강남·분당 등 입지 좋은 곳만 수익성 높아
1000가구 이상 대단지일수록 주민부담 줄어

리모델링을 추진 중인 분당 한솔주공5단지 전경

[아시아경제 박미주 기자]수직증축 리모델링이 허용돼 시장은 반색하는 분위기다. 리모델링 추진단지는 수도권에 36개단지 2만6000여가구에 달한다. 하지만 수익금 때문에 지역ㆍ규모별로 명암이 엇갈릴 전망이다.

국토교통부는 4일 지은지 15년이 지난 아파트를 최대 3개층, 총 가구수의 15%까지 늘릴 수 있도록 '수직증축 리모델링'을 허용한다고 밝혔다.

이에따라 리모델링 사업의 수익성이 높아지면서 리모델링 추진단지의 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 "과거부터 아파트 리모델링이 진행돼 왔지만 많은 단지들이 보류, 무산 등의 원인으로 사업이 정지된 상태였다"며 "수직증축 허용을 기점으로 36개 단지 외에 1기신도시 등에서 리모델링을 더 활발히 추진할 것"이라고 내다봤다.

지난 5월30일 기준 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 36곳, 총 2만6067가구다. 서울 강남구 청담동 현대2차, 강남구 도곡현대, 경기도 성남시 분당구 정자동 한솔주공5단지 등이 대표적이다.

하지만 강남 등 입지가 좋은 지역만 리모델링이 제대로 추진될 가능성이 있다. 똑같이 가구수가 증가한다고 해도 지역별로 분양되는 가격이 다르기 때문이다. '비싼 동네' 주민들은 인근 아파트 시세가 높아 이들 추후 일반분양으로 얻을 수익금이 높다. 공사비 등으로 인한 부담이 줄어드는 셈이다.

현재 리모델링을 추진 중으로 가구수가 비슷한 강남구 개포동 '대치아파트(1753가구)'와 수원시 정자동 '동신2차아파트'를 보면 알 수 있다. 두 아파트 모두 15% 가구수가 늘어난다고 했을 때 대치는 263가구, 동신2차는 299가구 증가한다. 반면 단순 수익금은 가구수가 약간 적은 대치가 1012억50만원으로 447억3248만원인 동신2차보다 2배 이상 많다. 대치 주민들이 동신2차 주민들보다 부담이 2배 이상 줄어든다는 의미다.

단순 수익금은 단지의 평균 매매가격에 가구수 증가분을 곱한 결과다. 분양가가 인근 아파트 시세와 비슷하게 책정된다는 점을 감안해 계산했다.

주민 부담은 아파트 규모별로도 엇갈린다. 가구수가 많아 늘어나는 일반가구분이 증가할수록 공사비 등의 부담이 줄어서다. 단지별 평균 매매가가 3억8500만원인 서울 양천구 신정동 쌍용아파트(270가구)의 단순 수익금은 155억9250만원이다. 반면 평균 매매가 3억8487만원인 서울 대치아파트(1753가구)의 수익금은 이보다 6배 이상 많은 1012억50만원이다.

윤지해 선임연구원은 "지역별로 강남이나 분당처럼 입지가 좋은 곳에서는 주민들의 부담이 없고 사업성이 높아 리모델링 사업이 더 날개를 달 수 있고, 대단지일수록 주민들의 부담이 줄어들게 된다"며 "재건축 사업도 이와 비슷해 강남권 재건축에 대한 관심도가 높은 것"이라고 설명했다.

수직증축 리모델링에 대한 성급한 기대 또한 금물이다. 윤지해 연구원은 "수직증축으로 가구수가 늘어날 수 있지만 그만큼 절차가 늘어나 기한이 길어질 수 있고, 안전성 문제 또한 여전히 핵심 쟁점사항"이라고 전했다.

전재열 단국대 건축공학과 교수는 "설계도가 없을 때 사전 정밀진단을 해야 하는데 이런 과정들이 복잡할 것이고, 2~3개층 증축이라고 하지만 한 층은 필로티라 실제로는 1~2개층 증축이라는 점을 유념해야 한다"며 "지하주차장을 만들기 어려워 이를 해결할 필요성도 있을 것"이라고 말했다.

주)총층 14층 이하의 경우 최대 2개층, 15층이상의 경우 최대 3개층 증축 가능 주)단순수익금은 세대별 증축 면적의 총 합계 내에서 세대수 증가분을 고려하지 않아 실제수익금은 다를 수 있음 주)이주·착공·철거단계는 수혜대상 단지에서 제외 자료: 부동산114 리서치센터 (www.r114.com)

박미주 기자 beyond@
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