2010년 주택시장은 올해보다는 더 활기차고 거래도 활발하게 이루어졌으면 좋겠지만 아쉽게도 내년도 주택시장에 영향을 미칠 변수들의 면면을 보면 그리 희망적이지가 않다.

우선 오랫동안 유지돼왔던 저금리에 대한 인상 압박이 심하고, 재건축 규제 추가완화 지연으로 인한 재건축사업 위축으로 강남권 거래가 일부 재건축 단지를 제외하곤 전면 중단된 상태이다. 공급량 일시 과다에 의한 미분양 증가 가능성, 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화, LTV 및 DTI규제 지속 등의 요인도 주택거래활성화에 악영향을 미칠 소지가 다분하다.

물론 개발호재(뉴타운, 재개발 등), 유동성 자금(보상자금) 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 리모델링에 대한 추가 규제완화에 대한 기대감 등 거래활성화에 순기능적 역할을 하는 변수들도 있지만 이들 변수들도 궁극적으로 실물경기회복 여부에 따른 투자심리 회복과 맞물려 돌아간다는 점에서 그리 확정적이고도 긍정적인 변수라 할 수는 없다.

어느 변수가 주택시장에 더 크고 강하게 영향을 미치는지에 따라 주택시장 향배가 달라지겠지만 부동산이라는 것이 가격 경쟁력이 생기면 언제든 수요가 있기 마련이듯 역기능적 요인이 많다고 하여 시장을 마냥 비관적으로만 볼 수는 없는 것이 또 내년 주택시장이기도 하다.

매매시장에서 가장 큰 변수는 금리인상과 실물경기회복 여부다. 금리인상이야 가계나 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 큰 폭 인상보다는 소폭 인상에 그칠 수 있지만 문제는 실세금리이다. 기준금리야 소폭이지만 금융권에서 받아들이는 실세금리 인상폭은 그렇지 않다는 점이다.

지금도 기준금리는 2%로 초저금리지만 금융권 실제 대출금리는 6%(은행)~12%(저축은행)로 결코 낮은 금리가 아니다. 기준금리 인상으로 금융권이 민감하게 반응하는 경우 실세금리는 7%~15%에 이를 수 있어 주택시장이 급격히 위축될 가능성이 있다.

다만 금리인상에도 불구하고 실물경기회복이 뒷받침되는 경우 유동성 투자자금이 주택시장에 유입되면 그 하락폭을 일정부분 저지하면서 전반적으로 주택가격 상승을 견인할 소지가 있다. 특히 분양시장에 쏠렸던 투자자금이 내년 2.11세제감면 시한 종료 후 주택시장으로 흘러들어오는 경우 주택시장은 LTV 및 DTI규제에도 불구하고 다시 한번 상승세를 탈 수 있다고 본다.

물론 내년말 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 회피 물량이 강남권을 제외한 여타 지역에 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어 이들 지역의 가격 재조정은 불가피하다. 그러나 다주택자 양도세 중과 완화는 신규 취득자에게도 적용되는 것으로 같은 기간 주택투자수요가 일면서 거래가 어느 정도 활성화될 수 있기 때문에 그 조정이 소폭에 그칠 공산이 크다.

전세시장은 입주물량이 주요 관건이다. 입주물량에 따라 지역별로 차등적으로 나타날 것으로 예상된다. 올해 주택시장 상승세에 힘입어 전세가도 동반 상승세를 유지했으나 하반기에 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 전세가가 하락하기 시작했다.

이와 마찬가지로 내년 전세시장 역시 입주물량이 올해보다 더 많아지는 경기권의 경우 전세가가 안정세를 이룰 것으로 보인다. 다만 보금자리주택 추가 공급 및 주택시장 침체에 따라 주택구입을 유보하는 등의 전세수요가 뒷받침되면서 소폭 하락에 그칠 가능성이 짙다.

반면 서울은 입주물량이 2008년 5만2000여가구를 정점으로 2009년 2만6900가구에 이어 내년에도 3만3000가구 정도로 2008년 대비 60% 수준으로 급감한데다 강남권의 경우 불과 4700가구(각각 조합원분 포함)로 사상 유례가 없을 정도로 공급이 부족해 올해 이상의 전세가 상승이 불가피할 것으로 전망된다.

오진희 기자 valere@asiae.co.kr
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