권성안 지지옥션 팀장.

부동산 세금 중 가장 부담감이 큰 세금이 양도소득세다. 양도세를 줄이는 것이 '부동산 재테크'라는 뜻이다.

하지만 양도세에 대한 적용범위와 절차에 대해 잘 몰라, 줄이거나 피할 수 있음에도 거액의 돈을 세금으로 뜯기는 경우가 있다. 이에 양도세의 적용범위와 합법적인 절차에 따른 양도세 감세법에 대해 소개한다.

양도세는 자산의 양도로 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금이다. 여기서 '양도'는 자산에 대해 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다.

주택에 대한 양도세는 투기를 막고 국민의 주거생활 안정을 도모하기 위해 1가구 2주택 이상의 다주택을 보유할 경우 중과한다.

부과대상은 서울과 광역시, 경기도에 있는 주택이다. 다만 광역시의 군지역과 경기도의 읍, 면지역은 제외된다. 기타지역은 국세청 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택만 대상에 포함된다.

또한 '도시및 주거환경정비법'에 따른 재개발이나 재건축 조합원의 입주권도 주택으로 간주해 1가구 2주택 이상 보유자는 양도소득세가 중과된다. 대신 '도시및주거환경정비법'에 따른 재개발이나 재건축사업의 시행기간 중 거주를 목적으로 주택을 취득하는 경우 조합원의 입주권을 주택수에 계산하지 않는다.

양도소득의 부과대상이 되는 자산을 양도한 자는 양도차익이 발생할 경우 그 양도차익을 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 한다. 이때 양도차익이 없거나 양도차손이 발생하더라도 신고해야 한다는 점을 명시해야 한다.

양도시기를 언제로 볼 것인가에 대해서는 대금청산일을 원칙으로 한다. 하지만 대금청산일이 분명하지 않은 경우나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기부 또는 등록부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 본다.

이처럼 양도세에 대한 기본적인 파악이 끝났다면 절세법도 알고 있어야 한다.

먼저 주택 선택을 잘해야 한다. 강남과 수도권 외곽지역에 각각 아파트 한 채를 갖고 있는 사람이라면 수도권 외곽 아파트를 먼저 팔아야 한다. 강남 아파트를 매도해 발생하는 양도세가 수도권 외곽 아파트를 팔았을때 나오는 양도세보다 크기 때문이다.

또한 양도소득세의 중과대상에서 제외되는 요건에 맞게 부동산을 관리해야 한다.

예를 들어 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 한다. 혼인이나 부모 봉양과 같이 부득이하게 1가구 2주택이 된 경우 합친 날부터 2년 이내에 주택을 양도해야 한다. 이렇게 하면 양도세의 중과대상에서 아예 제외될 수 있다.

주택을 가정보육시설로 사용하는 경우 소득세법의 중과대상 주택수에 포함되지 않도록 5년 이상 사용한 후에 주택을 양도토록 한다.

1가구 1주택자는 양도소득세 비과세 요건을 적극 활용해 3년 이상 보유한 후 주택을 매도토록 한다. 다만 서울과 과천 및 5대신도시 지역에 소재한 주택은 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중에 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

<권성안 지지옥션 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr
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