소민호 건설부동산부장

청약 과열 현상이 빚어지면서 분양가가 서서히 올라가고 있다는 소리가 적지 않다. 그도 그럴것이 청약률이 높은 위례와 세종시 등지에 공급되는 아파트 분양가가 2년여 전보다 3.3㎡당 300만~500만원씩 올랐다는 분석이 나왔다.
　
택지공급가격에 그렇게 차이가 나지 않은 데도 물가인상 폭을 감안하면 상승세가 과도하다는 비판이 나온다. 일부에서는 분양시장의 개선된 분위기에 힘입어 공급자들이 '갑질'을 한다는 목소리를 내고도 있다.
　
공급주체로서는 분양가를 3.3㎡당 100만원만 높여도 전용면적 85㎡짜리 1000가구 단지라면 산술적으로 300억원이 넘는 수익을 더 낼 수 있다. 그러니 인기가 높을 것으로 예상되는 입지의 아파트를 분양하는 경영진으로서는 분양가를 올리려는 욕심이 안 날 수가 없을 것 같다.
　
하지만 주택건설사들 얘기로는 최근 소비자의 특성상 무작정 분양가를 높일 수만은 없다고 한다. 입지와 브랜드, 품질, 가격 등의 항목에서 조금이라도 악평이 나오면 외면해버리기 일쑤여서다. 한 중견건설사 최고경영자는 "여러 가지 요인이 있지만 가격 만큼 중요한 기준이 없다"면서 "앞으로 내내 이런 판단은 유효할 것"이라고 내다봤다. 굳이 경영인의 얘기를 듣지 않더라도 주변에서 분양을 받는 게 좋을 것 같으냐고 물어보는 지인들 역시 분양가가 싼 아파트를 우선 순위에 꼽고 있다. 이런 인식으로 볼 때 주택시장에는 어느덧 소비자 우위의 구조가 뿌리내렸음을 알 수 있다. 공급자의 '갑질'은 이제 한계가 많다고 볼 수 있는 셈이다.
　
이런 와중에 의문점이 생긴다. 분양가격 상승이 '비정상적' 수준이라는 비판이 왜 나왔을까 하는 것이다. 분양승인 대상 주택에 대해서는 분양가상한제가 버젓이 적용되고 있는 데도 말이다. 분양가상한제가 적용되면 분양가는 토지비와 건축비 등이 일정하게 정해져 그 수준을 벗어나지 못한다. 확보한 원가에 약간의 금융비용을 가산해주는 것이 땅값이다. 건축비 역시 정부가 6개월마다 고시하는 기본형건축비를 토대로 주택성능등급 우수 등 약간의 가산요인을 반영해 산정하도록 돼 있다. 그렇다고 보면 분양가상한제가 적용되는 아파트값이 과도하게 또는 천정부지로 치솟을 가능성은 원천적으로 차단되는 것이 맞다. 정부가 제시한 기준 안에서만 분양가를 산정하도록 장치를 확고하게 갖추고 있기 때문이다.
　
더욱이 공급주체의 무책임한 분양가 산정을 막기 위한 장치는 더 있다. 분양가상한제 적용 주택은 지자체마다 분양가심사위원회를 갖춰놓고 심사하도록 의무화돼 있다. 그 위원회에는 관련 분야 교수, 전문직 종사자, 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 등 전문가, 관계 공무원 등이 참여하며 대통령령으로 엄격하게 규정돼 운용된다. 가끔씩 분양가 수준이 과도해 적절한 수준으로 분양가를 재산정하라고 반려하는 소식이 전해지는 이유다. 게다가 공공택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택은 12개 항목에 걸쳐 분양가 내역을 공개하도록 하고 있다.
　
그런데도 분양가의 '과도한 상승'을 '우려'하는 아이러니가 현실에서는 버젓이 일어나고 있다. 그렇다면 무엇이 문제일까? 분양가를 심사하는 위원회가 허깨비 역할을 하는 것일까? 정부가 고시하는 기본형건축비가 과도한 것일까? 가산비가 부풀려진 것일까? 분양가상한제에 대한 의문은 꼬리를 문다.
　
분양가상한제가 제대로 역할을 하고 있는 것인지에 대한 이해도가 떨어지는 상황에서 최근에는 큰 폭으로 뛰는 전셋값으로 인해 주택 임대차시장에 상한제를 도입해야 한다는 지적까지 가세하고 있다. 상한제는 기본적으로 시장에서 공공의 역할을 늘려주게 된다. 공공이 개입하더라도 불거지는 적절성 논란, 임대차시장에서는 괜찮을까 우려스럽다.





소민호 건설부동산부장 smh@asiae.co.kr

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