 최근 부동산 시장이 침체되면서 원리금 상환 부담이 커졌다"고 분석했다.

김은별 기자 silverstar@
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