장경철 한국창업부동산정보원 이사

상가에는 늘 따라붙는 세금이 있다. 바로 부가가치세다.

먼저 상가를 분양받아 임대업을 할 경우 상가의 규모 및 주변 경쟁 임대시장을 먼저 파악해 본인이 분양받은 상가의 임대수입 금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사를 하는 것이 좋다.

임대 예상수입금액이 연간 4800만원을 초과하는 경우에는 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이 좋고 그렇지 않을 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에 선택하는 것이 유리하다.

◇ 상가분양시 부가가치세
상가를 분양받게 되면 분양가는 두 가지로 나뉘게 된다. 크게 건물분 분양가와 토지분 분양가로 나뉘는데 토지분은 면세이기 때문에 부가가치세가 붙지 않지만 건물분은 과세이기 때문에 부가가치세가 과세된다.

건물분 분양가에 부과되는 부가가치세는 통상 분양가의 4∼6%에 해당하는 금액이다. 분양가가 10억원이고 건물분과 토지분 분양가가 각각 6억원과 4억원이라면 건물분 부가가치세 6000만원을 합한 금액이 충분양가 '10억원+6000만원=10억6000만원'이 된다.

여기서 몇 가지 주의할점이 있다. 부가가치세 금액이 크다 보니 대부분의 투자자들은 일반과세자로 사업자등록을 하게 된다. 물론 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약금을 납부한 후 계약일로부터 20일이 지나기 전에 일반과세자로 신고를 해야한다. 또 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 한다.

그렇다고 일반과세자가 유리할까? 사실 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려돼야 할 부분이 과세유형의 결정이다. 과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데 이러한 과세유형에 따라서 향후 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로 사업자등록 신청시에는 이 부분을 신중하게 따져봐야 한다. 다만 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다.

가령 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예로 들자. 상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세를 부담하는데 일반과세자로 임대사업자등록을 해야지만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다.

이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야하는가? 세법의 규정을 보면 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면 연매출이 4800만원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록신청시 예상매출액을 이보다 낮게 기재해 간이과세자로 사업자등록신청을 하는 것이 가능하다.

그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는 간이과세배제규정을 두고 있다. 따라서 실제로 연매출이 4800만원 미만인 소규모사업자라 하더라도 간이과세배제기준에 해당한다면 간이과세자가 될 수 없는데 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경쓰진 않아도 된다.

간이과세를 원한다면 간이과세배제요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되고 만약 간이과세배제요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을 발급하기 때문이다.

◇ 상가분양시 부가가치세
[사례]
성남시 분당구에 사는 이성철(60)씨는 자수성가해서 모은 자금으로 상가를 분양받아 임대하려고 한다. 분양내역과 임대조건은 다음과 같다.

토지 공급가액:2억원
건물 공급가액:3억원(부가가치세 3000만원 별도)
총 분양가:5억3000만원
보증금:7000만원/월세:250만원(부가가치세 10% 별도)

이씨는 일반과세자로 신고했다. 이처럼 상가를 분양받아 임대사업을 시작하면 임대사업자가 된다. 임대사업자가 되는 방법에는 크게 일반과세자와 간이과세자 두가지가 있다.

두 가지 사업자에는 커다란 차이가 발생을 하는데 일반과세자의 경우에는 분양을 받을 때 부담하는 부가가치세를 환급을 받고 차후에 임대료를 받을 경우 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할 의무를 지게 된다. 그러나 간이과세자의 경우에는 분양을 받을때 부담하게 되는 부가가치세를 환급받지 못하고 임대료의 3%를 부가가치세로 대신하게 된다. 만약 임대료가 매월 200만원을 넘지 못하면 납부의무가 없게 된다.

일반과세자나 간이과세자중 하나를 택하라면 일반과세자가 현금흐름의 측면에서 낫다. 이제 잔금을 치르고 소유권이전 등기를 마치면 본격적으로 임대업을 시작하게 된다. 그러면 3가지 부류의 임차인을 만나게 될 것이다.

임차인은 크게 일반과세자, 면세사업자, 간이과세자로 분류된다. 그러면 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라지게 될까? 물론 앞의 사례에서 봤듯이 임대인은 임차인의 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수해 납부해야 한다.

그 이유는 임대인의 입장에서 보면 된다. 부가가치세는 공급자기준으로 과세된다. 물론 임대인이 일반과세자인 경우를 말한다. 분양현장에서도 거의 대부분 일반과세자로 사업자 신고를 유도한다.

