장경철 한국창업부동산정보원 이사

사람이 모이면 자연스레 소비가 일어나고 돈이 모이게 된다. 이런 곳에 위치한 상가는 상당한 가치를 지니게 된다.

상가투자의 핵심은 유동인구 동선의 흐름 파악도 중요하지만 모객(募客)효과를 높일 수 있는 광장, 볼거리, 놀거리 등 컨셉을 얼마나 갖췄는지도 관건이다. 성공한 상가의 공통점을 보면 백화점처럼 동선 흐름도 깔끔하며 볼거리와 재미를 가미 했다는 점이다.

아무리 좋은 상권에 우수한 입지, 아이템이 있더라도 고객이 찾지 않는다면 상가의 생명력은 없는 것과 마찬가지다.

그러면 사람을 모이게 만드는 요소는 무엇인가? 사람을 모이게 하는 힘은 차별화된 테마와 볼거리, 놀거리가 있는 공간의 확보다. 어느 상권이든 사람이 많이 모이는 명소가 있기 마련이다.

강남역의 뉴욕제과가 대표적인 사례로 꼽힌다. 대한민국 최고의 상권인 명동을 위협하는 강남역상권에서 만남의 장소로 자리를 잡아 매출이 급증했다. 이게 바로 명소가 될 상가에 주목해야하는 이유다.

지난 3월 오픈한 부산 해운대구 센텀시티의 경우 지하광장이 부산의 새로운 명소로 떠오르고 있다. 신세계 센텀시티점 및 롯데백화점 센텀시티점과 지하철2호선 센텀시티역을 연결하는 지하광장은 면적이 4811㎡로 지하 공공시설물로는 국내 최대 규모를 자랑한다.

공공시설물인 지하광장에는 상가와 광고물 등 각종 판매시설이 전혀 들어서지 않고 의자 등 편의시설만 설치해 시민휴식과 문화공간으로 제공, 좋은 반응을 얻고 있다.

최근 극심한 불황기에 문을 연 지역밀착형 쇼핑몰인 '포도몰'과 '비트플렉스'도 지역 쇼핑명소로 자리를 잡아가고 있다. 역세권으로 유동인구는 많지만 유통 대기업들이 외면해 '쇼핑 사각지대'였던 신림역과 왕십리역 인근에 무명의 중소업체들이 세운 복합쇼핑몰이다.

두 쇼핑몰의 성공 요인은 무엇까? 타깃 고객층을 명확히 설정해 매장을 구성했고 인근 소비자들의 쇼핑과 문화욕구를 충족시키는 핵심 테넌트(입점매장)들을 유치하는 데 성공했기 때문이다. 두 곳 모두 신림역과 왕십리역의 풍부한 유동인구를 유인하기 위해 다양한 레스토랑과 영화관,대형서점 등을 입점시켜 '만남의 장소'로 부각시킨 명소화 전략이 주효했다.

대표적인 대학상권인 홍대상권을 살펴보자. 홍대상권은 젊은층들의 메카로 자리를 잡았다. 밤이나 낮이나 항상 사람들로 넘쳐난다. 클럽문화라는 모객요소를 만들었다. 결국 사람이 모이게 되고 고객의 지갑은 열리고 매출이 늘었다. 당연 상권의 점포는 높은 권리금이 형성이 됐다. 자리를 구하는 수요도 풍부하다. 결국 홍대상권은 상가투자나 창업 1순위로 꼽히고 있다.

그럼에도 이러한 집객요소들을 이용한 명소화 전략이 상권활성화에 도움을 주기보다는 오히려 저해요소로 작용하는 사례도 종종 보았다. 명동, 영등포, 서울대입구 등 역세권 테마상가에서 대형 영화관 등의 입점에도 불구하고 이용객을 이용한 분수효과나 샤워효과와 같은 시너지 효과를 누리지 못하고 있다.

2006년 8월 오픈한 신촌 M상가는 지상 6층 건물로 1층부터 4층까지는 상가가 5~6층 멀티플렉스 상영관을 입점시키고 광장을 조성했지만 상가 공실률은 80%에 달하고 있다. 이들 상가는 활성화를 위한 확고한 방안없이 멀티플렉스 영화관이나 광장을 조성하면 상권형성은 당연히 된다는 오류에 빠진 결과로 보여진다.

일산상권에 대표적인 상가로 꼽히는 라페스타나 웨스턴돔 같은 명소를 만들어야 사람이 모이고 소비가 일어나게 된다. 이들 상가의 성공은 명소화 전략을 위한 업체들의 치밀하고도 지속적인 노력이 이룬 결과다.

사람의 발길을 모으는 상가는 볼거리, 놀거리, 휴식공간을 제공해 매출을 높여 줄뿐 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 개별성이 강한 상가는 입지에 따라서도 미래가치가 결정되는 만큼 투자 이전에 신중한 선택을 해야 한다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트/ 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), 문의 (02)2123-9930

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