4·1부동산 대책 뜯어보니.. 역전세난 시달리는 집주인에 허용
[아시아경제 이민찬 기자]다주택 소유자에 대한 총부채상환비율(DTI)이 폐지되고 담보인정비율(LTV)이 완화된다. 새로운 세입자를 구하지 못하는 '역전세난'에 처한 집주인으로 대상은 한정된다.

지난 1일 정부가 발표한 부동산 종합대책은 '목돈 안 드는 전세' 제도를 통해 집주인에게 비과세 등 세제혜택을 주면서 금융규제도 크게 완화해 주는 내용을 담고 있는 것으로 나타났다. 박근혜 대통령의 대표적인 공약 중 하나인 렌트푸어 대책에서는 집주인에게 LTV 한도를 70%까지 완화하도록 했다. 또 DTI를 금융기관이 자율 적용토록 했다.

이때 집이 여러채 있는 다주택자가 렌트푸어 대상자에게 전세금을 빼 내어줄 여유가 없는 경우 완화된 DTI와 LTV 등의 금융규제를 적용받게 된다. 주택수의 제한 없이 완화된 규정으로 대출받을 수 있다는 점도 특징이다.

다만 기존 주택담보대출이 아닌 앞으로 목돈 안 드는 전세제도를 위해 새롭게 출시되는 대출상품에만 이 같은 완화규정이 적용될 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "이 제도를 위한 새로운 대출 상품이 나오도록 유도할 것"이라며 "기존 주택 매매할 때가 아닌 세입자의 보증금으로만 사용할 수 있도록 할 예정"이라고 말했다.

앞서 정부는 가계부채를 고려해 LTV·DTI 등 금융규제 완화에 대해선 부정적인 의견을 냈었다. 이번 대책에서도 생애최초주택구입자금 대출에 대해서만 금융규제를 완화했다. 국민주택기금의 대출 창구 방식이 직접 대출에서 은행을 통한 이차보전 방식으로 바뀜에 따라 혼란을 최소화하기 위한 임시방편이어서 반발은 적었다.

DTI·LTV 등 규제를 완화한 게 기존 국토부 입장과 배치된다는 일부 지적에 대해 한 관계자는 "새로운 형태의 방식이기 때문에 현행 주택담보대출 규제 체계를 적용하기에는 다소 적합하지 않은 부분이 있다"면서 "현행 금융규제를 그대로 적용하게 되면 제도 활용이 제한된다는 우려도 있다"고 설명했다. 이어 "추후 활용 수요 등을 고려해 정책을 개선할 것"이라고 덧붙였다.

국토부는 이 대책에 따른 가장 큰 효과로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난 상황에서 집주인의 대출 여력이 늘어난다는 점을 꼽았다. 통상 집주인은 새로운 세입자에게 전세보증금을 받아 전 세입자에게 보증금을 돌려준다. 하지만 역전세난 상황에선 이 방식이 불가능해 집주인이 자금난에 처할 때가 있다.

국토부 관계자는 "이 대책은 전세 세입자가 목돈을 들이지 않고 전셋집을 얻을 수 있게 한 부분이 가장 크다"면서 "이와 함께 집주인이 역전세난 상황에 대비할 수 있는 두 가지 부분을 고려했다"고 밝혔다.

이와 함께 정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제(40%), 집 주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종합부동산세 감면 등 세제 인센티브를 부여토록 했다. 세입자를 구하기 어렵거나 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 이와 같은 인센티브와 제도를 주로 활용할 것으로 국토부는 예상하고 있다.

국토부는 또 임차보증금 반환청구권 양도방식을 도입했다. 이는 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도할 경우 금융기관에 우선변제권을 부여, 전세대출의 담보력이 강화돼 금리인하와 한도확대를 가능하게 하는 것이다.

이민찬 기자 leemin@
<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>