택지지구 아파트 프리미엄 분석결과.. 최고점은 '입주 후 1년'

/ 부동산114

[아시아경제 배경환 기자] 새 아파트 최대 프리미엄(웃돈) 효과가 입주 후 최대 1년까지만 유지되는 것으로 조사됐다. 이같은 ‘1년 프리미엄’은 시장 활황기와 하락기 모두 구분하지 않고 나타났다. 프리미엄이 많이 붙은 곳은 60%를 넘었다. 1억원 짜리 아파트를 샀을 경우 1년만에 6000만원이 뛰었다는 계산이다.

이런 웃돈은 1년 후에는 시장상황과 인근시세에 맞춰 일제히 조정에 들어가는 추세다. 입주자들이 기대했던 기반시설이 제때 들어서지 않은 곳에서는 실망감이 반영되며 마이너스 프리미엄이 형성되기도 한다.

25일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 택지지구에 들어선 신규 아파트 가격 프리미엄은 입주 후 1년까지 최고점을 유지하는 것으로 나타났다. 특히 수도권 택지지구에 입주한 신규 아파트를 대상으로 분양가, 입주시점 매매가, 입주 1년 경과시점의 매매가 및 실거래가 등을 분석한 결과 이같은 유형이 분명하게 드러났다.

부동산 활황기였던 2006년 신규택지에 입주한 아파트의 프리미엄은 분양가 대비 59.2%나 형성됐다. 이어 입주 후 1년이 경과한 2007년에는 65.0%의 상승세를 보였다. 3억원짜리 새 아파트를 분양 받았을 경우 입주시점에는 1억7760만원, 1년 후에는 1억9500만원이 오른 셈이다. 장용훈 부동산114 연구원은 “입주물량은 대부분 2004년 비교적 낮은 가격에 분양을 진행했고 때마침 활황기에 맞춰 입주가 진행되며 이기간 프리미엄이 높게 형성된 것”이라고 설명했다.

경기도 용인시 동백동 ‘백현마을 서해그랑블(공급 110㎡)’은 분양 후 입주시점에서 1억원의 프리미엄을 본 경우다. 입주 1년까지의 기간을 포함하면 총 1억2000만원이 뛰었다. 이후 2~3년간 큰 폭의 하향조정을 겪었지만 해당 기간 프리미엄은 분양가 2억4000만원의 절반에 달했다. 같은기간 서울 성북구 장위동 장월지구, 경기도 용인시 동백지구에 분양된 물량들도 비슷한 상황을 연출했다. 특히 송도지구에 2006년 분양한 ‘송도성지리벨루스(112㎡)’는 분양가 2억원을 훨씬 웃도는 3억원의 프리미엄이 붙고 나서야 내림세를 탔다.

눈에 띄는 점은 부동산 침체기에도 프리미엄이 유지됐다는 점이다. 2008년 리먼사태 발생 후 금융위기가 이어지며 아파트 시장이 하락기에 접어들었지만 택지지구 신규물량은 프리미엄을 그대로 끌고 갔다. 2008년 입주한 아파트는 입주시점의 13.5%, 입주 1년차까지 11.2%를 기록했다. ‘거래절벽’이라 불리는 최근에도 강세를 보이고 있다. 2011년 입주물량은 입주시점 대비 0.7%, 입주 1년차에도 0.5%의 프리미엄을 유지하는 모습이다.

시장이 좋지 않던 2008년 경기도 화성시 동탄지구에 분양된 ‘자연앤데시앙’이 대표적인 사례다. 96㎡의 경우 2억원 초반대에 분양됐지만 입주시점에는 5000만원의 프리미엄이 붙더니 1년후에는 7000만원을 찍었다. 이밖에 77~111㎡형 역시 입주후 1년간 1000만~7000만원의 상승폭을 보였다.

다만 상승폭에는 큰 차이를 보였다. 상승기에는 입주 1년차까지 분양가 대비 1억원의 프리미엄을 보인 반면 2008년 금융위기에는 1억원 미만, 최근 거래 비수기에는 5000만원 아래로 떨어졌다.

입주 프리미엄은 1년차에 가장 높았다. 매도인과 매수인의 기대심리를 모두 충족시킬 수 있는 시점인데다 높은 값에 팔고 싶은 집주인들의 심리가 호가에 반영된 결과다. 매수인 역시 신규택지에 들어서는 기반시설에 기대감을 갖고 높은 값을 지불하고 있다. 하지만 입주 2년차부터는 프리미엄 상승폭이 꺾였다. 가장 큰 원인은 당초 예정됐던 기반시설이 제 속도를 못 내면서 나타난 인프라 부재다. 여기에 ‘새 아파트’라는 인식이 사라지고 인근에 새 입주물량이 등장하며 기대심리 하락이 가격으로 이어지는 추세다.

장 연구원은 “새 아파트에 대한 기대감이나 신규 택지지구내 정비된 인프라를 상상하며 수요자들은 해당 비용을 프리미엄으로 지불하고 있다”며 “하지만 입주 후 2년이 지나면 초기에 기대했던 기반시설 등이 제대로 자리를 잡지 못하는 경우가 발생하고 이미 새 아파트라는 인식마저 사라져 초기 프리미엄을 그대로 유지하기 어렵다”고 말했다.


배경환 기자 khbae@
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