월세시장 선진화, 전문가 진단




[아시아경제 한진주 기자] '월세'가 주거형태로 등장한 역사는 길지 않다. 전세제도와 보증부 월세 방식은 우리나라에만 존재하는 임차유형이다. 전문가들은 전세와 매매에만 치우친 정책과 관심을 월세로 돌리고, 월세를 안정적으로 자리잡기 위한 정책 마련이 필요하다고 입을 모은다.

◆주거비부담 자가<전세<월세= 특히 월세 전환이 가속화되며 서민들의 주거비 부담이 커지고 있다. 스위스계 투자은행인 크레디트스위스에 따르면 서울과 수도권 주요 아파트단지의 월세와 자가 주거비용을 비교한 결과, 지난해 4월부터 월세 주거비용이 자가를 초과했다. 월세와 자가의 주거비용이 역전된 것은 지난 2004년 월세 주거비용 집계를 시작한 이후 이때가 처음이다. 이후 월세 주거비용은 소폭 상승한 반면 자가는 하락세를 보여 지난해 10월 현재 월세의 연간 주거비용은 집값의 2.99%, 자가는 2.59%로 격차가 0.40%포인트까지 벌어졌다.

또 박은철 서울연구원 연구위원의 분석으로 보면 전세보다 월세가구의 부담이 크다. 보증금을 기회비용으로 잡고 소득대비 임대료비율(PIR)을 따져보면 전세가구보다 월세가구의 임대료 부담이 더 높다는 것이다. 전세가구의 평균보증금은 1억8100만원이고 소득대비 임대료 비율은 14.35%다. 월세가구의 평균 보증금은 2414만원, 월세는 34만6000원으로 소득 대비 임대료비율은 20.06%에 달한다.

◆월세 안정 위해선 기준 필요= 따라서 '월세시대'가 확고해지는만큼 월세를 안정시키기 위한 정책적 노력이 필요하다는 지적이 나온다. 특히 집주인이 부르는대로 월세가 정해지는 체계부터 바뀌어야 한다. 권주안 주택산업연구원 연구위원은 "임대료는 수익률을 기준으로 정해지는 게 보통인데 수익률도 시장 상황에 따라 자주 변하기 때문에 적절한 기준은 아니다"며 "전월세전환율이 유일한 현재로선 유일한 대안인만큼 적절한 기준을 마련해야 한다"고 말했다.

외국에서는 월세의 역사가 길고 월세가격을 조사ㆍ공표하는 시스템이 갖춰져 있지만 우리나라는 월세가 전보다 얼마나 오르고 내렸는지, 이자율이 얼마인지를 집계하는 수준에 그친다. 박기정 연구위원은 "적정임료 수준을 외국처럼 지역별로 공표하면 적어도 집주인들이 부르는 값대로 계약을 체결하는 일은 줄어들 것"이라고 덧붙였다.

박은철 서울연구원 연구위원은 "독일이나 영국은 공공이 나서서 불리한 계약을 맺지 않도록 가격을 공표하고 있는데 우리나라는 임차인협회나 임대인협회가 없으므로 공공이 나서야 한다"고 설명했다. 이어 "우리나라는 임대주택에 대한 정확한 데이터 베이스가 없어 정책 수립 시 조사자료 등을 참고하고 있는 실정"이라고 지적했다.
변창흠 세종대 교수는 "영국처럼 공정임대료를 정하는 것이 가장 이상적이지만 워낙 표준화하기가 어렵다보니 유사 주택을 열거하는 독일 방식, 그보다 더 강한 방법으로는 임대료 인상률 상한선을 두는 방법 등이 있을 것"이라고 설명했다.




한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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