김현아 건설산업연구원 연구실장

부진을 면치 못하던 주택시장이 8월부터 다시 회복세를 보이고 있다. 이러한 회복세는 7ㆍ24대출규제합리화와 9ㆍ1부동산대책의 효과 덕분이라는 평가가 지배적이다.

그러나 지금의 주택시장 회복세는 지난해 4ㆍ1대책부터 이어진 주택시장 정상화를 위한 정부정책의 효과가 누적된 결과이며 동시에 침체기 사이클을 견디어 낸 시장의 힘이기도 하다. 주택시장의 정상화는 아직 끝난 것이 아니다. 여전히 진행 중이다. 이미 거둔 성과도 있지만 여전히 해결해야 할 문제가 남아 있기 때문이다.

먼저 지난 1년6개월 동안 부동산 정책이 거둔 가장 큰 성과는 '시장 심리의 회복'이다. 글로벌 금융위기 이후 주택가격은 더 이상 상승하지 않을 것이라고 굳게 믿었던 시장의 신념이 조금씩 흔들리고 있다. 물론 과거와 같이 주택가격이 다시 폭등할 것이라고 믿는 사람은 거의 없다. 동시에 주택시장에 대한 비관론은 상당히 개선되었다.

둘째, 거래 정상화다. 지난 5년 동안 주택가격의 하락도 문제였지만 주택거래 침체는 더 큰 장애요인이었다. 거래 침체로 인한 가계들의 경제적 어려움은 고스란히 금융기관의 대출부실로 이어졌으며 '하우스 푸어' 문제가 새 정부의 주요 국정과제로 등장할 정도였다. 하지만 취득세, 양도세 등 거래세 부담의 완화, 청약제도 등의 개선 등 과거 거래의 발목을 잡던 규제들이 모두 정상화되고 시장의 심리가 회복되면서 주택거래량은 최근 5년 중 가장 높은 수준이다. 거래활성화로 하우스 푸어의 문제는 상당부분 해소되었다. 7ㆍ24대출 규제완화도 고금리의 제2금융권 대출을 저리의 1금융권 대출로 갈아타는 차환대출을 유도, 부채의 질적 개선에 기여를 하고 있다.

이 외에도 미분양 주택의 감소로 건설기업들의 부실채권이 크게 정리되었으며, 생애최초주택구매자 등 젊은 층이 저리의 정책금융의 지원을 받아 내 집 마련을 하게 된 것도 큰 성과이다.

그러나 이러한 성과들은 그저 주택시장 회복에 마중물 효과에 불과하다. 아직도 해결 안 된 문제들도 많이 있기 때문이다. 가장 대표적인 것이 전월세 등 임대시장의 불안 문제이다. 지난해에는 매매거래량이 증가하면 전월세 거래량은 감소하거나 증가세가 주춤하는 양상을 보였었다.

반면 올해에는 매매거래량이 증가함에도 불구하고 전월세 거래량이 여전히 증가하고 있다. 임대시장은 여전히 잦은 이동이 있는 것이다. 서민들이 주로 이용하는 국민주택기금은 주택구입자금대출보다 전세자금 대출이 더 많이 증가하고 있다.

그런데 임대시장 안정화를 위해 정부가 발표한 정책은 아직도 국회에 계류 중이다. 임대소득 과세뿐만 아니라 저소득층을 위한 주택 바우처 본 사업도 국회에서 국민기초생활보장법 처리가 지연돼 연내 시행이 어려울 전망이다. 국회에는 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 가격 폭등기에 만들어진 법률만 있는 것이 아니다. 주택시장의 약자들을 위한 민생법안들이 집행을 기다리며 긴 잠을 자고 있다. 이런 상황이다 보니 주택시장은 과거의 청산도 당장의 문제해결도, 다가올 미래도 준비하지 못하고 있는 것이다.

그동안 정부 정책은 주택시장 회복의 적절한 마중물 역할을 했다. 이제는 그 효과가 본격적인 시장의 펌프질로 이어져 시장 회복을 견인할 때이다. 물론 펌프질이 계속되려면 거시경제 회복이 뒷받침되어야 할 것이다.

다만 최근 우리나라의 거시경제 상황을 볼 때, 당분간은 소득 증가보다는 자산가격이 견고히 받쳐주는 것이 경기회복에 도움을 줄 것이다.

이를 위해서는 주택시장의 회복세가 더욱 견고해야 하며, 임대시장의 안정화가 반드시 필요하다. 정부가 마련한 정책이 주택시장의 모든 문제를 해결할 순 없다. 그러나 이것이라도 시행하면서 그 다음 정책을 마련해야 하지 않을까? 어렵게 시작된 국회에 시장의 다급한 마음을 전해본다.
김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장



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