매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부했다면 매년 6개월마다 부가가치세를 징수해 납부해야 한다. 또 임대보증금의 이자상당액을 따로 계산해서 납부한다.

참고로 이씨가 납부해야 할 부가가치세는 월세에 해당하는 270만원의 10%인 '27만원X6개월=162만원+보증금 이자 7000만원X4.2%X181/365X10%=14만5791원, 계:176만5791원이다.

참고로 월세에 대해서는 이씨가 세금계산서를 발행해야 하지만 소위 간주임대료라고 하는 보증금에 대한 부가가치세는 세금계산서를 발행해서는 안된다. 그러다 보니 간주임대료는 임대인이 원칙적으로 부담하게 된다. 물론 임대차 계약시 임차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다.

여기서 만약 임대료를 누락해 신고하면 어떻게 될까? 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신 세금계산서 발행을 생략하는 경우를 가정하겠다.

하지만 부가가치세의 누락은 소득의 누락과 직결된다. 이 사실이 과세관청에 발각되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 부과될 가능성이 높다. 따라서 상가 임대사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다.

이제는 반대로 임차인의 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는 일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띄게 된다. 만약 의사 등 의료사업자나 학원사업자등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세의 경우 환급이 안된다. 앞에서 예를 든 임차인이 세탁소나 미용실 등 업종의 간이과세자인 경우는 교부받은 세금계산서를 제출해 일정율의 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감받게 된다.

◇ 상가양도시 부가가치세
상가를 10년이내 양도하게 되면 기 환급받은 부가가치세를 반환해야 한다. 그러나 일정요건을 갖추면 상가양도시 부가가치세를 부담하지 않아도 된다.

강북에 2년전 분양받은 1층 상가를 갖고 있는 박경한(37)씨는 자금사정상 양도하고자 한다. 박씨는 세무전문가으로부터 상가를 포괄양도하면 남은기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다는 조언을 들었다. 과연 세무전문가의 조언이 정확한가 살펴보자.

'사업의 양도'라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 '사업의 양도'라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.

사업포괄양도에 대한 부가가치세 과세여부

본래 '사업의 양도'는 부가가치세법상 '재화의 공급'에 해당돼 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수해 납부하고 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.

그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다.

일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우

위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다.

그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해봐야 하며 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것이다.

◇ 부가가치세 환산보증금 제외 판결나와
최근 임대차 상가의 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 제외해야 한다는 판결이 나왔다. 환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액[(월세×100)+전세보증금]으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 가리는 기준이 된다. 환산보증금에 부가가치세를 포함하느냐 또는 제외하느냐에 따라 상가임대차보호법 대상이 달라지는 셈이다.

수원지방법원 항소부는 최근 상가건물 주인이 임차인을 상대로 낸 명도 소송과 관련해 '부가가치세 별도' 약정을 체결한 상가임대차 계약에서 부가가치세는 상가임대차보호법 제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함되지 않는다고 판결했다.

상가임대차보호법 시행 이후 환산보증금과 부가가치세를 둘러싼 논란은 끊임없이 제기됐지만 부가가치세를 차임에 포함하지 않는다는 법원의 판결은 이번이 처음이다. 부가가치세가 차임에서 제외되면 그만큼 환산보증금이 낮아져 상가임대차보호법 적용을 받는 영세상인들이 늘어날 것으로 전망된다.

현행 상가임대차보호법 적용 범위는 지역별로 차이가 있다. 서울은 보증금 2억6000만원 이하, 수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이하, 광역시(인천광역시,군제외) 1억6000만원, 기타지역 1억5000만원 이하 등이 상가임대차 보호 대상이다. 상가임대차보호법 적용을 받으면 보증금 일부 최우선변제 및 5년간 임대차계약 갱신요구 등 권리를 행사할 수 있다.

보증금 5000만원에 월세 200만원인 서울지역 상가의 경우 당초처럼 부가가치세를 포함해 계산하면 환산보증금이 2억7000만원[(220만원×100)+5000만원]으로 상가임대차보호법 적용을 받지 못한다. 하지만 부가가치세를 제외한 환산보증금은 2억5000만원[(200만원×100)+5000만원]으로 상가임대차계약 보호 대상이 된다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트/ 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), 문의 (02)2123-9930

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