땅이 마음에 들면 계약을 해야한다. 계약을 하기 전에는 우선 서류를 꼼꼼히 챙겨봐야 하고 규제사항들에 대해 정확히 알아봐야 한다. 자금 계획도 정확히 세워야 한다.

땅은 종류도 많고 이용가치와 규제사항도 많다. 그러므로 검토할 서류도 많으며 현장과 충분히 비교해야 한다.

이렇게 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등이 있다.

◇면적.규제 등 꼼꼼히 살펴야= 그 중에서 가장 중요한 것이 토지이용계획확인서. 토지의 효용가치에 대한 거의 모든 것들이 여기 들어있다. 부지의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다.

그 아래쪽으로 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등에 대한 확인사항이 있다.

첫 번째 칸에 해당하는 도시관리계획은 다시 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 기타로 나뉘어지는데 전원주택지를 찾을 때는 용도지역을 눈여겨봐야 한다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 다시 나뉜다.

이 분류에 따라 땅의 용도와 가치가 결정되며 건축 가능한 시설물의 종류와 건폐율과 용적률이 결정된다. 전원주택을 짓는데는 계획관리지역이 가장 쉬우나 다른 규제를 받고 있어도 좀 까다로울 뿐이지 전원주택 건축에는 문제가 없다고 보면 된다. 개인의 조건에 따라 전원주택 건축이 불가한 경우도 있다.

확인내용에 해당사항이 많을수록 규제가 그만큼 많다는 뜻이고 이는 활용(개발)에 걸림돌이 많다는 것을 의미한다. ‘해당 없음’이 많은 땅이 활용도가 크다고 보면 된다.

그 다음으로 중요한 서류가 토지(임야)대장이다. 토지대장에는 토지의 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주가 표기돼 있고 아래에는 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 공시지가와 실거래가의 차이에 대해서도 고려해 보아야 한다.

만약 건물이 있는 땅이라면 토지대장과 함께 건축물관리대장도 함께 확인해야 한다. 건축물대장에는 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율과 용적률, 건물 높이, 소유주 등이 표기돼 있다. 이들 서류를 볼 때는 지번이 서로 일치하는지, 소유주가 서로 일치하는지를 확인해야 한다. 간혹 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가 있는데 이럴 경우에는 각각 따로 계약을 해야한다.

지적(임야)도도 챙겨보아야 한다. 지적도를 보면 땅의 모양과 도로 관계를 확인할 수 있고 주변의 땅들도 함께 표기되기 때문에 주변 필지의 상황도 알 수 있다.

특히 지적(임야)도에는 도로가 함께 표기되기 때문에 땅이 도로가 없는 맹지인지 아닌지를 확인할 수 있는데 필수 확인사항이다. 각각의 필지에는 지번과 지목이 함께 표기된다.

현장을 답사할 때는 이 지적도 또는 임야도를 통해 땅을 세밀하게 확인할 수 있지만 정확한 땅의 위치와 경계를 알아보는 데는 한계가 있다. 좀 더 정확한 사항이 필요하면 경계측량을 하든가 아니면 전문가의 도움을 받아야 한다.

◇계약서 작성 요령= 토지 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 등기부등본상의 소유자와 계약을 한다. 부득이한 경우에는 위임을 받은 다른 사람과 계약을 하게된다.

위임받은 사람과 계약을 할 경우에는 인감증명서 등을 통해 대리인이 맞는지를 확인해야 한다. 등기부상 본인인 경우 신분증을 통해 본인임을 확인하고 소유주의 처인 경우 우선 남편과 통화를 한 후 주민등록등본이나 의료보험증을 통해 소유주와 관계를 확인한다. 또 주민등록증을 통해 본인임을 확인해 보아야 한다. 본인의 인감도장을 가지고 나오는 것이 좋다.

대리인인 경우엔 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인해야 한다.

미성년자나 한정치산자인 경우 법정대리인의 동의서가 필요하다.

매매계약서를 작성하기 전에 우선 계약 내용(금액, 대금지불조건 등)을 결정한 후 계약서에 그 내용들을 기재하게 됩니다.

계약서에는 △매도인과 매수인의 신상에 관한 내용(성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등) △등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시 △매매금액과 계약금 및 대금의 지불시기 및 지급방법 △부동산의 명도시기 △소유권 이전등기의 시기 △임차인 승계 여부 △매도인의 담보 책임 △계약해지 조건 △계약 날짜 △기타 매도 매수 과정에서 해결해야 할 내용 등을 꼼꼼히 적어야 한다.

또 매매가는 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기하고, 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제가 발생했을 때 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명시해야 한다. 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고 정정하고 날인을 해야한다.

계약서에 계약사항들이 이상 없으면 기명 날인 하게 되는데 계약서 각 장마다 뒷장과 연결되게 입회인(중개인)과 매매 당사자 모두 간인을 찍는다.

계약금 지급에 대한 영수증을 받고 매도인, 매수인, 입회인(공인중개사)은 계약서를 각 1부씩 나누어 보관하게 된다.


소민호 기자 smh@asiae.co.kr
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