-경매에 의한 부동산취득과 양도소득세의 관계


며칠 전만 해도 어디선가 아카시아 꽃 향기가 났다. 그런데 오늘 낮 기온이 30도라 한다. 여름이 온 거 같다. 나는 여름이 힘들고 반갑지는 않다. 하지만 나는 여름을 사랑해야 한다고 생각한다. 여름을 사랑하지 못하면 어서 여름이 가고 가을이 오기를 기다리게 될 것이고 이는 어서 시간이 흘러가 버리기를 바라는 것과 같기 때문이다. 가을만 되도 올 한 해가 또 훌쩍 다 가버린 것 같은 허전함을 느끼게 될 텐데 가을이 오기만을 기다리기보다는 차라리 여름을 사랑하고 즐기도록 노력하는 것이 낫지 않겠나 싶은 것이다.

몇 년 전 요즘과 같은 초여름이었던 것으로 기억한다. 내가 회사를 퇴직하고 제일먼저 뛰어든 것은 경매전문가과정이었다. 회사 다닐 때는 새지도 않던 밤을 샜고 평생 흘려보지도 않은 코피도 흘려보았다. 그렇게 공부하고 고민하여 드디어 집합건물인 상가건물 일부를 경락받았다. 원래 훼미리 레스토랑으로 사용되던 건물이었는데 폐업상태에 있어서 거의 방치되다시피 한 상황이었다.

그런데 건물을 경락받고 얼마 지나지 않아 전소유자가 위 상가건물의 공용부분의 관리비를 체납하였다는 이유로 관리단에서 건물에 대하여 단전 · 단수 및 엘리베이터 운행중단조치를 취하였고 건물을 임대하여 수익을 내겠다는 나의 계획은 차질을 빚게 되었다.

일단 나는 전소유자에게 납부를 독촉하였지만 전소유자는 체납한 공용부분 관리비를 낼 최소한의여력도 되지 않았고 어쩔 수 없이 나는 울며 겨자 먹기로 위 관리비를 관리단에 납부할 수 밖에 없었다.

한편 우여곡절 끝에 나는 이년 뒤에 위 건물을 보수하여 이를 다른 사람에게 되팔 수 있었고 나름 짭짤한 수익도 얻을 수 있었다. 이에 경락 당시 전소유자가 체납한 공용부분 관리비를 내가 납부하였던 사실이 떠올라, 건물의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 위 관리비 상당액을 필요 경비라 판단하고 양도가액에서 공제하여 양도소득세 신고를 마쳤다.

그러나 세무서에서는 내 판단과는 반대로 위 관리비 상당액이 필요경비가 아니라고 판단하여 이를 필요경비항목에서 제외하고 양도소득세 부과를 한 것이다.

억울한 나머지 나는 광화문에 있는 박변호사를 찾아가 소송을 시작하였고 세무서를 상대로 대법원까지 가는 기나긴 소송 끝에 결국 위 관리비 상당액을 필요 경비로서 양도가액에서 공제받을 수 있었다.

박변호사에 의하면, “집합건물의 공용부분 관리비가 체납된 경우 집합건물의 특별승계인이 체납 관리비를 승계하여야 하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 및 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조) 집합건물의 공용부분 체납 관리비는 ’매입가액에 부가 되는 부대비용’으로 보아 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하는 것이 마땅하다 ((2013.04.26선고, 대법원2012두28285)”는 것이다.

또한 박변호사는, 대항력 있는 임차권의 목적 부동산의 경락인이 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 부동산의 취득가액으로 산정하여야 하고(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조), 일반적으로 부동산 경락인이 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제한 경우 위 변제 금액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하고 있는바(국세청 질의회신 2008. 2. 22.자 서변인터넷방문상담4팀-444), 이러한 법리는 건물에 관한 공용부분 체납 관리비에도 동일하게 적용되어야 하기 때문이라고 한다.

‘조세피난처’라는 단어가 매일 검색어 1위로 등극하는 요즘이다. 그러나 나는 조세를 피하고자 한 것도 아니고 탈세하고자 한 것도 아니다. 정당한 내 권리를 떳떳하게 주장하여 인정받은 것이라 말하고 싶다.

박흥수 변호사(gmdtn11@hanmail.net)



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