경기도 안양시 평촌에 거주하고 있는 김수철(45)씨는 분양권을 보유하고 있다. 잔금을 마련하기 힘든 상태라 분양권을 매매하려고 한다.

하지만 세금 문제가 마음에 걸린다. 분양권의 매매절차와 세금은 어떤지, 입주 전에 매매할 경우와 이후에 매매할 때 세금측면에서 어떤 문제가 있을까.

◇ 보유기간에 따라 세금 차이 커 = 분양권의 세금은 주택과는 달리 단순하다. 양도차익에서 기본공제를 적용한 과세표준에 보유기간에 따른 세율이 적용된다.

부동산에 한해 적용되는 장기보유특별공제는 적용되지 않고 중과세 세율과도 관련이 없다. 세율은 1년 미만을 보유하면 50%, 1∼2년 미만을 보유하면 40%, 2년 이상 보유하면 6∼35%(2010년 6∼33%)이 적용된다.

예를 들어 분양권의 양도가액이 2억250만원이고 취득가액이 1억5000만원, 보유기간이 1년 8개월이라면 세금은 다음과 같다.

ㆍ (양도차익-250만원)×40%=(5250만원-250만원)×40% = 2000만원.

만일 2년 이상 보유한다면 다음과 같이 줄어든다. 과세표준 5000만원에 25%의 세율을 적용한 후 누진공제 534만원을 차감했다.

ㆍ (양도차익-250만원)×6∼35%=(5250만원-250만원)×6∼35%=716만원

둘을 비교해보면 보유기간에 따른 세금차이가 상당하다는 것을 알 수 있다. 따라서 분양권 양도 전에 세금의 크기를 미리 확인해 보는 것이 좋다.

그런데 만일 김씨가 잔금을 청산하면 문제가 발생할 수 있다. 잔금청산을 하면 취득세와 등록세, 양도소득세 과세문제가 발생하기 때문이다.

보통 분양아파트의 취득세와 등록세는 잔금 지급일을 기준으로 내고 양도소득세의 경우 이 날을 기준으로 보유기간을 산정해 적용세율과 비과세 요건을 결정한다.

좀 더 자세히 보면 잔금을 내면 취득세와 등록세를 취득가액의 2.2∼2.7%(2010년 6월30일까지 등기하는 미분양주택은 1%선)을 부담해야 한다. 또 양도소득세 세율이나 비과세 요건은 다음과 같이 따지게 된다.

ㆍ 잔금청산일로부터 1년 내에 양도하면→50%의 세율이 적용된다.
ㆍ 잔금청산일로부터 1년~2년 내에 양도하면→40%의 세율이 적용된다.
ㆍ 잔금청산일로부터 2년~3년 내에 양도하면→6~35%의 세율이 적용된다.
ㆍ 잔금청산일로부터 3년을 초과하여 양도하면→비과세가 가능하다.

따라서 입주전후에 분양권을 양도하고자 하는 경우에는 잔금을 치루기 전에 이를 매도하는 것이 훨씬 이득이다.

참고로 요즘 분양권은 실거래가 신고대상이므로 다운계약서 작성은 금물이다. 마이너스 프리미엄의 경우에도 제대로 신고해둬야 매도자는 세금을 물지 않는다.

그리고 같은 해에 신고한 마이너스프리미엄이 있다면 다른 부동산의 양도차익에서 차감시킬 수 있다. 알아두면 유용한 절세 포인트다.

※ 계약서 명의변경은 해당 분양회사에 미리 문의하는 것이 좋다. 분양계약서에 기재돼 있는 계약금, 중도금, 잔금을 기초로 매매계약서를 작성한다.

기불입한 금액과 매수자가 승계한 금액이 얼마인지를 구분해 기재하고 프리미엄 액수도 기재한다. 그래야 추후 취득가액을 입증 받을 수 있다.

매도자는 분양계약서 원본, 검인받은 매매계약서 등을 챙겨야 한다. 매수자는 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장 등을 준비해야 한다.

글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net, 문의 02-554-6438) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사

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